5. Загальна характеристика земельного сервітуту

Новелою Земельного законодавства України стало закріплення в ньому права земельного сервітуту, навіть не дивлячись на те, що дане право юридично закріплено лише у загальному вигляді.

У російському дореволюційному праві (до 1917 р.) реальний (земельний сервітут) визначався як повинність, що лежить на одному маєтку для користі та потреб іншого, який належить іншому власнику²⁹.

Відповідно до статті 98 Земельного кодексу України право земельного сервітуту — це право власника або землекористувача земельної ділянки на обмежене платне або безоплатне користування чужою ділянкою (ділянками).

Згідно зі статтею 100 ЗК власник земельної ділянки (а також землекористувач) наділений правом вимагати встановлення земельного сервітуту для обслуговування своєї земельної ділянки за договором, законом, заповітом або рішенням суду. Сервітут може належати власникові (володільцеві) сусідньої земельної ділянки, а також іншій конкретно визначеній особі (особистий сервітут).

На підставі статті 99 ЗК України власники або землекористувачі земельних ділянок можуть вимагати встановлення таких земельних сервітутів, як:

• право проходу та проїзду на велосипеді;

• право проїзду на транспортному засобі по наявному шляху;

• право прокладання та експлуатації ліній електропередачі, зв’язку, трубопроводів, інших лінійних комунікацій; право прокладати на свою земельну ділянку водопровід з чужої природної водойми або через чужу земельну ділянку;

• право відводу води зі своєї земельної ділянки на сусідню або через сусідню земельну ділянку;

• право забору води з природної водойми, розташованої на сусідній земельній ділянці, та право проходу до природної водойми;

• право напувати свою худобу з природної водойми, розташованої на сусідній земельній ділянці, та право прогону худоби до природної водойми; право прогону худоби по наявному шляху;

• право встановлення будівельних риштувань та складування будівельних матеріалів з метою ремонту будівель і споруд.

В той же час, даний перелік не є вичерпним і за необхідності можуть бути встановлені інші земельні сервітути.

Дане право можна розглядати з двох позицій:

• з позиції користувача чужою земельною ділянкою, як право що виникає з договору чи рішення суду;

• з позиції особи, яка є власником земельної ділянки, - як обмеження його прав на власну земельну ділянку, які носять договірний характер, або які встановлені за рішенням суду.

Ініціатором встановлення земельного сервітуту виступає власник або землекористувач земельної ділянки, який бажає отримати певні вигоди від використання чужої землі для обслуговування своєї ділянки. Якщо між сторонами — власником земельної ділянки й особою, що вимагає встановлення сервітуту, — буде досягнута домовленість щодо всіх умов сервітуту, виникнення цього права можливе на підставі договору. У випадку недосягнення домовленості щодо встановлення сервітуту, сервітутне право може виникнути на підставі відповідного судового рішення.

Відповідно до частини З статті 98 ЗК України встановлення земельного сервітуту не позбавляє власника земельної ділянки, щодо якої встановлено земельний сервітут, права володіння, користування та розпорядження цією земельною ділянкою. Реально ж встановлення земельною сервітуту у будь-якому разі веде до певного обмеження (не ототожнювати з позбавленням) прав власника (користувача) земельної ділянки, обтяженої сервітутом. І хоча, з одного боку, власник або землекористувач має право вимагати встановлення сервітуту, навіть у судовому порядку, з іншого — встановлення такого сервітуту не повинно унеможливлювати використання власником (землекористувачем) цієї ділянки за її цільовим призначенням.

Виходячи з того, що встановлення земельного сервітуту є обтяженням конкретної земельної ділянки, то відповідно до частини 3 статті 101 ЗК України власник (землекористувач) земельної ділянки, щодо якої встановлено земельний сервітут, має право вимагати від осіб, в інтересах яких його встановлено, плату за його встановлення, якщо інше не передбачено законом.

