Глава 3

Договор определяется следующим образом: по договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) собственность (имущество) а плетельщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо в виде предоставления средств на его содержание в иной форме.

Отличительная черта ренты заключается в том, что она не связан с предпринимательской деятельностью. Соответственно рентный платеж не является прибылью. Более того он не признается доходом.

Виды ренты:

1 – постоянная рента (плательщик ренты выплачивает ее бессрочно)

2 – пожизненная рента (плательщик ренты выплачивает ренту в течении срока жизни получателя ренты).

Пожизненная рента в свою очередь может быть установлена на условиях пожизненного содержания гражданина с иждивением (подвид пожизненной ренты).

Договор ренты является возмездным; реальный или конскнсуальный – спорный вопрос; односторонний или двусторонний (спорный вопрос).

Договор ренты является алеаторной сделкой, то есть имеет рисковый характер. При этом надо иметь ввиду, что этот характер присущ только пожизненной ренте. Поскольку сторонам заранее неизвестно когда наступит смерть получателя.

Договор ренты всегда является возмездным, поскольку в обмен на переданное имущество плательщик ренты всегда обязан выплачивать рентные платежи. При этом надо иметь ввиду, что передача имущества под выплату ренты в собственность плательщика может осуществляться как за плату, так и безвозмездно.

Ст. 585 ГК РФ содержит презумпцию о том, что имущество в собственность плательщика передается безвозмездно.

Таким образом возмездная передача имущества должна быть прямо предусмотрена договором. В зависимости от того возмездно или безвозмездно передается имущество под выплату ренты к договору ренты соответственно применяются правила о купле-продаже или о дарении.

На реальный или консенсуальный характер договора ренты есть 3 точки зрения:

1 – договор реальный. В силу определения, которое содержится в п. 1 ст. 583 ГК РФ

2 – договор консенсуальный. В силу п. 2 ст. 585, согласно которому к ренте применяются правила о дарении или купле-продаже. Договор дарения может быть либо реальным либо консенсуальным, а купли-продажи всегда консенсуальным. Соответственно, и рента является консенсуальным договором. При этом не учитывается сделанная в ст. 585 оговорка, согласно которой главы 30 и 32 ГК РФ применяются к ренте, если иное не установлено специальными правилами о данном виде договора. Специальные правила: п. 1 ст. 583, который устанавливает, что договор ренты реальный.

3 – договор ренты имеет реальный характер при отчуждении движимого имущества и консенсуальный при отчуждении недвижимого имущества.

Вопрос о одно- или двусторонним договоре

Те, кто считают договор ренты реальным одновременно признают его односторонним, поскольку после передачи вещи обязанности возникают только у плательщика ренты

Те, кто считают договор ренты консенсуальным считают его двусторонним.. У ПОЛУЧАТЕЛЯ обязанность передать имущество, у плательщика платить ренту.

Стороны договора ренты.

По общему правилу сторонами договора ренты могут являться любые субъекты гражданского права. Ограничения субъектного состава предусмотрены для отдельных видов договора ренты. Например, получателем постоянной ренты могут быть только либо гражданин, либо некоммерческая организации.

Форма договора ренты.

Договор ренты заключается в письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению. Вместе с тем, если под выплату ренты передается недвижимость то договор подлежит обязательной государственной регистрации. При этом не имеет значение идет речь о жилых или нежилых помещениях.

14.10.2008

Продолжение договора ренты.

В случае когда предметом передаваемым под выплату ренты выступает недвижимость – государственной регистрации подлежит, в том числе и переход права собственности на эту недвижимость и обременение, лежащее на этом недвижимом имуществе, и связанное с необходимостью выплачивать ренту.

В случае если договор ренты нотариально не удостоверен, то независимо от того какое имущество передавалось под выплату ренты, договор считается ничтожным.

В случае, если отсутствует государственная регистрация договора ренты, по которому передается недвижимость, договор так же считается ничтожным.

