1)Понятие, особенности и признаки права собственности на землю.

Совокупность конституционных, гражданско-правовых, земельно-правовых норм, устанавливающих состояние принадлежности земель, земельных участков кому-либо, определяющих порядок, основания возникновения права собственности на земельный участок, регулирующих отношения по владению, пользованию, распоряжению земельным участком, а также направленные на охрану права собственности.

Владеть, пользоваться, распоряжаться земельным участком как своим, но в установленных законом рамках, не нарушая интересы других лиц и соблюдая экологические требования. Особенности: зависят от объекта.

Возможность установления ограничений права собственности – ст. 56 ЗК. Основания ограничения – только в ФЗ. Например, для природоохранных целей. Природоохранная зона. Юридические лица, обладающие на праве – обязаны переоформлять?

Право следования.

Ст. 6, ст. 11.1. Земельный участок – объект земельных правоотношений. Часть земной поверхности, т.д.

Как объект права собственности – ГК.

Водные объекты не обозначены как самостоятельные недвижимые вещи. Учитываются как непосредственно связанные с земельными участками. ВК – 2006г. Водные объекты – в собственности РФ. Только обводненный карьер или пруд могут находиться в собственности других субъектов, в т.ч. и физических лиц. Не могу быть объектом права собственности. Настоящий ЛК не дает понятия леса. Объект права собственности – лесные участки, но не частный. Выделяют лесной фонд – собственность федеральная. Передают полномочия.

Субъектами могут быть те, которые указаны в законе. Также являются в соответствии с законом те, кто обладает уже этим правом как участники земельных отношений. Ст. 5 – участники – граждане, юридические лица, РФ, субъекты, муниципальные образования. Ст. 212 ГК. П. 2 ст. 15 ЗК – право на равный доступ и приобретение земельного участка в собственность. В ст. 5 – о правах иностранных граждан, лиц без гражданства и иностранных юридических лиц. По общему правилу могут быть субъектами права собственности. Но их права определяются земельным законодательством. Есть исключения: не могут иметь в собственность сельхозугодия, только на праве аренды (нпр, закон об обороте земель сельхозназначения),

граждане могут быть субъектами в любом возрасте, но в основном – совершеннолетние. Могут переходить по наследству. Ст. 22 ЗК, п. 10.

Субъектами являются юридические, кроме казенных, унитарных, государственных и муниципальных учреждений. (постоянное бессрочное пользование)

Закон о введении в действие ЗК. П. 9 ст. 3 – государственные акты до введения в действие имеют равную юридическую силу с записью в гос. Реестре. В России выдавались свидетельства о праве собственности.

Постановление Сов. Мина от 1991г. – утверждены образцы – формы государственного акта на право.

В настоящее время правоутверждающим (гражданину пока не обязательно переоформлять), но после начала действия о гос регистрации – правоподтверждающее – это свидетельство, основание выдачи – постановление руководителя исполкома района. Указывается субъект, указывается право, объект – земельный участок, кадастровый номер, т.д. Если есть ограничения – указываются. Сейчас необходимо иметь кадастровый паспорт земельного участка, если хотим разделить, объединить, т.д. Состоит их 2 документов, а если есть обременения – то 3 страница. Лучше иметь новые документы.

Формы и виды права собственности.

Разграничение государственной собственности. Формы – в ст. 9 Конституции. По мнению Красова О.И., принадлежность земель соответствующей категории субъекта. Не имеет юридического содержания и сводится к выявлению экономической формы присвоения, например, индивидуальной, коллективной, общественной. По его мнению – только 2 формы – публичная и частная. Ну и если о видах – собственность граждан, юридических лиц, публичная государственная собственность, субъектов, муниципальная.

