Договор продажи недвижимости

По договору купли-продажи недвижимости продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество, а покупатель обязуется принять указанное имущество и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). Договор купли-продажи недвижимого имущества (договор продажи недвижимости) консенсуальным, возмездным, взаимным (синолагматическим).

Договор продажи недвижимости имеет особенность с точки зрения форму его заключения, а именно он подлежит заключению в письменной и только письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Это означает, что договор продажи недвижимости не может быть заключен путем обмена письмами, телеграммами и т.п.

29.09.2008

Предмет договора продажи недвижимости.

Предметом данного вида договора является недвижимое имущество. В договоре должны быть четко обозначены данные, позволяющие идентифицировать объект недвижимого имущества, подлежащее передачи покупателю. Эти данные, в том числе должны позволить определить место нахождения объекта недвижимости на земле либо его местоположение относительно других объектов недвижимости. Отсутствие данных, позволяющих определенно идентифицировать объект недвижимости, приводит к признанию договора не заключенным.

Само понятие объекта недвижимости содержит в себе проблему ст. 130 ГК РФ дает нам набор признаков. По которым то или иное имущество может быть отнесено к имуществу – это, во-первых, прочная связь с землей, во-вторых, невозможность перемещения объекта без несоразмерного причинения ущерба, а также некоторые движимые объекты могут признаваться недвижимыми в силу прямого указания закона.

Чаще всего объектом недвижимого имущества являются здания и сооружения. Право собственности на здания и сооружения, а также на другое создаваемое недвижимое имущество возникает с момента государственной регистрации по ст. 219 ГК РФ. объект незавершенного строительства –не является недвижимым имуществом, а представляет собой набор строительных материалов. Но в настоящее время эта точка зрения не подтверждается силу закона о государственной регистрации на недвижимое имущество и прав на него. В случае совершения сделки с объектом незавершенного строительства.

В силу закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: в случае необходимости совершения сделки с объектом незавершенного строительства. Право на указанный объект регистрируется на основании документов подтверждающих право пользования земельным участком, проектно-сметной документации, а также документов, содержащих описание объект незавершенного строительства.

Пленум ВАС №8 также разъяснил, что объект незавершенного строительства являются недвижимостью, но только при условии, что они не являются предметом действующего договора строительного подряда.

Нежилые помещения внутри здания.

ГК РФ в примерном перечне недвижимого имущества (ст. 130) не упоминает помещения, находящиеся внутри зданий или сооружений. Вместе с тем, кодекс допускает, что федеральным законом к недвижимости могут быть отнесены и другие объекты, прямо не названные в ГК. Закон о регистрации прав на недвижимое имущество устанавливает, что помещения внутри зданий и сооружений являются объектами недвижимости. Таким образом предметом договора продажи недвижимости являются помещения внутри зданий и сооружения.

Жилые помещения также признаются недвижимостью и могут являться предметом договора купли-продажи недвижимого имущества. Такой договор подлежит обязательной государственной регистрации и его дополнительным существенным условием является перечень лиц, сохраняющих права пользования жилым помещением после его отчуждения.

- цена

условие о цене должно обязательно содержатся в договоре продажи недвижимости, если его нет, то п. 3 ст. 424 ГК РФ применяться не может. Договор считается не заключенным. Цена в договоре недвижимости может быть установлена в виде общей суммы за весь объект, либо в виде цены за единицу площади (55 т.р за 1 кв.м.) либо другим способом, который позволял бы ее однозначно определить. Если цена установлена за единицу площади, то недвижимое имущество подлежит оплате, исходя из фактического количества переданных покупателю квадратных метров. Если иное не предусмотрено законом либо договором продажи недвижимости, то считается, что установленная цена передаваемого объект недвижимого имущества включает в себя цену передаваемой с этим объектом соответствующей части земельного участка или права на нее.

Судьба земельного участка при продажи недвижимости.

В соответствии с п. 1 ст. 552 ГК РФ по договору продажи недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются и права на земельный участок занятый такой недвижимостью и необходимый для его использования.