Существенные условия договора ренты:

1. Предмет

Предметом договора выступает:

• Имущество, передаваемое под выплату ренты

• Сама рента как в денежной так и в натуральной форме

В соответствии с пунктом 1 ст83 ГК РФ – для денежной ренты необходима её определенность: т.е. необходимо установить размер, порядок и сроки уплаты ренты.

Что касается имущества, выдаваемого под выплату ренты, то оно так же должно быть определено договором. Поскольку к договору ренты в зависимости от того возмездно или безмозмездно передается имущество, применяются правила о купле-продаже или о дарении. Отсюда следует, что в договоре как минимум должно быть согласовано наименование и количество имущества, передаваемого под выплату ренты. А если речь идет о недвижимости, то объект недвижимости должен быть конкретно определен. Должно быть указано его метаположение на земельном участке, или относительно других объектов недвижимости.

2. Обеспечение обязанности по выплате ренты.

Обеспечение является существенным условием только для тех договоров, по которым под выплату ренты передается денежная сумм или иное движимое имущество. Обеспечение может быть любым – включая залог, поручительство, банковскую гарантию, задаток, неустойку или удержание.

Вместо предоставления обеспечения договором ренты может быть предусмотрена обязанность плательщика ренты застраховать в пользу получателя ренты риск своей ответственности за неисполнение, либо ненадлежащее исполнение обязательств.

В случае, если договора ренты, по которому под выплату ренты передаются деньги или иное движимое имущество, не содержит условий об обеспечении и/или не содержит обязанностей плательщика застраховать свою ответственность – такой договор считается незаключенным.

3. Цена.

Она является существенным условием, но не для всех видов договора ренты. Цена в договоре ренты появляется только в одном случае, а именно – если имущество под выплату ренты передается на возмездной основе. Тогда к договору ренты применяются правила о купле-продаже. И если предметом, передаваемым под выплату ренты, является движимое имущество, то его цена не существенное условие. Если предметом выступает недвижимость, то цена – существенное условие.

Права и обязанности сторон по договору ренты. Ответственность.

Основной обязанностью плательщика по договору ренты является уплата ренты в порядке и сроки установленные договором. Общее положение о договоре ренты не содержит детального регулирования этой обязанности. Они лишь устанавливают способы обеспечения её исполнения.

Способы обеспечения исполнения обязанности по выплате ренты:

1. Заключается в том, что рента обременяет возникшее у плательщика право собственности на полученное под выплату ренты недвижимое имущество. Это обременение обладает общим для вещных прав признаком, а именно следованием за вещью – это означает, что в случае отчуждения недвижимости, обремененной рентой, к приобретателю переходит обязанность по выплате ренты. При этом закон устанавливает дополнительные гарантии для получателя ренты. Лицами, обязанными выплачивать ренту, признаются и приобретатель недвижимого имущества и лицо, осуществившее отчуждение (первоначальный плательщик ренты). Ответственность первоначального плательщика является субсидиарной (означает, что получатель ренты должен сначала предъявить свои требования к приобретателю имущества, обремененного рентой, а если тот отказывается или не дает ответа в разумный срок, то получатель ренты может предъявить требования лицу, которое произвело отчуждение имущества (первоначальному плательщику). Вместе с тем первоначальный плательщик может нести и солидарную ответственность с приобретателем имущества при условии, что это предусмотрено договором.

2. Обязанности плательщика ренты заключаются в том, что если под выплату ренты передается недвижимое имущество, то в силу пункта 1 ст587 ГК РФ – у получателя ренты без всякого договора в силу прямого указания закона возникает право залога на это недвижимое имущество. Таким образом при передаче под выплату ренты недвижимости, недвижимость обременяется дважды (во первых рентой, во вторых – залогом). Такое двойное обременение делает договор ренты крайне непривлекательным для плательщика ренты, в связи с чем рента не получила широкого распространения на практике.

3. Обеспечение исполнения обязанностей плательщика ренты по выплате ренты касается тех случаев, когда под выплату ренты передается денежная сумма, либо движимое имущество. В указанном случае существенным условием договора является либо использование определенного способа обеспечения обязательств (залог, неустойка, удержание, поручительство, банковская гарантия, задаток или другой способ, предусмотренный в законе или договоре), либо условие об обязанности плательщика застраховать в пользу получателя риск, ответственность.