Разграничение – презумпция государственной собственности на землю. Ст. 214 ГК – не находящиеся в собственности граждан является государственной собственностью. Ст. 16 ЗК. До недавнего времени разграничение – федеральная, субъектов и муниципальная. Разграничение до недавнего времени – на основе ФЗ от 2001г. О разграничении… Не действует. 2003-2006 были утверждены перечни земельных участков, на которые соответственно у РФ возникало право собственности. Эти перечни являлись и являются основаниями для государственной регистрации. В РТ такой перечень не был утвержден. До 01.07.2006г. В настоящее время вопросы разграничения – ст. 3.1 ФЗ О введении в действие ЗК. Нахождение на земельном участке объекта, принадлежащего субъекту, муниципальному образованию. Предоставлены земельные участки органам управления, либо муниципального, либо российской федерации…также государственным унитарным предприятиям, в зависимости от того, кто учредил его… Прямое указание закона. Ст. 27 ЗК. Прямо указывает – земли государственного заповедника – в федеральной собственности. Государственные академии наук. Распоряжение земельными участками по закону осуществляется только после регистрации права собственности. Однако отсутствие государственной регистрации права собственности и разграничения – распоряжение этими земельными участками осуществляется органами местного самоуправления муниципальных районов городских округов.

Приватизация.

В широком и узком смысле. Широкий – ст. 217 гк. Узко – закон о приватизации.земельные участик – широкое понятие.

Виды:

Приватизация земельных участников землевладельцами и землепользователями

Соответствие законам от 30.06.2006г. № 93 (дачная амнистия)

Оформление права собственности – обращение в регистрационную службу

Приватизация земельных участков собсвтвенниками зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства (если признаны объектом недвижимости)

Закон № 211 об уточнении условий приобретения прав на земельные участки

Сельхоз назначение

Приобретение на торгах

Предприятия как имущественного комплекса

АРЕНДА.

Общие положения об аренде – в главе 34 ГК. Ст. 606 – понятие аренды. Применительно к ЗУ – по договору аренды арендодатель, то есть собственник либо лицо, уполномоченное законом либо собственником, обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование (платность, собственник, временное, владение и пользование). Предмет договора является именно ЗУ, а не часть ЗУ. Но: в соответствии с п.2 ст. 26 О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и следок с ними, оговаривается возможность регистрации договора аренды в части земельного участка. Прилагается кадастровый паспорт с указанием части предоставляемой в аренду. Указывается под кадастровым паспорте, который выдается на конкретный ЗУ. С/з назначение: в данном случае предметом может быть только ЗУ, о части там не говорится.

В соответствии с п.2 ст. 607 ГК законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду ЗУ и других природных ресурсов. ЗК: основная ст. – это ст. 22 ЗК, аренда ЗУ. Несколько отличные от правил, закрепленных в ГК. Ст. 26 – п.2. Особенности регистрации. ЗК, ст. 41, 42. Обязательственные права возникают из конкретного договора и содержатся в самом договоре. Как землепользователь и как сторона договора. Ст. 46 – основания прекращения аренды участка. Некоторые особенности зависят от категории земель – с/з назначение. Закреплены в законе – 49 лет. Закреплена возможность выкупа земельного участка, если в течение 3х лет без нарушений. Практика применения норм, регулирующих арендные отношения, дается в разъяснении Пл. ВАС от 24.03.2005г. № 11. Если в аренду земли гос., мун. – то цена определяется соответствующими постановлениями. Изъятые из оборота не могут быть предметом аренды. Ограниченные в обороте – могут. Применяется ГК постольку, поскольку в ЗК нет конкретизации. Субъекты: арендодатель и арендатор. Общие положения – в ст. 608 ГК РФ. Ст. 22 ЗК, п. 10. Арендаторами могут быть все участники земельных отношений.

Существенные условия: предмет, и согласно п. 3 ст. 65 ЗК размер арендной платы. Предмет договора – должен быть конкретно определенный ЗУ, имеющий кадастровый паспорт, прошедший кадастровый учет. Размер арендной платы. Ст. 65 ЗК. (п.4 ст. 22,24???). Размер арендной платы за государственные и муниципальные земли должен быть установлен соответствующим постановлением. Есть общие положения: должны быть основные начала, требования к порядку определения. Принципы установления закреплены Постановлением Правительства РФ от 16.07.2009г. № 582 «Об основных принципах арендной платы». Постановление относительно земель республиканских, постановление кабмина от 27.04.2006г. № 211.

Ст.3 закона о введении ЗК переоформить свои земельные участки.

_____________------Уведомления лишь достаточно – главное отличие, согласия не нужно.

Управление в сфере использования охраны земель.