Право визначення розміру плати за користування, встановлене сервітутом, належить суб'єктам сервітутних відносин. При визначенні розміру плати сторони повинні виходити з того, що плата має бути адекватною тим обмеженням і незручностям, яких зазнаватиме власник при реалізації свого права на майно, обтяженого сервітутом. З даного питання дані роз’яснення листом від 16 грудня 2002 р. № 2-222/6717 Державним комітетом України з питань регуляторної політики та підприємництва³⁰.

Змістом сервітуту є обсяг прав і обов'язків його сторін щодо обмеженого користування чужою земельною ділянкою особою, на користь якої встановлено земельний сервітут (далі — сервітуарій). Зокрема, обсяг прав сервітуарія може включати можливість вчинення певних лій (прохід, проїзд, прокладення комунікацій тощо) або можливість вимагати від власника сусідньої ділянки утримуватися від певних дій (наприклад, не перешкоджати відводу води із сусідньої земельної ділянки). Право сервітуарія породжує і його обов'язки перед власником обслуговуючої земельної ділянки, які у свою чергу, теж визначають зміст сервітуту, зокрема: використовувати об'єкт сервітуту в межах, необхідних для задоволення визначених господарських потреб: вносити власнику обслуговуючої земельної ділянки адекватну плату за її використання; використовувати її сервітут способом, найменш обтяжливим для власника обслуговуючої ділянки тощо.

Слід зазначити, що зобов'язання власника (користувача) обслуговуючої земельної ділянки завжди носять пасивний характер. Такими зобов'язаннями можуть бути: не перешкоджання діям третьої особи, не вчинення певних дій тощо. Право сервітуарія не може зобов’язувати власника (користувача) обслуговуючої земельної ділянки вчиняти певні дії на його користь чи користь третіх осіб.

У зв’язку з цим для власника (користувача) обслуговуючої земельної ділянки встановлюються певні обмеження щодо неї. Земельне законодавство (глава 18 ЗК України) передбачає існування власне обмежень земельних прав.

З огляду на те, що законодавець статями 110, 111 ЗК України не дає вичерпного переліку обмежень (обтяжень) використання земельної ділянки, то можна до них віднести і всі види земельного сервітуту.

В той же час, обмеження використання земельної ділянки підлягають обов’язковій державній реєстрації на відміну від земельного сервітуту, для якого обов’язкове укладення договору та державна реєстрація не вимагається.

Земельний сервітут має багато подібних ознак з правом користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб та для забудови, однак, в той же час, має певні особливості.

Як і сервітутне право, право емфітевта - це право на чужу земельну ділянку. В той же час, на відміну від оренди земельної ділянки, емфітевзису і суперфіцію, сервітут передбачає обмежене користування земельною ділянкою, не позбавляючи можливості власника користуватися власною земельною ділянкою. Як зазначає В.К. Гуревський, сервітут є самостійним речовим правом на земельну ділянку, однак він не підлягає самостійному відчуженню окремо від ділянки, для забезпечення користування якою він був встановлений. Тому сервітут не може бути самостійним предметом договору купівлі-продажу, застави, не може передаватися будь-яким іншим способом особам, що не є власниками ділянки, для забезпечення користування якою сервітут був встановлений³¹, або особами для яких особисто був встановлений земельний сервітут. Право емфітевта і суперфіціарія, на відміну від права сервітуарія, є самостійним правом і може бути ними відчужене.

На відміну від земельного сервітуту, емфітевзис та суперфіцій забезпечують потреби осіб, які безпосередньо не пов’язані з раціоналізацією використання земельних ресурсів та забезпеченням справедливого їх розподілу між землевласниками та землекористувачами з урахуванням особливостей рельєфу, розміщення природних благ та меж об’єктів права власності суміжних землевласників та землекористувачів. Цілі реалізації таких прав можуть бути різноманітними, і це не має значення для можливості їх встановлення, на відміну від земельного сервітуту.

Також законом не передбачено можливості вимагати встановлення права оренди земельної ділянки, емфітевзису чи суперфіцію в судовому порядку, якщо не вдалося досягти згоди в договірному порядку, як це передбачено по відношенню до земельного сервітуту.