Продавцу этот участок может принадлежать на права собственности либо на ином праве (аренды). В первом случае покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый передаваемой недвижимость и необходимый для ее использования, если иное не установлено законом. Следует иметь ввиду, что ранее покупателю могло переходить в этой ситуации не только право собственности, но и право аренды или предусмотренное законом иное право на соответствующую часть земельного участка. То есть раньше продавец недвижимости мог передать объект недвижимости в собственность покупателя, а участок предоставить покупателю недвижимости в аренду. Однако в связи с изменениями от 26 июня 2007 года такая возможность исключена. Участок находится не в собственности продавца: в этом случае продажа недвижимости допускается без согласия собственника земельного участка, если это не противоречит условиям пользования участком установленным законом или договором. Покупатель в этом случае приобретает право пользования земельным участком на тех же условиях, что и продавец. По данному вопросу существует разъяснение, данное в постановлении пленума ВАС №11 от 24 марта 2005 года. Арбитражный суд указал, что в силу п. 3 ст. 552 ГК РФ, а также п.1 ст. 35 земельного кодекса РФ покупатель здания, строения или сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости. Такое право наступает с момента государственной регистрации, перехода права собственности от продавца к покупателю. Если же недвижимость находилась на земельном участке, который принадлежал продавцу на праве бессрочного постоянного пользования, а покупатель в силу ст. 20 ЗК не может являться субъектом постоянного бессрочного пользования, покупатель может оформить свое право путем заключения договора аренды или путем выкупа в порядке, предусмотренном п. 2 ст. 3 закона О введении в действии ЗК РФ.

Судьба недвижимого имущества в случае продажи земельного участка.

Данные отношения регулировались ст. 553 ГК РФ, согласно которой в случае если земельный участок, на котором находится принадлежащее продавцу недвижимое имущество продается без передачи в собственность, а недвижимость остается в собственности в продавца, за продавцом сохраняется право использовать ту часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для эксплуатации недвижимости. Данная статья была исключена в связи с тем, что ЗК РФ был установлен прямо противоположный принцип единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов, согласно которому все прочно связанный с земельными участками объекты следуют судьбе этих земельных участков за исключением случаев установленных в законе.

Исполнение договора продажи недвижимости.

Особенности:

- передача проданного объекта недвижимости продавцом и принятие его покупателем должны быть оформлены передаточным актом или иным документом, подписанным обеими сторонами. До фактической передачи недвижимого имущества и до подписания сторонами передаточного акта или иного документа договор продажи недвижимости не может являться исполненным. Уклонение одной из сторон от передачи или приема недвижимости, а также уклонение о подписании передаточного акта или иного документа рассматривается как отказ от исполнения договора продажи недвижимости. Неисполнения обязанности по передачи со стороны продавца дает покупателю возможность предъявить иск по правилам 398 статьи ГК РФ, так как недвижимое имущество всегда является индивидуально определенным. Кроме того покупатель может также требовать от продавца возмещения убытков. Специальное правила применительно к договору продажи недвижимости установлено также в отношении последствий передачи покупателю недвижимости ненадлежащего качества. Покупатель, пробредший такую недвижимость, имеет право предъявить требования предусмотренные ст. 475 ГК РФ за исключением требования о замене товара ненадлежащего качества на товар надлежащего качества. Неисполнение обязательства со стороны покупателя дает продавцу право: потребовать от покупателя принять товар и оплатить его; либо отказаться от исполнения договора (отказ в этом случае имеет односторонний характер, обращаться с требованием о расторжении в суд ненужно); если покупатель своевременно не оплачивает переданную ему недвижимость, продавец получает право: потребовать оплаты недвижимости и потребовать от покупателя уплаты процентов по ст. 395. Невыполнение покупателем обязательств по оплате недвижимости, предусмотренных договором продажи недвижимости может служить основанием для расторжения договора.

несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность. По общему правилу сам по себе договор продажи недвижимости не подлежит государственной регистрации!!! Исключение из этого правила: договор купли-продажи жилых помещений, который подлежит обязательной государственной регистрации. Следует иметь ввиду, что требование о государственной регистрации не является требованием к форме договора.

Требование о гос. Рег. Сделки является дополнительным к требованию о форме сделки.