Все земли независимо от форм собственности делятся на самостоятельные категории. Ст. 7 – семь категорий земель.

-Это земли с/х назначения (территория РТ – 6 мил. С лишним га. С/З – 4 миллиона 654 га, 67% - за переделами границ населенных пунктов, предназначенные для с/з использования).

-Земли населенных пунктов. Иногда в учебниках используется – земли поселений, но с 2002 года вернулись к названию города и иные населенные пункты. 352 тыс. га – РТ. 5,2%

-Земли промышленности, энергетики, транспорта, иного специального назначения – около 82 тыс.га.

-Земли особо охраняемых территорий. Прежде всего это особо охраняемые природные территории, национальный парк нижняя кама, всего их 31 тыс. га в РТ, 0,5%.

-Земли лесного фонда. 1 мил. 223 тыс. га. Если гос. – то в федеральной собственности. 18%. Малолесистый регион.

-Земли водного фонда. Земли, покрытые водными объектами и занятые гидротехническими сооружениями.

- Земли запаса.

Исчерпывающий перечень категорий. В качестве основного критерия такого деления – целевое использование. Каждая категория земель в рамках целевого использования имеет свой правовой режим. Определяется целевым использованием, в соответствии с категорией. Для использования в иных целях – нужно перевести в иную категорию. Есть понятие «разрешенное использование». Понятие характерно для земель населенных пунктов, так как именно на них выделяются территориальные зоны – жилые зоны(индивидуальные, многоэтажные), общественно-деловые и т.д. Выделяются в соответствии с градостроительным кодексом, конкретизируется в градостроительном уставе, т.д. Территориальные зоны отражаются в градостроительном уставе, генеральном плане (с 01.01.2009г.). В карте градостроительного зонирования , в едином гос.реестре объектов недвижимости. Границы территориальных зон могут устанавливаться по линиям магистрали, улиц, проездов, красным линиям, границам земельных участков. Категории земель указываются в актах государственных органов, муниципальных органов, например, правоустанавливающих актах. Практическое значение – отнесение к категориям, перевод из одной в другую. Нужно обратить внимание – дело архисложное. Масса согласований и плюс специальный закон – особенности перевода путем ограничений. Перевод – это деятельность относящаяся к функциям управления. Общие положения закреплены в ст. 8 ЗК. Конкретный порядок перевода определяется на федеральном уровне. В ЗК определен перечень тех органов ИВ, которые могут принять решение о переводе. Зависит от того, в чей собственности находится. Особо охраняемые территории всегда – в федеральной. Лесной фонд. Решение – общим исполнительным органом. Исключение – земли с\х назначения, которые находятся в мун.собственности, частной собственности, такое решение о переводе – орган исполнительной власти субъекта, то есть кабмин. Специальным законом – от 21.12.2004г. № 172 «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую». Устанавливает общую схему перевода одной категории в другую. Особенности перевода. Подача заинтересованным лицом ходатайства в уполномоченный орган. Форма, состав в отношении перевода земель устанавливается субъектом РФ. В отношении иных – либо Правительством, либо уполномоченным федеральным органом.

Земли с/х – постановление кабмина от 2006 г. № 523. Форма ходатайства о переводе из земель с/х назначения и состав прилагаемых документов.

Приказ мин.экологии от 21.05.2007г. О порядке согласования перевода.

Постановление Правительства РФ от 28.01.2006г. № 48 – состав и порядок перевода земель в другую категорию из земель лесного фонда.

Есть органы общей компетенции, которые решают вопрос после соответствующего постановления.

Уполномоченные органы – агентство по управлению государственным имуществом; мин.земельных и имущественных отношений – РТ, казань – комитет муниципальных земельных отношений. Отказ в рассмотрении – не те документы, отсутствие документов. Результаты рассмотрения оформляются актом – либо о переводе либо об отказе. Правительство РФ в течение трех месяцев, субъект, МО – в течение 2х. Может быть обжаловано в суд.

