Вопрос 19.

Классификация объектов недвижимости - распределение (разбиение) объектов недвижимости по набору независимых оснований или признаков классификации на соответствующие виды или группы.

По типу сущности объекты недвижимости представляют собой совокупность физической и юридической сторон. Это разбиение подчеркивает то обстоятельство, что объекты недвижимости являются не только объектами материального мира, но и имеют определенные пакеты прав и обременений, которые подлежат оценке. По видам основных элементов объекты недвижимости разделяют на землю, улучшения (застройка), права и обременения. По наличию или отсутствию основных элементов земля может быть свободной или с застройкой (улучшениями). 

По функциональному назначению объекты недвижимости можно разделить на три большие группы: с жилой застройкой; с нежилой застройкой; суда, космические объекты, иное имущество. Жилая застройка - застройка соответствующих земельных участков объектами жилого назначения. Нежилая застройка - застройка земельных участков объектами нежилого функционального назначения. Жилая застройка может быть в виде жилых домов и домов специального назначения; дач, коттеджей, садоводческих домиков; гостиниц, домов приема гостей, центров обслуживания туристов. Жилые дома (усадебные, одно- двухквартирные, блокированные дома типа "таун-хауз", многоквартирные), дома специального назначения (для престарелых и семей с инвалидами, общежития) предназначены для постоянного проживания. Дачи, коттеджи, садоводческие домики предназначены для сезонного проживания. Гостиницы, дома приема гостей, центры обслуживания туристов используются для временного проживания. Нежилая застройка может быть административной (государственные административные, офисные, банковские, научно-исследовательские, проектные и т.п. здания и комплексы); культуры и искусства; торговой, общественного питания и бытового обслуживания; промышленной; складской; спортивно-развлекательной; медицинско-оздоровительной; религиозно-культовой (церкви, монастыри и т.п.); сельскохозяйственной; в виде инженерной, транспортной инфраструктуры и коммуникаций; в виде зеленых насаждений (парки, скверы, сады и т.п.); другой (территорией военных объектов, для складирования отходов и т.п.). Воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты могут быть также вписаны в предлагаемую классификацию, но со своей спецификой. В частности, земля как основной элемент физической сущности отсутствует, но есть необходимость особой государственной регистрации этих объектов. По специализации все объекты недвижимости можно разделить на две большие основные группы: неспециализированные и специализированные. Неспециализированные объекты недвижимости - это такие объекты недвижимости, которые не ограничиваются конкретным видом использования и продаются на открытом, конкурентном, активном рынке. В оценке таких объектов могут быть применены все имеющиеся подходы, методы и техники оценки. Неспециализированные объекты недвижимости, как правило, на соответствующих рынках являются более ликвидными, чем специализированные. Специализированные объекты недвижимости - это такие объекты, которые ограничены конкретным видом функционального использования и имеют закрытый, неконкурентный, пассивный или асимметричный рынок либо вообще такового не имеют. При оценке подобных объектов недвижимости может быть применен ограниченный набор подходов, методов и техник оценки, а также зачастую требуется их модификация или доработка. По доходности объекты недвижимости можно условно разделить на доходные и недоходные. Доходными или недоходными объектами недвижимости могут быть объекты как с жилой, так и с нежилой застройкой, как специализированные, так и неспециализированные. По времени экспозиции при продаже объекты недвижимости делятся на объекты недвижимости с рыночным и нерыночным временем экспозиции. Для неспециализированных, доходных, с рыночным временем экспозиции объектов недвижимости, если не установлено другое, должна определяться, как правило, рыночная стоимость. Поэтому разделение объектов недвижимости по специализации, доходности и времени экспозиции является фундаментом для оценки стоимости недвижимости, прежде всего рыночной стоимости, а также специальной стоимости или стоимости, отличной от рыночной. Рассмотренная укрупненная классификация может применяться при изучении и укрупненном описании объектов недвижимости на основе предложенного в классификации комплексного структурного подхода; разработке детальных классификаций каждого элемента и вида застройки объектов недвижимости; определении вида оцениваемой стоимости; выборе подходов, методов и техники для оценки конкретных объектов недвижимости.