От государственной регистрации самой сделки необходимо отличать государственную регистрацию перехода права на недвижимое имущество. Переход права на недв-ое им-во по договору купли-продажи недвижимости к покупателю подлежит обязательной государственной регистрации

т.о. В случае купли-продажи жилых помещений государственной регистрации подлежит:

- сам договор купли-продажи жилого объекта

- переход права собственности на жилой объект от продавца к покупателю.

В случае продажи нежилых помещений государственной регистрации подлежит только переход прав на нежилое помещение от продавца к покупателю. Сам договор купли-продажи не регистрируется.

Следовательно договор купли-продажи нежилых объектов считается заключенным с момента, когда сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям в надлежащей форме (простой письменной, путем составления одного документа).

Что касается купли-продажи жилой недвижимости то он будет считаться заключенным только с момента его государственной регистрации.

В случае если продавец или покупатель уклоняется от государственной регистрации перехода прав на недвижимое имущество суд в праве по требованию стороны, чьи права нарушены, вынести решение о государственной регистрации перехода прав. Сторона необоснованно уклонявшаяся от перехода будет обязана возместить потерпевшей стороне убытки.

В правоприменительной практике встречались случаи, когда ни продавец, ни покупатель недвижимого имущества не обращались с требованием о государственной регистрации перехода прав на основании заключенного договора. В связи с тем, что такая ситуация нередко ущимляла права кредиторов покупателя в п.3 ст.551 ГК РФ были внесены изменения, которые вступлии в силу с 1.02.2008 года. Согласно им судебный пристав-исполнитель в случаях, предусмотренных законодательством РФ об исполнительном производстве обратиться в суд с требованием о принудительной регистрации права собственности за покупателем.

Существенные условия договора продажи недвижимости.

В соответствии с общими правлиами о договоре его существенными условиями признаются:

- условия названные таковыми в законе

- условия которые стороны считают существенными.

Законом установленно, что существенными условиями заключения договора продажи недвижимости явдяются его предмет и ЦЕНА. В договоре продажи жилой недвижимости существенными условиями являются в силу закона: предмет, цена, перечень лиц, которые в соответствии с законом сохраняют право пользования жилым помещением после его приобретения покупателем. Необходимо указывать не только данные позволяющие идентифицировтаь этих лиц, но и их права на пользование жилым помещением.

30.10.2008

Мена

Отношения мены регулируются главой 31 ГК РФ.

Под договором мены понимается гражданско-правовой договор в соответствии с которым каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой

Договор мены является консенсуальным, возмездным и двусторонним.

Сторонами по договору мены могут быть любые лица, признаваемые субъектами гражданских прав.

Участники договора мены обязуются передать друг другу в собственность определенный товар. При этом одна сторона, приобретая указанный товар, не уплачивает за него покупную цену в деньгах, а передает другой стороне другой товар.

Таким образом каждая из сторон выступает в качестве продавца в отношении передаваемого товара и в качестве покупателя в отношении принимаемого товара. Соответственно к отношениям мены в части неурегулированной специальными нормами применяются правила о купле/продаже, к передающей товар стороне соответственно применяются правила о продавце, а к получающей о покупателе.

Договор мены обладает следующими основными признаками:

1. Направлен на передачу имущества в собственность

2. От других возмездных договоров договор мены отличается характером встречного предоставления, а именно – стороны обменивают один товар на другой

3. Право собственности на полученные в результате обмена товары переходит каждой из сторон одновременно после того как обязательство по передаче товара исполнены обеими сторонами.

Общее правило о том, что право собственности у стороны по договору возникает с момента передачи вещи по отношению к мене изменено.

Форма договора мены

Специальных правил о форме договора мены не установлено, однако в силу пункта 2 ст567 ГК РФ к договору мены применяются правила как к договору купли/продажи. Следовательно договор мены должен заключаться в той же форме, какой необходимо заключать договор купли/продажи соответствующего товара.

Пример: договор мены недвижимости должен быть заключен в простой письменной форме путем составления одного документа. Несоблюдение письменной формы такого договора влечет к его недействительности.

Переход права собственности приобретателю недвижимости по договору мены подлежит обязательно государственной регистрации. При этом сам договор мены, предметом которого являются нежилые помещения, государственной регистрации не подлежит.