Орган гос.кадастрового учета уведомляет регистрационный орган для внесения изменения в единый государственный реестр. Перевод считается состоявшимся после регистрации перевода. Больше вопросов возникает о переводе земель сельхозназначения, находящиеся не в собственности заявителя. Ходатайство в 2х экземплярах, один – в мин. Земельных и имущественных отношений, другой – на имя руководителя кабмина, до обращения с ходатайством подается заявление на имя главы администрации соответствующего района с просьбой определить место размещения объекта и приложить нужно к заявлению планово-картографический материал. Комиссия выезжает, составляется акт выбора. Прилагаются также выписки из ЕГРЮЛ, т.д. Сроки, пока они действуют – срок не более месяца со дня выдачи. Выписка из реестра прав на недвижимое имущество – не более 6 месяцев. Кадастровая выписка о земельном участке, кадастровый паспорт – не более года. Заключение экологической экспертизы. Согласие правообладателя. Согласование. МЧС, министерство экологии, сельского хозяйства, отдел водных ресурсов, т.д. Если вдоль дорог – органы государственной инспекции, согласие собственника (федеральные, региональные, местные). Главтатдортранс.Постановление принимается кабмином, регистрация о переводе. После этого – опять вернуться и просить о предоставлении.

2. Система гос.органов

3. Гос. Кадастровая недвижимость и учет

3. Предоставление земельных участков

2. Система государственных органов

Федеральные и региональные.

К федеральным – Федеральное агентство по управлению государственным имуществом, ф.с кадастра и картографии, федеральная служба по надзору в сфере природопользования, федеральное агентство по ветеринарному фитосанитарному надзору.

Региональные – в РТ специализированные – кабинет министров РТ, который в частности осуществляет перевод из одной категории земель в другую, также заключает договоры купли-продажи земельных участков сельскохозяйственного назначения, принимает решения в виде постановления о создании особо охраняемых территориях регионального значения. Мин-во земельных и имущественных отношений РТ, в частности, принимает решение о проведении торгов при продаже земельных участков РТ, или заключение договоров аренды, организует проведение торгов, заключает непосредственно договоры купли-продажи, аренды, принимает решения о предоставлении земельных участков на праве постоянного бессрочного пользования, также занимается приватизацией земельных участков. Министерство лесного хозяйства РТ. Наделено полномочиями по управлению и распоряжению лесными участкам, находящимися в федеральной собственности. Принимает решение о заключении договоров аренды, решения о праве постоянного бессрочного пользования, заключает договоры аренды и купли-продажи лесных насаждений.

3. Правовую основу гос. Кадастра недвижимости и учета составляет ЗК РФ (ст. 70) и ФЗ от 24.07.2007г. «О государственном кадастре недвижимости». Вступил в действие с 01.03.2008г. До 01.03.2008г. действовал ФЗ от 02.01.2000г. – о государственном земельном кадастре. Именно по данному закону осуществлялся кадастровый учет только земельных участков и сведения, о которых заносились только в государственный земельный кадастр. 17.05.2008г. данный закон утратил силу. Значение нового закона о государственном кадастре недвижимости заключается в том, что он расширил перечень объектов кадастрового учета. То есть кроме земельных участков под единый кадастровый учет теперь подпадают здания, сооружения, помещения, и объекты незавершенного строительства. Под действие нового закона не подпадают воздушные, морские, речные суда и предприятия как имущественные комплексы. Государственный кадастр недвижимости представляет собой совокупность сведений об учтенном недвижимом имуществе, а также сведений о прохождении государственной границы РФ, границы субъектов РФ, муниципальных образований, а также различных территориальных зонах. Под кадастровым учетом понимается действие уполномоченного органа по внесению в государственный кадастр сведений о недвижимом имуществе, которое подтверждает существование такого имущества в качестве индивидуально определенной вещи, а именно: это кадастровый номер, это площадь, местоположение, это вещные права, ограничение или обременение, кадастровая стоимость, другие. Уполномоченным органом является федеральная служба государственной регистрации кадастра и картографии, которая в субъектах РФ представлена в виде управлений рос.реестра. Однако непосредственно полномочиями по ведению государственного кадастра недвижимости, учета, предоставления сведений из государственного кадастра недвижимости наделены земельные кадастровые палаты, также созданные по субъектам.

Порядок кадастрового учета.

1. Осуществляется по месту нахождения этих земельных участков.