В отличии от предыдущих двух способов исполнения обязательств плательщиком (обременений в виде ренты и залога), которые возникают в силу прямого указания закона, этот третий способ обеспечения возникает только на основании договора. Если плательщик ренты не заключает этот договор (например договор залога, поручительства и т.п.) или не заключает договор страхования риска своей ответственности, то получатель ренты имеет право расторгнуть договор ренты и потребовать возмещение убытков, причиненных таким расторжением.

Такие же права возникают у получателя ренты в случае, если обеспечение утрачено, или его условия ухудшились по обстоятельствам за которые получатель ренты не отвечает.

Ответственность плательщика ренты.

При просрочке исполнения обязательств по выплате ренты, плательщик обязан уплатить проценты получателю в размере, установленным договором.

Если в договоре условия о размере таких процентов отсутствует, то взысканию подлежат проценты, рассчитанные по правилам статьи 395 ГК РФ. Некоторые авторы полагают, что указанные проценты в данном случае не являются мерой ответственности, а представляют собой плату за пользование деньгами получателя ренты. Такой вывод делается на основании пункта 4 постановления пленума верховного суда и пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 8 октября 1998г №13/14 «о практике положений ГК РФ о процентах за пользование чужими денежными средствами»

Постоянная рента.

Договор постоянной ренты применительно к общим положениям о ренте имеет следующие особенности:

1. Особенности, касающиеся субъектного состава постоянной ренты

• Это единственный вид ренты в которой получателем может быть юридическое лицо, а сама ренты может быть использована для удовлетворения потребностей получателя, не являющихся личными или бытовыми. При этом постоянная рента сохраняет свой некоммерческий характер, в связи с чем получателями ренты юридическими лицами могут быть только некоммерческие организации. Круг плательщиков постоянной ренты кодексом не ограничен.

• Возможность перехода прав на получение ренты. Переход прав на получение постоянной ренты возможен в порядке универсального, либо сингулярного правопреемства. При этом существуют следующие особенности:

- Ограничен круг юридических фактов, служащих основанием для перехода прав получателя ренты к третьим лицам. В порядке сингулярного правопреемства переход возможен только на основании цессии. В порядке универсального правопреемства переход возможен только на основании наследования или реорганизации юридического лица

- Ограничен круг потенциальных получателей ренты. Т.е. права в порядке универсального, либо сингулярного правопреемства могут переходить только к гражданам или некоммерческим организациям.

- Постоянная рента по общему правилу выражается в деньгах. Только в случаях, предусмотренных договором, допускается выплата постоянной ренты вне денежной форме. При этом имущество, передаваемое в качестве ренты, должно быть эквивалентно указанной в договоре денежной сумме ренты.

- Сроки выплаты постоянной ренты. В связи с тем, что постоянная рента не предназначена непосредственно для удовлетворения личных бытовых потребностей граждан, законом установлен достаточно длительный срок её выплаты, а именно ежеквартально.

- Право расторжения договора путем выкупа постоянной ренты. Выкупить постоянную ренту может как плательщик так и получатель ренты. Плательщик всегда вправе осуществить выкуп постоянной ренты с соблюдением определенной процедуры. Условия договора, по которому плательщик отказывается от выкупа ренты, являются ничтожными. Однако договором может быть предусмотрено, что плательщик не вправе осуществлять право выкупа ренты при жизни её получателя, либо в течение иного срока, который не может превышать 30 лет с момента заключения договора. Для выкупа ренты плательщик должен за 3 месяца до фактического прекращения выплат уведомить получателя о своем намерении выкупить ренту. Договором может быть предусмотрен более длительный срок для уведомления. Обязательство плательщика по уплате рентных платежей прекращаются с момента уплаты плательщиком полной суммы выкупной цены ренты.

Получатель ренты может выкупить ренту только в случаях прямо предусмотренных законом:

1. Если плательщик допускает просрочку выплаты ренты более чем на 1 год. При этом стороны могут предусмотреть более длительный или более короткий срок.