Если предметом договора мены являются жилые помещения (или одно жилое помещение), тогда государственной регистрации подлежит и переход права собственности на недвижимость и договор мены.

В связи с государственной регистрацией перехода прав собственности на недвижимое имущество при заключении договора мены, возникает следующая правовая проблема:

В соответствии с п1 ст551 и п2 ст223 ГКРФ – право собственности на недвижимость возникает у приобретателя с момента государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии со ст570 ГК РФ право собственности на обмениваемые товары переходит сторонам одновременно после исполнения ими обязательств по передаче соответствующего товара, если иное не установлено законом или договором.

Таким образом, норма статьи 551 ГК РФ «если иное не установлено законом» отсылает нас к 570ст ГК РФ, а 570 наоборот отсылает к 551ст.

Высший арбитражный суд в обзоре практики указал, что ст223 равно как и 551, устанавливающая возникновение права собственности на недвижимость с момента государственной регистрации являются специальными по отношению к ст570 ГК РФ,

Таким образом, для каждой стороны по договору мены моментом перехода права собственности при обмене недвижимым имуществом является регистрация этой стороной прав на полученную недвижимость, независимо от того произведена ли такая регистрация другой стороной (п11 обзора).

Существенные условия договора мены

Существенным условием договора мены является предмет, а так же иные условия, названные сторонами к качестве существенных.

Предметом договора мены являются в первую очередь вещи, не изъятые из оборота и оборот которых не ограничен.

Предметом мены могут быть как движимые вещи (включая ценные бумаги и валютные ценности) а так же недвижимые вещи (включая здания, сооружения, нежилые помещения внутри зданий, жилые помещения, земельные участки и т.д.).

В силу того, что к договору мены применяются правила о договоре купли/продажи, договор мены может быть заключен как в отношении товара имеющегося в наличии у сторон, так и в отношении товаров, которые будут приобретены в последующем.

Что касается имущественных прав, то вопрос о том «могут ли они являться предметом договора мены?» является спорным.

Согласно первой точке зрения: поскольку к договору мены применяются правила о договоре купли/продажи, а статья 454 и 455 ГК РФ отождествляют понятие товара и вещи, можно сделать вывод о том, что и для договора мены эти понятие совпадают (т.е. предметом мены могут быть только вещи).

Второй аргумент этой же позиции: можно сослаться на то, что глава 31 не содержит в себе норму, распространяющую действие этой главы на сделки с имущественными правами.

Если бы законодатель хотел распространить правила о мене на сделки с имущественными правами, он включил бы в главу 31 пункт аналогичный пункту 4 ст454 ГК РФ.

Вывод: к отношениям сторон, связанным с меной имущественных прав, должны применяться не правила главы 31 ГК РФ, а статьи с 382 по 390 ГК РФ, регулирующие цессию.

Вторая точка зрения: имущественные права могут быть предметом договора мены. Обосновывается очень просто – глава 31 ГК РФ не содержит прямого запрета на мену имущественных прав. Пункт 2 ст567 ГК РФ отсылает к правилам о купле/продаже (в том числе и к пункту 4 ст454 ГК РФ, согласно которому предметом купли/продажи могут быть имущественные права).

Предметом договора мены является товар (им может быть вещь или имущественные права (спорный момент)).

Арбитражный суд рассмотрен 3 варианта:

1. По поводу предмета договора мены высший арбитражный суд (в том же обзоре) дает следующие разъяснения – «двусторонние сделки, в соответствие с которыми товар обменивается на эквивалентную по стоимости услугу, к договору мены не относятся».

2. Высший арбитражный суд так же разъяснил, что договор, по которому произведена передача товара в обмен на уступку права требования имущества от третьего лица, так же не является договором мены.

3. Изготовление продукции из материалов, полученных по договору мены, и передача этой продукции в счет исполнения обязательств по данному же договору мены не противоречит правилам главы 31 ГК РФ, т.е. признаются меной.

Предмет в договоре мены должен быть четко определен путем указания на его наименование и количество. Если наименование и количество по договору определить невозможно, то договор считается не заключенным. При этом может быть и такая ситуация, когда наименование одного товара можно определить, а другого нельзя – тогда всё равно считается незаключенным.