2. Для проведения кадастрового учета заинтересованные лица обращаются в земельные кадастровые палаты с заявлением, с приложением межевого плана, и нотариально удостоверенных копий правоустанавливающих и правоудостоверяющих документов. Плата взимается только за проведение и предоставление сведений из государственного кадастра недвижимости. Данные сведения могут предоставляться как на бумажных носителях, так и в электронном виде. Например, за выдачу кадастрового паспорта – 200 руб. (физ.лицо). Срок кадастрового учета – 20 рабочих дней. По завершению кадастрового учета выдается либо кадастровый паспорт либо кадастровая выписка. Кадастровый паспорт выдается при постановке на учет объекта недвижимости.

Кадастровая выписка выдается в следующих случая: при изменениях в сведениях об объекте недвижимости, например, изменилась категория, территориальная зона,; при установлении ограничений или обременений на земельный участок.

ФЗ О государственном кадастре недвижимости также предусматривает такой вид деятельности как кадастровая деятельность. Кадастровая деятельность по смыслу данного закона осуществляется кадастровыми инженерами. Необходимость кадастровой деятельность заключается в том, что кадастровые инженеры осуществляют подготовку первичной документации, необходимой для кадастрового учета. А именно: это межевой план в отношении земельного участка, это технический план в отношении зданий, сооружений, помещений, и акты обследования в отношении зданий, сооружений и объектов незавершенного строительства. Кадастровыми инженерами могут стать граждане РФ, не имеющие судимости (или уже погашенную), получившие высшее образование в любом ВУЗе, имеющим гос. аккредитацию или среднеспециальное образование по специальности правоведение и земельные имущественные отношения. Кадастровый инженер должен иметь квалификационный аттестат, чтобы его получить необходимо сдать экзамен. Действуют в двух формах: как ИП или как наемный работник. Организация, осуществляющая кадастровую деятельность, должна иметь в штате не менее двух кадастровых инженеров. 21.07.2008г. было письмо роснедвижимости – о кадастровых инженерах. Землеустроительные организации, которые по сути занимались кадастровой деятельностью до 01.03.2008г., вправе осуществлять эту кадастровую деятельность до 01.01.2011г. В соответствии со ст. 17 ФЗ о государственной регистрации недвижимого имущества и сделок с ним, предоставление кадастрового паспорта на государственную регистрацию является обязательным, если ранее он не был предоставлен и помещен в соответствующее регистрационное дело.

Предоставление земельных участков.

В ЗК РФ достаточно много норм посвящено процедуре предоставления земельных участков. Постановление Правительства от 11.11.2002 № 808 «Правила организации проведения торгов по продаже земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности или продажа права аренды». 38.1 и 38.2.

Ст. 29 ЗК РФ под предоставлением земельных участков, находящихся в государственной или мун. Собственности понимает принятие решений ОГВ или МСУ о наделении граждан и юридических лиц земельными участками. То есть когда мы говорим предоставление, то подразумеваем государственные или муниципальные земли. Эти решения на практике именуются постановлениями как правило лежат в основе сложного юридического состава, то есть на основании решения заключается, например, договор купли-продажи, договор аренды земельного участка – исключение составляет только право постоянного бессрочного пользования. Для государственной регистрации права постоянного бессрочного пользования достаточно только этого решения.

Органы – на федеральном уровне (в отношении федеральных земель) по общему правилу это Правительство, а специальным органом является федеральное агентство по управлению государственным имуществом. На уровне субъектов РФ это соответственно региональные органы, РТ – министерство земельных и имущественных отношений РТ. ОМСУ – они уполномочены предоставлять муниципальные участки, например, в Казани – комитет земельных и имущественных отношений.

ЗК РФ впервые в истории земельного законодательства предусматривает различные виды предоставления земельных участков. Основные 2 вида – это предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной и муниципальной собственности, и предоставление З.У. для целей, не связанных со строительством. Предоставление З.У. для строительства подразделяется на 2 подвида: без предварительного согласования мест размещения объекта и с предварительным согласованием мест размещения объекта. Критерий классификации – согласование мест размещения. Выделяется еще 2 подвида – предоставление для жилищного строительства и для комплексного освоения в целях жилищного строительства.