2. Если плательщик ренты, получивший под выплату ренты денежную сумму или иное движимое имущество, нарушает свои обязательства по предоставлению обеспечения или обязательства по страхованию риска своей ответственности

3. Если плательщик признан неплатежеспособным, либо возникли другие обстоятельства, которые очевидно свидетельствуют о том, что рента не будет выплачиваться в установленном размере и в установленные сроки.

4. Если переданное под выплату ренты недвижимое имущество поступило в общую собственность, или разделено между несколькими лицами (примером первого является внесение имущества в качестве вклада по договору простого товарищества. Примером второго – реорганизация юридического лица плательщика ренты в форме разделения или выделения)

- Постоянная рента подлежит индексации и увеличивается пропорционально росту минимального размера оплаты труда (МРОТ)

- Касается риска случайной гибели. Риск случайно гибели и случайного повреждения имущества, переданного бесплатно под выплату постоянной ренты несет плательщик ренты. При случайной гибели или случайном повреждении имущества, переданного за плату, плательщик может требовать: 1) Прекращения обязательства по выплате ренты 2) Изменения условий её выплаты

21.10.2008

Срок аренды.

Срок – не обязательное условие.

Правовые последствия заключения договора аренды на неопределенный срок состоят в следующем:

Любая из сторон такого договора вправе отказаться от него в любое время, письменно предупредив об этом второю сторону за одни месяц, если арендуется движимое имущество, за три месяца, если арендуется недвижимость.

В судебной практике возник вопрос: подлежит ли государственной регистрации договор аренды недвижимости, заключенный на неопределенный срок. Однозначно суды приходят к выводу, что такой договор аренды недвижимости аренде не подлежит.

Законом могут быть предусмотрены предельные сроки договора в отношении отдельных видов аренды или аренды отдельных видов имущества. В этом случае, независимо от того, какой срок стороны установили договором, последний будет считаться прекращенным по истечении предельного срока.

ГК установил правила, согласно которым, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности имеет преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор может воспользоваться своим преимущественным правом при условии, если уведомить об этом арендодателя до истечении срока действия договора аренды. Такое письменное уведомление приобретает правовое значение, если арендодатель отказывает арендатору в заключении договора на новый срок, а затем, в течении одного года с момента прекращения договора аренды, заключает новый договор аренды, но с другим лицом, тогда у арендатора появляется право потребовать перевода в судебном порядке прав и обязанностей по вновь заключенному договору на себя. Арендатор также может требовать возмещения убытков. А если арендатор уже утратил интерес к заключению договора аренды, он может требовать только возмещения убытков.

Договором аренды может быть предусмотрено, что у арендатора нет преимущественного права на заключение договора на новый срок.

В случае когда срок договора аренды истек, но арендатор продолжает пользоваться арендованным имуществом, а арендодатель против этого не возражает, договор считается возобновленным на тех же условиях, на неопределенный срок, это означает, что любая сторона может отказаться от него, только письменно предупредив другую сторону за один месяц, если речь идет о движимом имуществе, и за три, если речь идет о недвижимости.

Права и обязанности сторон по договору аренды: обязанности арендодателя.

Основная обязанность арендодатора заключается в том, что бы передать имущество арендатору в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению такого имущества со всеми принадлежностями и документами. Имущество подлежит передачи в срок, установленный договором, а если срок не установлен, то в разумный срок. Если арендодатор не исполняет обязанности по передачи имущества арендатору, арендатор вправе: истребовать имущество в соответствии с правилами статьи 398 ГК РФ; требовать возмещения убытков. Возможет и другой вариант действий со сторону арендатора: в случае, когда он утратил интерес к получению имущества в аренду (в следствии длительной просрочки со стороны арендодателя), он имеет право: потребовать расторжения договора в судебном порядке; потребовать возмещения убытков.

