2.4. Оценка объемов продаж торгово-складского комплекса

Складской комплекс «Марьинский парк» уже сейчас осуществляет снабжение гостиниц Москвы товарами хозяйственного назначения, а в последнее время товарами сложной бытовой техники.

Существующий комплекс является единственным в г. Москве, осуществляющим специализированое обслуживание гостиниц. В настоящее время комплекс осуществляет обслуживания 30 гостиниц. Некоторые из них обслуживаются полностью через складской комплекс, а другие частично.

Помимо гостиниц, комплекс осуществляет мелкооптовые поставки для других покупателей.

В настоящее время нет информации по товарообороту оптовых складов, занимающихся торговлей товаров хозяйственного назначения. Поэтому для оценки товарооборота склада воспользуемся характеристиками товарооборота магазинов, торгующих хозяйственно-бытовыми товарами. По данным английской компании «Management Horizons Europe», среднегодовой оборот торговли товарами хозяйственного назначения на 1 кв. метр общей торговой площади составляет 333600 рублей. Исходя из приведенной, цифры товарооборот складского комплекса можно оценить ориентировочно в 134млн рублей. Физический товарооборот оптового магазина превосходит физический товарооборот розничного магазина, однако, торговая надбавка оптовой торговли значительно меньше, чем при розничной торговле, что частично компенсирует ошибку оценки.

3. Оценка численности персонала

Определен численный рост персонала, исходя из увеличения услуг. При этом не предусматривается рост численности персонала, связанного с оптовой торговлей. Это обусловлено проводимыми работами по механизации и автоматизации складских работ. Увеличение численности персонала, связанно с розничной торговлей распределено на несколько этапов: общие подготовительные работы; подготовка к началу торговли; первоначальный этап торговли; этап торговли при достижении проектного уровня товарооборота.

4. Оценка производственных издержек

Прямые издержки рассчитываются раздельно по видам услуг. В них включены затраты на покупку товара и его транспортировку. Включены также таможенные сборы и расчета 50% поставки товаров по импорту. Кроме того включена стоимость упаковочных и расходных материалов.

Постоянные издержки включают фонд оплаты труда всего персонала (это обусловлено отсутствием сдельной оплаты труда и прямой зависимости численности от объемов реализации), налоги и сборы на зарплату, расходы на электроэнергию, тепло, связь, рекламу, а также ряд затрат на управление (командировочные и транспортные расходы, юридические услуги и т.д.).

Постоянные издержки рассчитаны раздельно по 3-м группам:

• Оперативные затраты, связанные непосредственно с производством;

• Административные издержки, связанные с управлением;

• Торговые издержки – включают затраты на рекламу и маркетинг.

5. Прединвестиционные исследования

В состав прединвестиционных исследований включены работы по подготовке и получению исходно-разрешительной документации, а также разработка бизнес-плана и архитектурно-планировочного решения.

Исходно-разрешительная документация

1. Основной распорядительный документ Решение, распоряжение Правительства Москвы о предоставления права проектирования и строительства.

2. Акт резервирования земельного участка для проведения проектно-изыскательных работ.

3. Разрешение об изменении трассы ЛЭП.

4. Градостроительное здание – ГЗ, в том числе эскиз №1 и эскиз №2, включая архитектурно-планировочное заключение по обследованию территории.

5. Заключение Московского городского центра государственного санитарно-эпидемиологического надзора.

6. Финансовые показатели экологии.

7. Заключение Мослесопарка по обеспечению зеленых насаждений на участке.

8. Заключение Москомприроды.

9. Технические условия на присоединение данного объекта строительства к городским сетям.

10. Технические условия на переделку существующих сетей.

11. Геоподоснова участка с учетом существующих коммуникаций.

12. Инженерно-геологические изыскания.

13. Данные о состоянии улично-дорожной и транспортной сети, организация дорожного движения.

14. Разрешение на строительство (паспорт).

Общая стоимость получения Исходно-разрешительная документации составит 2.8 млн. рублей.

Разработка бизнес-плана – 103600 рублей, в т.ч. архитектурно-планировочного решения – 15808 рублей.

Таким образом, стоимость прединвестиционных исследований составляет 2919408 рублей.