В случае, когда в договоре мены отсутствуют условия о цене обмениваемых товаров – товары признаются равноценными. В связи с изложенным возник спорным момент при осуществлении мены векселей (п: безусловное обязательство комитета платить) с разными номинальными стоимостями. Высший арбитражный суд указал, что при отсутствии в договоре мены условий, свидетельствующих о неравноценности передаваемых сторонами друг другу векселей, эти векселя рассматриваются как равноценные, независимо от того, что их номинальные стоимости различны.

Если договором мены не предусмотрено условие о распределении между сторонами расходов, связанных с исполнением обязательства, то расходы возлагаются на ту сторону, которая должна исполнить соответствующее обязательство.

В тех случаях, когда из договора прямо следует, что стороны производят обмен неравноценными товарами, сторона, передающая товар меньшей стоимости, должна оплатить в пользу стороны, передающей товар большей стоимости разницу в ценах.

Права и обязанности сторон по договору мены

Права и обязанности распределяются с учетом того, что каждая сторона договора мены признается продавцом в отношении передаваемого товара и покупателем в отношении принимаемого товара. Обмен товара не обязательно производится одномоментно. В тех случаях, когда сроки передачи обмениваемых товаров не совпадают, исполнение обязанностей по передаче товара той стороной, для которой предусмотрен более поздний срок передачи признается встречным исполнением обязательств. Этот вывод следует из статьи 569 ГК РФ. Это означает, что субъект встречного обязательства в случае неисполнения обязательств его контрагентом вправе приостановить передачу своих товаров, либо отказаться от исполнения договора и потребовать возмещения убытков.

По правилам статьи 328 ГК РФ если же стороны должны выполнить свои обязанности по обмену товара одномоментно, тогда их обязательства встречными не признаются (пункт 10 обзора). Обязанность по передаче обмениваемого товара должна быть исполнена в установленный договором срок, а если срок не предусмотрен, тогда по правилам 314 статьи ГК РФ.

Вместе с товаром стороны должны передать друг другу принадлежность к вещи и так же относящиеся к ней документы.

Момент исполнения обязанности передать товар определяется так же как и для договора купли/продажи, т.е. если договором предусмотрена доставка, то моментом вручения товара другой стороне (если товар передается в месте его нахождения), то моментом предоставления распоряжения другой стороной, если договором ничего не предусмотрено на этот счет, то моментом передачи товара первому перевозчику или организации связи.

06.10.2008

По общему правилу одновременно с исполнением обязательства по передаче товара по Договору мены к принимающей товар стороне переходит риск случайной гибели или случайного повреждения имущества. Однако следует иметь ввиду что в отличии от купли-продажи право собственности к принимающей стороне в этот момент не подходит.

Для перехода права собственности по договору мены требуется, чтобы и другая сторона выполнила свою обязанность по передаче товара в обмен на полученный ею товар.

Правила о качестве товара, об ассортименте, комплекте и комплектности, таре и упаковке аналогичны соответствующим правилам о купле-продаже. Определенными особенностями отличается регулирование отношений, связанных с изъятием товара, полученного по договору, в пользу третьих лиц. По договору мены стороны должны передать друг другу товар, свободный от прав третьих лиц. Если какая либо сторона нарушает эти обязательства, то пострадавшая сторона вправе не только потребовать возмещения убытков, но и заявить требование о возврате, переданной нарушителю вещи. Если речь идет об индивидуально определенной веди то последняя может быть истребована по правилам статьи 398 ГК РФ.

Определенными особенностями обладает и правило о последствиях передачи товара ненадлежащего качества. В частности сторона по договору мены не в праве требовать уменьшения покупной цены переданного ей товара и дополнительной передаче товара в объеме соответствующем сумме, на которую уменьшена его стоимость. Заявление о соразмерном уменьшении покупной цены товара ненадлежащего качества и о передаче дополнительного товара противоречат правилам главы 31 ГК РФ и существу договора мены (п. 9 обзора).

Специальные правила установлены и для начисления процентов за пользование чужими денежными средствами, в случае если сторона по договору мены не оплатило разницу в ценах товаров, порядком определенном пунктом 2 ст. 568 ГУ РФ. В этом случае проценты начинают начисляться со второго дня после передачи товара стороной, не оплатившей разницу.