Арендодатель не несет ответственности за недостатки арендованного имущества, которые им были оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору. Арендодатель также не отвечает за те недостатки, которые арендатор должен был обнаружить во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или при передаче имущества в аренду. Во всех остальных случаях арендодатель отвечает за недостатки передаваемого в аренду имущества. Ответственность наступает, если недостатки препятствуют использованию арендованного имущества по его назначению как полностью, так и в части. В случае обнаружения недостатков арендатор может защитить свои права следующими способами:

- потребовать от арендодателя безвозмездного устранения недостатков имущества. Либо

- потребовать соразмерного уменьшения арендной платы. Либо

- потребовать возмещения своих расходов, произведенных для устранения недостатков. При это арендатор может непосредственно удержать суммы таких расходов из причитающихся арендодателю платежей, при условии предварительного уведомления арендодателя. Либо

- требовать досрочного расторжения договора (через суд).

Арендодатель имеет возможность избежать вышеуказанных негативных последствий, если после получения уведомления о недостатках незамедлительно заменит арендованное имущество другим аналогичным имуществом или безвозмездно устранит недостатки.

ГК не исключает возможность передачи в аренду имущества, обремененного правами третьих лиц, но в таком случае арендодатель обязан предупредить арендатора о наличии таких прав. В противном случае арендатор может:

- потребовать уменьшения размера арендной платы, либо

- потребовать расторжения договора и возмещения убытков (через суд).

Когда арендатор может утратить арендованное имущество в связи с тем, что третьи лица обращают взыскание на имущество арендодателя, арендатор может за свой счет удовлетворить требования кредиторов без согласия должника-арендодателя (ст. 313 ГК РФ).

Помимо обязанности по передачи имущества в аренду арендодатель должен осуществлять капитальный ремонт сданного в аренду имущества за свой счет в сроки, установленные договором. Если срок договором не предусмотрен, либо требуется неотложная необходимость в нем, арендодатель осуществляет капитальный ремонт в разумный срок. Если арендодатель не выполняет эту обязанность, то капитальный ремонт может быть произведен арендатором, который в дальнейшем вправе потребовать возмещения своих затрат с арендодателя или зачесть суммы этих затрат в счет арендной платы. Следует иметь ввиду, что договором стороны могут отложить обязанности по проведению капитального ремонта на арендатора.

Арендодатель обязан воздерживаться от любых действий, создающих арендатору препятствия в пользовании арендованным имуществом. Если арендодатель нарушает эту обязанность, то арендатор может воспользоваться против него средствами вещно-прваовой защиты: вендикационным или негаторным иском.

Обязанности арендатора:

- пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договор аренды, а если они не предусмотрены, то в соответствии с назначением имущества. Нарушение этой обязанности может повлечь следующее: арендодатель праве в судебном порядке требовать расторжения договора и возмещения убытков; в процессе пользования имуществом арендатор обязан поддерживать его в исправном состоянии, осуществлять за свой счет текущий ремонт и нести бремя расходов на содержание арендованного имущества; арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование арендованным имуществом. Арендная плата может быть установлена в договоре как в отношении всего имущества в целом так и применительно к каждой из его составным частей. По общему правилу размер арендной платы и порядок ее внесения не относятся к существенным условиям договор аренды. Если они договором не согласованны, то применяются правила общей части ГК РФ по цене аренд, взимаемой за аналогичное имущество, при аналогичных условиях.

Гражданским кодексом установлены возможные формы арендной платы, однако, перечень этих фор не является закрытым. К формам относятся определенные платежи в твердой денежной сумме, которые могут вноситься периодически или одновременно. Вторая форма: установленная доля, полученных в результате использования имущества, продукции, плодов и доходов. Третий: определенные услуги, предоставляемые арендатором арендодателю. Передача арендатором арендодателю в собственность или в аренду обусловленной договором вещи. Четвертое: возложение на арендатора обусловленных договором затрат по улучшению арендованного имущества. Сторону могут использовать как одну из вышеуказанных форм арендной платы так и их комбинацию. Кроме того стороны могут установить и другую, не предусмотренную указанным перечнем, форму. Изменение арендной платы могут производиться по соглашению сторон. В сроки предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

Обязанность арендатора возвратить имущество по истечении срока действия договора аренды, либо при прекращении договора аренды досрочно по другим основаниям. Арендатор обязан возвратить арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил с учетом нормального износа или в том состоянии, которое предусмотрено договором.