Для целей, не связанных со строительством – условно можно разделить: предоставление З.У. гражданам; предоставление З.У. гражданам и юридическим лицам. Ст. 34 ЗК РФ.

Предоставление З.У. для строительства без предварительного согласования мест размещения объекта. По общему правилу такое предоставление осуществляется на торгах, а в собственность исключительно на торгах. Исключения посмотреть в ЗК! Проводятся работы по формированию земельного участка – это новая стадия и впервые – ЗК РФ в 2001г. Включает в себя межевание (то есть межевой план), далее – проводится кадастровый учет, по результатам которого выдается кадастровый паспорт. Также данная стадия включает определение разрешенного использования З.У., например, исходя из территориальной зоны, в рамках которой предоставляются земельные участки. Например, в зоне – территория, на которой только индивидуально жилое строительство. Формирование включается определение технических условий подключения объекта к инженерно-техническим сетям. Также – принятие решения о проведении торгов или предоставлении З.У. без торгов. И завершает процедуру – публикация сообщения о предоставляемых З.У. Что касается публикаций – то согласно ЗК – не менее чем за 30 дней до предстоящего предоставления. Источники – на федеральном уровне – Российская газета, РТ – Республика Татарстан, на уровне Казани – Казанские ведомости.

Следующая стадия – проведение торгов по продаже земельного участка или продажа права аренды на заключение договора аренды, либо предоставление земельных участков без проведения торгов.

Стадия – подписание протокола по результатам торгов на основании данного протокола заключается либо договор купли-продажи земельного участка либо договор аренды. Право возникает после государственной регистрации.

Предоставление З.У. с предварительным согласованием мест размещения объекта.

По общему правилу – без проведения торгов. Но суд. Практика – что если в рамках данной процедуры на один и тот же З.У. претендуют два заявителя, то ОГВ или ОМСУ обязаны организовать и провести торги. Стороны не вправе доказывать большую нуждаемость в З.У.

Стадии: Выбор земельного участка и принятие решение о предварительном согласовании места размещения объекта. Вправе приложить различные технико-инженерные документы. Оформляется акт выбора З.У., который утверждается решением о предварительном согласовании места размещения объекта. Стадия проведения кадастровых работ и кадастрового учета. Согласно ЗК, все расходы по проведению кадастровых работ полностью лежат на заявителе. Стадия принятия решения о предоставлении земельного участка для строительства. На праве собственности З.У. предоставлены быть не могут, а предоставляются на праве аренды, постоянного бессрочного пользования юридическим лицам, указанным в п.1 ст. 20 ЗК РФ, и на праве безвозмездного срочного пользования. Соответственно – право аренды и право постоянного бессрочного пользования.

Предоставление З.У. для целей, не связанных со строительством.

Ст. 32 ЗК РФ предусматривает порядок предоставления З.У. только для граждан. Что касается целей, то это садоводство, огородничество, сенокошение, т.д. Порядок: граждане обращаются в органы государственной власти или МСУ с заявлением, в котором должны указать местоположение З.У. (примерное), его площадь и желаемое право, которое ограничено собственностью и арендой. По результат рассмотрения ОГВ или ОМСУ либо отказывает, либо дает согласие и выдает заявителю схему расположения З.У. на кадастровой карте территории. После чего заявитель обязан за свой счет произвести все кадастровые работы, кадастровый учет и получить кадастровый паспорт. Кадастровый паспорт предоставляется в ОГВ или ОМСУ, в результате чего ОГВ или МСУ принимает решение о предоставлении З.У. на праве аренды либо на праве собственности. И уже на данном этапе – либо договор купли-продажи либо договор аренды.

Что касается юридических лиц, хотя ЗК вопрос о предоставлении З.У. не регулирует, пробел – н.п.а. ОМСУ. Например, положение о порядке предоставления земельных участков для целей, не связанных со строительством. Под целями, не связанными со строительством, в рамках данного положения – размещение стационарных объектов мелкорозничной сети, размещение стоянок автомобильного транспорта, размещение металлических гаражей и т.д. Данное положение предусматривает, например, под автостоянки З.У. предоставляются на торгах. Минимальный срок аренды – 1 год.

Лекция.