4. Характеристика коммерческих объектов недвижимости, создающих условия для получения прибыли.

Объекты недвижимости, способствующие извлечению прибыли, –это складские и логистические комплексы, объекты промышленного назначения, индустриальные парки и др.

1. Складские и логистические комплексы являются неотъемлемой частью инфраструктуры переработки грузов.

Склады – это здания, сооружения и разнообразные устройства, предназначенные для приемки, размещения и хранения товаров, подготовки их к потреблению и отпуску потребителю. Склады с большей площадью хранения () от 5 тыс. кВ. метров)

Называются терминалами. Склады должны отвечать требованиям безопасности, санитарии, температурного режима.

Логистические терминалы – это перевалочные базы для переформирования крупных партий грузов, доработки грузов до товарной кондиции (сборка, фасовка, розлив в мелкую тару). Терминалы могут использоваться в качестве складов для хранения и продажи крупных партий товаров.

2. Промышленные (индустриальные) объекты недвижимости.

Бизнес-парк – на территории бывших промышленных предприятий размещают производственные помещения, склады, офисы для сдачи в аренду малым предприятиям.. в основном один арендатор занимает площадь 150-300 м2 под производство или склад 70-150 м2 – под офис. Основная задача бизнес- парка – использование промышленных объектов где производство резко сократилось.

В индустриально развитых странах (США, Германии, Франции) развита сеть технопарков.

Технопарки – это инженерно подготовленная территория, на которой имеются современные производственные здания и складские комплексы, имеются энергетические резервы, зоны стоянок автомобилей, жилая зона для рабочих.

За последние десятилетия большое развитие получили технополисы – организационные формы объединения научных, инновационных, научно-технологических парков и бизнес-инкубаторов на определенной территории с целью объединения усилий и предоставления мощного импульса для экономического развития региона.

-5-Жизненный цикл объектов недвижимости.

Жизненный цикл объекта недвижимости как физического объекта – это последовательность процессов существования объекта недвижимости от замысла до ликвидации (утилизации).

Стадии жизненного цикла объекта недвижимости именуютсяследующим образом: предпроектная – проектная – строительства – эксплуатации –закрытия.

1. Предпроектная (начальная) стадия включает анализ рынка недвижимости, выбор объекта недвижимости, формирование стратегии проекта, инвестиционный анализ, оформление исходно-разрешительной документации, привлечение кредитных инвестиционных средств.

2. Стадия проектирования включает разработку финансовой схемы,

организацию финансирования, выбор архитектурно-инженерной группы, руководство проектированием.

Основная задача этого периода – сокращение длительности этих стадий, повышение потребительских качеств объектов недвижимости и минимизация эксплуатационных затрат на всех стадиях жизненного цикла объекта недвижимости.

На первых двух стадиях прибыль не образуется, так как они имеют мотивационный характер.

3. Стадия строительства заключается в координации ведения строительных работ и контроле качества строительства, смет затрат и расходов.

На данной стадии появляются реальные свидетельства соответствия строящегося объекта требованиям сегмента рынка недвижимости, обусловленные логикой жизненного цикла. На этой стадии решаются задачи увеличения доли вложений потенциальных потребителей, так как рост объема предложений и прибыли свидетельствует о достаточно широком рыночном признании.

4. Стадия эксплуатации объекта недвижимости предполагает обслуживание и ремонт объектов и их реконструкцию. Эксплуатация объектов недвижимости включает в себя следующие направления: эксплуатацию и ремонт оборудования и помещений, материальный учет, противопожарную охрану и технику безопасности, управление коммуникациями, утилизацию и переработку отходов, изменения и перестройки, устранение аварийных ситуаций и охрану объекта.

5. Стадия закрытия объекта – полная '83ликвидация его первоначальных

и приобретенных функций, результат – либо снос, либо качественно новое развитие. В случае если объект недвижимости получает новое качественное развитие, затраты на изменение относятся к затратам владения в расчете на новую функцию.

Стадии жизненного цикла имущественного комплекса.

1. Формирование имущественного комплекса (нормативное оформление результатов сделок с объектами недвижимости и прав на них: купля-продажа, вклад в уставный капитал, аренда, лизинг).

2. Развитие имущественного комплекса – (новое строительство, прием на баланс).

3. Ликвидация имущественного комплекса – это торги и другие механизмы продажи имущества (в том числе и недвижимого) организация банкротства в соответствии с нормативно-правовыми положениями конкурсного производства.

Жизненный цикл объекта недвижимости подчиняется определенным закономерностям и включает срок экономической и физической жизни.

1. Срок экономической жизни- период времени в течение которого объект может быть использован как источник прибыли. Срок экономической жизни заканчивается, когда производимые улучшения перестают вносить вклад в стоимость объекта.

2. Типичный срок физической жизни (Нормативный срок службы) – период реального существования объекта недвижимости в функционально пригодном состоянии до его сноса. Определяется нормативными документами.

3. Время жизни – отрезок времени, когда объект существует и в нем можно жить или работать.

С точки зрения периода жизни выделяют такие сроки:

1. Эффективный возраст – отражает возраст объекта в зависимости от внешнего вида, технического состояния.

2. Хронологический (фактический) возраст соответствует периоду пребывания объекта в эксплуатации с момента его ввода.

3. Оставшийся срок экономической жизни используемый с целью оценки объекта экспертом-оценщиком и составляющий период от даты оценки до окончания экономической жизни объекта.

-6- Износ объектов недвижимости.

Продолжительность физического срока жизни объекта недвижимости (кроме земли) – зависит от износа. Износ объекта недвижимости – это утрата полезности и стоимости независимо от причины ее вызвавшей.

Существует три вида износа: физический, моральный и внешний (экономический).

Физический износ – это изменение физических свойств, вызванное эксплуатационными факторами и природным воздействием. Выделяют.

Устранимый – затраты на текущий ремонт меньше, чем добавленная при этом стоимость объекта.

Неустранимый – затраты на исправление дефекта превосходят стоимость, которая будет добавлена к объекту.

По причине, вызвавшей износ:

Износ 1 рода – износ накопившийся в результате нормативной эксплуатации

Износ 2 –рода – износ, накопившийся вследствие стихийных бедствий, аварий.

По времени протекания:

Непрерывный – постепенное снижение технико-экономических показателей

Аварийный –быстрый по времени протекания износ (пробой кабеля, авария водоснабжения и т.д.)

Моральный износ –это уменьшение потребительской привлекательности тех или иных свойств объекта недвижимости, он проявляется в устаревшей архитектуре здания, планировке, инженерном обеспечении.

Моральный износ подразделяется на функциональный – износ, причина которого изменение свойств изделий, аналогичных данному, удешевление их производства. В результате функционального износа объекты недвижимости старых построек становятся для будущих собственников менее привлекательны по архитектуре, дизайну, планировке инженерному обеспечению.

На технологический износ – износ, причина которого изменение технологического цикла, это следствие научно-технического процесса в области создания новых конструкций, технологий и материалов, что приводит к снижению себестоимости созданных объектов недвижимости.

Моральный износ может быть также устранимый и неустранимый.

Внешний (Экономический) износ – это снижение стоимости здания вследствие негативного изменения его внешней среды под воздействием экономических, политических и других факторов. Причинами внешнего износа могут быть общий упадок района, в котором находится объект; действия правительства или местной администрации в области налогообложения, страхования и др. Экономический износ в отличие от физического и морального всегда считается необратимым.