5 Вопрос

 Задание на оценку объекта недвижимости должно содержать следующую, дополнительную к указанной в пункте 17 ФСО № 1, информацию:

состав объекта недвижимости с указанием информации, достаточной для идентификации каждой из его составных частей (земельного участка, улучшений);

оцениваемые права, ограничения этих прав, а также обременения каждой из составных частей объекта недвижимости;

перечень документов, предоставляемых заказчиком и (или) иным уполномоченным лицом для проведения оценки и содержащих информацию об объекте недвижимости и его составных частях, существенно влияющую на их стоимость;

в случае непредставления указанных документов в задании приводится необходимая для проведения оценки информация об объекте недвижимости и его составных частях, обычно содержащаяся в таких документах;

Задание на оценку может содержать порядок и источники предоставления недостающей для проведения оценки информации, в том числе информации, потребность в которой может возникнуть у оценщика в ходе проведения оценки.

Оценка объектов недвижимости с неоформленными правами на земельный участок проводится с учетом установленных действующим законодательством прав и обязанностей собственника улучшений в отношении земельного участка.

Оценка объектов недвижимости, сделки с которыми возможны без регистрации прав на земельный участок, осуществляется исходя из сложившихся условий оборота таких объектов.

6 Вопрос.

Профессиональные нормы оценки это стандарты профессиональной практики оценки, разрабатываемые профессиональными организациями и государством для контроля за деятельностью своих членов. Знание стандартов позволяет оценщикам использовать единую терминологию, понятийный аппарат и методики оценки.

Изначально в России не существовало собственных методических материалов для проведения оценочных работ, поэтому применялись западные методики. В настоящее время наработанный и обобщенный опыт уже позволяет адаптировать западные методики к российским условиям и ведет к повышению качества оценочных услуг.

Ведущими международными центрами методического объединения профессиональных структур оценщиков к настоящему времени стали:

Международный комитет стандартов оценки IVSC (International Valuation Standard Committee), объединивший ведущие организации оценщиков Европы и Америки: организации 35 стран действительных членов и еще 14 стран в различных иных рангах;

Европейская ассоциация оценщиков TEGoVA (The European Group of Valuers' Associations), объединившая около сорока профессиональных структур оценщиков европейских стран.

Вопрос 7

 7.1.Два типа методов массовой оценки недвижимости

Анализ большого количества методов массовой оценки позволяет разделить используемые подходы на два типа: «нормативные» и «позитивные».

Под «позитивными» моделями понимаются модели, формирующие оценку на основе обработки очень большого количества рыночной информации. Для этого используются в основном методы регрессионного анализа, позволяющие на основе обработки большого количества информации выявить устойчивые закономерности, описывающие связь между характеристиками недвижимости и ее оценкой. Использование таких моделей рационально при хорошо развитом, стабильно функционирующем рынке недвижимости.

Когда рынок неразвит, опираться полностью (и только) на данные о ценах на таком рынке нельзя. Во первых, самих данных мало, а во вторых, на величину цены могли повлиять факторы случайного характера. В этом случае рациональными оказываются модели так называемого «нормативного» типа. В таких моделях оценка формируется на основе экспертно заданной системы правил, описывающих закономерности функционирования рынка (те, которые должны быть в условиях нормально работающего рынка недвижимости). К таким закономерностям можно отнести, например, зависимость стоимости от системы ценообразующих качеств, описывающих выгодность местоположения земельных участков в городе. Экспертно (на основе анализа хорошо развитых рынков недвижимости) устанавливается набор ценообразующих качеств, а также вклад каждого из них в итоговую величину стоимости. Имеющаяся информация об уровне рыночных цен на недвижимость (купля-продажа, аренда) используется в модели для надежной нижней оценки рыночной стоимости участков городской территории. По мере развития рынка недвижимости и роста количества сделок на нем модель «нормативного типа» начинает формировать оценку на основе обработки рыночной информации (т.е. превращается в модель «позитивного» типа).

7.2.В соответствии с законом об оценочной деятельности рыночная стоимость — это наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. Применительно к земле, это означает, что рыночная стоимость земельного участка — это цена, которую можно было бы получить на свободном рынке земельных участков в соответствии с физическими свойствами земельного участка и правовыми и экономическими условиями обычных деловых операций без учета необычных или личных отношений.

7.3.Кадастровая оценка земли и земельных участков определяет стоимость земли по определенной, утвержденной законодательством, методике, которая учитывает уровень рыночных цен, вид использования и площадь участка. Кадастровая стоимость заносится в кадастровое дело участка и может использоваться для установления арендной платы и ставки земельного и других налогов.

Обычно нормативная оценка земли совершается городскими организациями на основе действующего Федерального закона и его основных положений. Как правило, нормативная оценка земли − это показатель, который определяет прибыль, которую потенциально можно получить с данной территории.

Для того чтобы показатели получились более точными, прибыль рассчитывается на временной период, рамки которого строго очерчены.

Однако независимо от того, что прибыль с участка земли может быть и очень высокой, нормативная оценка земли должна соотноситься с рыночной и не быть выше ее.

В соответствии с действующими нормативными документами, а также и с законодательством страны, нормативная оценка земли не может превышать рыночную и составлять более 75% от нее.В соответствии с определенной нормативной оценкой земли определяются и соответствующие территориальные зоны.