Если арендатор в срок не возвращает арендованное имущество, то он обязан за все время просрочки уплатить арендную плату и кроме того, возместить убытки в части, не покрытой суммой арендных платежей. Арендодатель соответственно имеет право требовать принудительного возврата ему имущества. (в связи с эти лучше взимать сумму депозита).

Права арендатора.

Самое основное – использовать арендованное имущество в соответствии с его назначением или в соответствии с условиями договора.

С согласия арендодателя арендатор имеет право сдавать арендованное имущество в субаренду (под наем), передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, отдавать арендные права в залог, вносить арендные права в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных обществ, складочных капитал хозяйственных товарищества или в качестве паевого взноса в производственный кооператив. Субаренда (поднаем) отличается от перенайма тем, что при субаренде ответственным перед арендодателем остается арендатор, а при перенайме все права и обязанности арендатора переходят к другому лицу, которое замещает арендатора в арендных отношениях.

27.10.2008

Срок договора субаренды не может превышать срок основного договора аренды. В случае если основной договор аренды прекращается, это влечет и к прекращению договора субаренды. К отношениям сторон договора субаренды применяются правила о договоре аренды.

• Третье право арендатора: Производить улучшение арендованного имущества.

Судьба произведенных арендатором улучшений определяется в зависимости от их характера. Всё отделимые от арендованного имущества улучшения признаются собственностью арендатора, а все неотделимые улучшения признаются собственностью арендодателя.

Стоимость неотделимых улучшений, произведенных арендатором за счет собственных средств, с согласия арендодателя подлежит возмещению арендодателя. Обязанность по возмещению стоимости неотделимых улучшений возникает у арендодателя только после прекращения договора аренды (часто арендатор улучшает арендованное имущество, а потом не вносит арендодателю сумму аренды, говоря, что вносил улучшения – такого быть не должно).

Улучшения арендованного имущества, произведенные арендатором за счет амортизационных отчислений за счет этого имущества, во всех случаях являются собственностью арендодателя.

• Четвертое правомочие: В случаях прямо предусмотренных договором или законом арендатор имеет право выкупить арендованное имущество при условии внесения всей установленной договором выкупной цены.

При этом если договором аренды выступает государственное или муниципальное имущество, его выкуп в соответствии со ст217 ГК РФ может быть осуществлен только в соответствии с законодательством о приватизации государственного или муниципального имущества.

Изменение и расторжение договора аренды.

В отличии от договора купли/продажи договор аренды в большинстве случаев может быть расторгнут только в судебном порядке. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в следующих случаях:

1. Если арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначение имущества с неоднократными нарушениями.

2. Если арендатор существенно ухудшает имущество

3. Более 2 раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Во всех вышеперечисленных случаях арендодатель обязан письменно предупредить арендатора о необходимости исполнения им соответствующего обязательства в разумный срок.

Арендатор имеет право потребовать досрочного расторжения договора в следующих случаях:

1. Если арендодатель не предоставляет ему арендованное имущество, либо препятствует в его использовании в соответствии с договором или назначением имущества.

2. Арендованное имущество имеет недостатки, препятствующие его использованию, за которые отвечает арендодатель

3. Арендодатель не выполняет свою обязанность по капитальному ремонту имущества

4. Имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, оказывается в состоянии непригодном для использования

Специальных правил о том, что арендатор обязан письменно предупреждать арендодателя о необходимости исполнения обязательств в разумный срок, не установлено. Вместе с тем в соответствии с общими правилами ГК РФ «об изменении или расторжении договора в судебном порядке» предусмотрено, что до предъявления соответствующего требования сторона, предъявляющая такое требование, обязана соблюсти досудебный порядок «о регулировании спора».

Таким образом, арендатор тоже обязан письменно извещать арендодателя о своём желании расторгнуть договор аренды. И только после получения отказа от арендодателя или после истечения разумного срока для предоставления ответа, арендатор может обратиться в суд с соответствующих исковым заявлением.