Викладене дозволяє констатувати існування особливої функції земельного сервітуту, та запропонувати таку його дефініцію: земельний сервітут - це юридично визнана можливість сервітуарія (землевласника чи землекористувача земельної ділянки, яка позбавлена певних благ чи вигод), з метою ефективного і раціонального використання належної йому земельної ділянки, користуватися земельною ділянкою іншого землевласника чи землекористувача обмежено способами та територіальним поширенням за його згодою на умовах договору чи з його відома за законом чи рішенням суду.

За строками земельні сервітути можуть бути постійними і строковими.

Сервітут припиняється за домовленістю сторін, у судовому порядку або у разі настання обставин, з якими право пов'язує припинення сервітуту.

У Цивільному кодексі України, а з 16 вересня 2008 року і Земельному кодексі України набув поширення і такий цивільно-правовий інститут, як право користування чужою землею для сільськогосподарського виробництва (емфітевзис). Він вигідний і зручний тим, що коли власник землі не бажає втрачати право власності на землю, але й сам не має можливості обробляти її, то в такому разі він може передати її в довгострокове користування іншим особам на підставі речового права. Часто до цього цивільно-правового інституту вдаються великі землевласники, які самі не спроможні обробляти свою землю і разом з тим не бажають позбавлятися права власності на неї. У таких випадках можна, звичайно, передати землю в оренду. Але оренда землі — це договір, який у будь-який час може розірвати одна зі сторін. Для користувачів необхідний більш надійний спосіб користування, який би меншою мірою залежав від свавілля землевласника. Таким інститутом і став емфітевзис — право користування землею для сільськогосподарських потреб.

Емфітевзис має певні правові особливості. Це довгострокове право. Емфітевзис укладається, як правило, на невизначений строк, але може бути укладений і на певний строк. Зокрема, пунктом 4 статті 102-1 визначено, що строк користування земельною ділянкою державної чи комунальної власності для сільськогосподарських потреб не може перевищувати 50 років. При укладенні договору на невизначений строк, кожна зі сторін може відмовитися від договору, повідомивши про це іншу сторону не менш як за один рік до такої відмови.

Це право відчужуване, тобто емфітевт у будь-який час має право продати чи в будь-який інший спосіб відчужувати це право користування землею. Слід підкреслити, що відчужується не земля (емфітевт не має права розпоряджатися землею), а саме право користування землею. При продажу права користування землею користувач зобов'язаний своєчасно сповістити про це власника землі. Якщо продаж права користування буде здійснено без сповіщення про це власника земельної ділянки, останній має право вимагати через суд визнання продажу недійсним. При відчуженні емфітевзису емфітевтом третім особам власник землі має право на визначену договором частину від ціни продажу (процент). Власнику землі належить переважне перед іншими право викупу права користування. Він має право вимагати від емфітевта використання землі за призначенням, обумовленим у договорі. Власнику належить також право на винагороду за використання землі. Розмір винагороди, її форма, умови, порядок та строки виплати визначаються договором. Користувач земельної ділянки зобов'язаний виплачувати її власнику обумовлену винагороду за користування нею, а також здійснювати інші платежі, пов'язані з користуванням землею, та справляти встановлені щодо неї повинності. Він зобов'язаний використовувати землю відповідно до її цільового призначення, підвищувати її родючість, застосовувати природоохоронні технології виробництва, утримуватися від дій, які можуть призвести до погіршення екологічної ситуації. Емфітевзис припиняється у разі: поєднання в одній особі власника земельної ділянки та землекористувача; закінчення строку, на який було надано право користування; викупу земельної ділянки з метою суспільної необхідності; рішення суду.

Ні земельне, ні цивільне законодавство не дає повного поняття емфітевзису, лише визначають, що це право користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис).

На основі наукових і теоретичних досліджень можна встановити, що емфітевзис — це довгострокове, відчужуване і таке, що успадковується, право використання чужої земельної ділянки для сільськогосподарських потреб. Право користування чужою земельною ділянкою встановлюється договором між власником земельної ділянки і особою, яка виявила бажання користуватися цією земельною ділянкою для сільськогосподарського виробництва.

