1. Анализ внутренних процессов эволюции крупных городских подсистем

В процессе анализа демографических характеристик необходимо выделить следующие направления:

• воспроизводится ли городское население (положительный или отрицательный естественный прирост), и если да - то каковы размеры прироста. Данный анализ лежит, наряду с исследованием процессов миграции, в основе определения изменений спроса на жилье;

• какова динамика в изменениях возрастного состава трудоспособного населения. Необходимо установить - особенно в случае отрицательного естественного прироста - количество городских жителей, "выходящих" по возрасту из состава трудовых ресурсов. Важность данного исследования для дальнейших выводов состоит в том, что выход определенных категорий на пенсию приводит к изменению пропорций между работающим и неработающим населением, что существенно меняет структуру доходов и потребительского спроса. С другой стороны, в случае "входа" в трудоспособный возраст относительно многочисленных поколений могут возникнуть дисбалансы между количеством рабочих мест и желающих получить работу. В процессе анализа изменений в составе и характеристиках жилого фонда необходимо выделить следующие направления:

• определение объемов жилого фонда, которые подлежат ежегодному капитальному ремонту с заменой внутридомовых коммуникаций. Учитывая количество жителей, проживающих в них, необходимо также рассчитать объем требующегося маневренного жилого фонда, куда необходимо переселять жителей на время ремонта (или определить, какая часть объема вновь вводимого жилья предназначается для реализации этих целей). В случае невыполнения планов капитального ремонта следует рассчитать размер объемов жилья, переходящего в разряд ветхого и впоследствии - аварийного, что также характеризует снижение комфортности проживания в городе;

• анализ рынка недвижимости и цен на строительство жилья позволяет в дальнейшем определить период времени, в течение которого, откладывая часть получаемых доходов, семьи могут приобрести (построить) отдельную квартиру. Следует также отметить, что увеличение указанного срока - будь-то по причине снижения доходов населения или в силу удорожания строительства в результате конъюнктурных колебаний на рынке недвижимости - приводит к снижению комфортности города.

В процессе анализа финансово-экономических показателей деятельности предприятий города необходимо выделить следующие направления:

• анализ количества и доходности (здесь необходимо принимать в расчет, прежде всего, среднюю заработную плату на предприятии) рабочих мест. Необходимо обратить внимание на динамику изменений в качестве рабочих мест, разбив их по категориям: низкодоходные, средне- и высокодоходные. Следует иметь в виду, что среднедоходные рабочие места должны обеспечивать занятым на них заработную плату, которая, по меньшей мере, должна позволить приобрести (построить) благоустроенное жилье в течение относительно небольшого срока (трех-пяти лет) или оплатить съем благоустроенного жилья на срок не менее года. Кроме того, следует оговориться, что количественное определение границ доходности должно быть привязано также к показателям прожиточного минимума;

• анализ финансово-экономических показателей функционирующих в городе предприятий должен выявить основные тенденции в их изменениях. Это касается, прежде всего, падения/увеличения объемов выпуска продукции и связанных с ними падения/увеличения объемов занятости, снижения/роста рентабельности и связанных с ними изменений в объемах поступлений в городской бюджет. Интерес представляют также показатели фондовооруженности (этот показатель косвенно характеризует стоимость рабочего места. При одинаковой рентабельности и прочих равных условиях изменение этого показателя ведет к большим сдвигам в прибыли и налоговых поступлениях для предприятий с большей фондовооруженностью. Другими словами, в городе с большей стоимостью основных производственных фондов социально-экономическая ситуация, как правило, оказывается лучше, чем в городе с меньшей стоимостью ОПФ, в связи с чем следует поощрять - при прочих равных условиях - создание в городе фондоемких производств);

• определение остатка прибыли предприятий после выплаты налогов и уплаты дивидендов косвенно дает представление о "собственном" инвестиционном потенциале предприятий. Эти средства могут быть направлены на содержание объектов социальной сферы, на расширение производственной деятельности (при посредничестве или без посредничества банковской сферы), а также могут "уйти из города", будучи инвестированы за пределами городских границ. В последнем случае, по-видимому, можно говорить о неблагоприятном "инвестиционном климате" в данном городе. Причины, обуславливающие указанный негатив, могут быть самыми разными (дело не только в устанавливаемых на местах налогах) - и требуют дополнительного анализа;

• исследование процесса старения производственных фондов предприятий, колебаний конъюнктуры на отраслевых рынках приводят к сдвигам в структуре предприятий города. В частности, меняется соотношение между рабочими местами на градообразующих предприятиях, спрос на продукцию которых формируется за пределами города и рабочими местами на предприятиях инфраструктуры. В результате таких структурных сдвигов могут возникнуть долгосрочные тенденции, обуславливающие ухудшение финансового положения предприятий инфраструктуры и увеличение вынужденной безработицы. Кроме того, может возникнуть и структурная безработица - в случае, если сокращение занятости и снижение объемов производства на градообразующих предприятиях приводит к резкому сокращению высокодоходных рабочих мест. Занятые на последних, как правило, являются относительно "узкими специалистами", трудно поддающимися переквалификации. Указанное сокращение либо приводит к их оттоку из города, либо к переходу большей части таких специалистов в другую категорию занятых, средне- или малооплачиваемую. Естественно, это отрицательно сказывается на комфортности проживания в городе; хотя на первом этапе изменения структуры городских предприятий эффект перехода работников из высокооплачиваемой категории в низкооплачиваемую может быть и незаметен.

В процессе анализа распределения городских земель необходимо выделить следующие направления:

• анализ пропорций между общей площадью городских земель, селитебной зоной, промышленной зоной, свободной площадью под застройку. Здесь также следует обратить внимание на удаленность мест работы от места жительства и распределение жилого фонда по микрорайонам (в процессе старения жилого фонда часть городских кварталов может превращаться в трущобы, в то время как другая часть, строящаяся на новых площадках, будет соответствовать уже повышенным требованиям к комфорту. Такой способ городской застройки, в целом, представляет собой не что иное, как постепенное расползание трущоб на всем городском пространстве, что, в свою очередь, приводит к снижению комфортности проживания в городе). В свою очередь, объем свободной площади под застройку представляет собой своеобразный резерв развития города, повышающий его инвестиционную привлекательность;

• анализ соотношений площадей под убыточными, среднедоходными, и высокодоходными городскими предприятиями. Результатом последнего должны стать выводы, позволяющие осуществить зонирование. Естественным принципом при этом является перекладывание большей части земельного налога на убыточные и низкодоходные градообразующие предприятия, и постепенное изъятие неэффективно используемых городских земель у их владельцев (в случае отечественной хозяйственной практики - изъятие у плохо работающих предприятий ранее сделанных городскими властями землеотводов).