Аренда зданий и сооружений.

По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать арендатору за плату во временное владение и пользование, или только во временное пользование здание или сооружение.

Под зданием или сооружением понимается любой искусственно возведенный на земельном участке, или под ним самостоятельный объект, который прочно связан с землёй, и перемещение которого без причинения несоразмерного ущерба его назначению невозможны.

Данное определение не содержится в законодательстве и сформулировано исключительно на уровне теории. Согласно этому определению выделяются следующие признаки здания или сооружения:

1. Это искусственно созданный объект, что позволяет отличать его от других объектов недвижимости, которые являются природными (п: земельные участки, водоёмы и т.п.)

2. Прочная связь с земельным участком, что позволяет отличать здание или сооружение от иных построек и конструкций (п: временные гаражи, киоски и т.п.)

3. Здание и сооружение должно быть самостоятельным объектом (отдельно стоящим). По этому признаку здание или сооружение отличают от встроенных и пристроенных жилых и нежилых помещений.

4. К зданиям и сооружениям относятся только такие объекты, возведение которых закончено, и которые используются или могут быть использованы по назначению. По данному признаку здания и сооружения отличаются от таких объектов недвижимости как объекты незавершенного строительства.

Гражданский кодекс специально регулирует только аренду зданий и сооружений. Отдельное правовое регулирование аренды нежилых помещений, находящихся внутри зданий и сооружений отсутствует.

Вместе с тем к аренде нежилых помещений применяются правила об аренде зданий и сооружений, если это не противоречит существу аренды нежилых помещений.

Форма и государственная регистрация договора аренды зданий и сооружений.

Специальные требования к форме заключаются в том, что договор аренды зданий и сооружений должен представлять собой единый письменный документ, подписанный сторонами. Это означает, что договор не может быть заключен путем обмена письмами или телеграммами, а так же путем совершения конклюдентных действий в ответ на письменную аффекту продавца.

Несоблюдение вышеуказанных требований к форме договора влечет его недействительность (ничтожность).

Договор аренды зданий или сооружения подлежит государственной регистрации и считается заключенным с этого момента, если срок его действия составляет не менее года.

По аналогии данное правило о государственной регистрации применяется и к договорам аренды нежилых помещений, находящихся внутри зданий и сооружений.

Государственная регистрация договора аренды одновременно означает обременение права собственности или иного вещного права арендодателя на соответствующий объект, сданный в аренду.

Отсутствие государственной регистрации договора аренды зданий или сооружения, заключенного на срок 1 год и более не является основанием для ничтожности такого договора. Договор в этом случае считается незаключенным, а не ничтожным.

Права арендатора на земельный участок

Владение и пользование зданием и сооружением предполагает, что у арендатора возникают определенные права на земельный участок, занимаемый этим зданием или сооружением.

Возможны 2 ситуации:

1. Когда арендодатель зданий или сооружения является собственником земельного участка, на которых они расположены.

Вопрос о правах арендатора здания или сооружения на земельный участок решается в самом договоре аренды здания или сооружения. Если договором этот вопрос не решен, то к арендатору переходит на срок аренды здания или сооружения право пользования соответствующей частью земельного участка, занятой зданием или сооружением и необходимой для его использования по назначению.

2. Арендодатель не является собственником участка, на котором расположены зданий и сооружения.

Такие здания или сооружения могут быть переданы в аренду без согласия собственника земли только если это не противоречит закону или договору, заключенному с собственником земельного участка.

Для сохранения стабильности арендных отношений установлено правило, по которому арендатор здания или сооружения сохраняет за собой право пользования частью земельного участка, занятой зданием или сооружением так же и в случае изменения собственника земельного участка (в том числе в результате продажи этого участка другому лицу).

Арендная плата.

Размер арендной платы является существенным условием для аренды зданий и сооружений. По аналогии это же правило применяется и к аренде нежилых помещений, находящихся внутри зданий и сооружений. Если в договоре отсутствует условие о размере арендной платы, то такой договор считается незаключенным.

Каких либо специальных правил о форме арендной платы, о порядке и сроке её внесения законом не предусмотрено.

Соответственно применяются общие правила ст614 ГК РФ,

Исполнение договора.

Исполнение договора аренды зданий и сооружений имеет следующие особенности:

Передача предмета аренды арендодателем и принятие его арендатором должны быть оформлены передаточным актом или иным документом, подписанным сторонами. До фактической передачи имущества и подписания сторонами акта (либо иного документа) договор не считается исполненным.

Неисполнение арендодателем своей обязанности по передаче имущества влечет следующие негативные последствия:

1) Кредитор вправе требовать возмещения убытков

2) Возможно применение ст398 ГК РФ, согласно которой в случае неисполнения обязанности передать индивидуально определенную вещь, кредитор вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ему на предусмотренных договором условиях.

В случае если арендатор вследствие просрочки арендодателя утратил интерес к договору аренды, он вправе потребовать расторжения договора (пункт 3 ст611 ГК РФ) и возмещения убытков.

В случае если арендатор не исполняет свою обязанность по принятию имущества, арендодатель вправе:

• Либо потребовать от арендатора принять объект аренды

• Либо отказаться от исполнения договора аренды

По окончании срока действия договора аренды здания или сооружения, либо в случае его прекращения по другим основаниям, здание или сооружение должно быть возвращено в том же порядке, в каком оно передавалось в аренду. Т.е. возврат оформляется актом приёма/передачи или иным документом, подписанным сторонами.

До момента фактической передачи и подписанием передаточного документа обязанность арендатора по возврату арендованного имущества арендодателей не считается исполненной.

?????? 28.11.2008 ??????

По договору ссуды одна сторона обязуется передать или передает вещь в безвозмездное пользование, а другая сторона обязуется вернуть туже вещь в том же состоянии, в каком он ее получил с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Договор суды является безвозмездным; может быть как реальным так и консенсуальным; является двусторонним, при этом существует точка зрения, что договор суды, сконструированный по реальной модели, то он является односторонним.

Безвозмездность ссуды проявляется в том, что пользователь чужого имущества получает выгоду за счет другого лица, на которого целиком ложатся все расходы, связанные с использованием и износом вещи.

По аналогии к договору ссуды необходимо применять п. 1 ст. 572 ГК РФ. Это означает, что при наличии какого-либо встречного предоставления, договор не должен признаваться ссудой. К нему тогда применяются правила п. 2 ст. 170 ГК РФ о притворных сделках.

Стороны вправе сами решить будет договор реальным или консенсуальным. Если из текста невозможно установить реальный он или консенсуальный, тогда следует применять п. 2 ст. 433 ГК РФ, расширительное толкование которого позволяет установить наличие презумпции в пользу консенсуального договора.

Отличие договора ссуды от смежных с ним договоров.

Отличие ссуды от дарения.

По договору дарения вещь поступает в собственность одаряемого, а по договору ссуды ссудополучатель приобретает только право пользования вещью. Именно в связи с этим дарение между коммерческими организациями запрещено, а заключение договора ссуды возможно.

После передачи дара одаряемому отношения сторон прекращаются, а по договору ссуды, после передачи вещи отношения сторон только начинаются. Их прекращение наступи только после возврата вещи ссудодателем. Таким образом дарение – э то разовый договор, а ссуда – длящийся.

Отличие по предмету: предметом договора ссуды может быть только индивидуально-определенные, непотребляемые вещи; предметом дарения могут являться как вещи, определяемые родовыми признаками, так и потребляемые вещи. Кроме того, предметом дарения могут быть не только вещи, но и имущественные права.

Отличие ссуды от займа.

Отличие по предмету: предметом договора займа являются потребляемые вещи, определяемые родовыми признаками.

По договору займа вещи передаются в собственность заемщика, а по договору ссуды – в пользование.

По договору займа возврату подлежат не те же самые вещи, переданные заемщику, а другие вещи того же рода и качества. А по договору ссуды возвращается та же самая вещь.

Форма договора ссуды.