Суперфіцій є також правом на чужу земельну ділянку, яким забезпечується можливість її використання для певних потреб. Це спорудження будівель та споруд, що передбачено статтею 102-1 ЗК України. Як і емфітевзис суперфіцій є самостійним правом, що не можна сказати про земельний сервітут. Право суперфіціарія може відчужуватись іншим особам.

За давньоримським правом, це можливість користування земельною ділянкою для зведення на ній будівлі, що ставала власністю забудовника (він мав право не лише користуватися спорудою, а й зруйнувати її). Суперфіцій встановлювався за договором, заповітом, давністю, а передавався за допомогою традиції, що згодом перетворило його не лише на спадкове і відчужуване право, а й практично відігравало роль права власності на міські землі. В сучасній Україні суперфіцій, як право користування чужою земельною ділянкою для забудови, був закріплений одночасно з емфітевзисом в новому Цивільному кодексі (глава 34, статті 413-417), а пізніше і в Земельному кодексі України. Тут так само укладається нотаріально посвідчена угода - Договір на встановлення суперфіцію, сторонами якого є – власник земельної ділянки та суперфіціарій, а замість емфітевтичного набувається суперфіціарне право.

Власник нерухомого майна (будівлі або споруди), що побудоване на земельній ділянці, переданій йому в користування — суперфіцій, має довгострокове, відчужуване і таке, що успадковується, право на користування цією ділянкою. Суперфіцій може бути встановлено законом, договором або заповітом на визначений або невизначений строк.

На чужій земельній ділянці можна зводити промислові, побутові, соціально-культурні, житлові та інші споруди. Власник отримує плату за надання землекористувачу-забудовнику права суперфіцію. Але якщо на ділянці зведено промислові об'єкти, угодою може бути передбачено право власника на отримання частки доходу суперфіціарія. Неоднозначні наслідки припинення дії суперфіцію відносно подальшої долі зведених споруд. Сторони мають спільно вирішити, що з ними робити: знести, продати будівлі або ділянку. Якщо знесення споруд заборонене законом (житлові будинки, пам'ятки історії та культури) чи є недоцільним, бо вартість забудови перевищує вартість самої ділянки, сторони звертаються до суду. За його рішенням, можливий або викуп (власником прав суперфіціарія чи навпаки), або продовження дії суперфіцію на новий термін.

Позитивом використання земель для забудови та сільськогосподарських потреб на умовах емфітевзису та суперфіцію вимагає значних інвестиційних вливань на відміну від оренди земельної ділянки. Можливість відчужувати і залишати в спадок право на емфітевзис та суперфіцій також сприятиме укладанню саме таких угод, а не договорів оренди.

На відміну від земельного сервітуту, емфітевзис та суперфіцій забезпечують потреби осіб, які безпосередньо не пов’язані з раціоналізацією використання земельних ресурсів та забезпеченням справедливого їх розподілу між землевласниками та землекористувачами з урахуванням особливостей рельєфу, розміщення природних благ та меж об’єктів права власності суміжних землевласників та землекористувачів. Цілі реалізації таких прав можуть бути різноманітними, і це не має значення для можливості їх встановлення, на відміну від земельного сервітуту.

При аналізі правового регулювання відносин емфітевзису і суперфіцію ми прийшли до висновку, що є потреба у прийнятті спеціального закону, яким передбачити більш чітке врегулювання відносин по використанню земель на вказаному вище праві. Крім того, є потреба у розробці типових договорів емфітевзису та суперфіцію, які затвердити Постановою Кабінету Міністрів України.

Строк користування земельною ділянкою державної чи комунальної власності для забудови ( як і для сільськогосподарських потреб) не може перевищувати 50 років, що передбачено пунктом 4 статті 102-1 ЗК України.

Закон закономірно не передбачає можливості вимагати встановлення права емфітевзису чи суперфіцію в судовому порядку, якщо не вдалося досягти згоди в договірному порядку, як це передбачено по відношенню до земельного сервітуту. Адже природа цих прав не дозволяє аргументувати свої вимоги в суді неможливістю іншим чином повноцінно використовувати свою земельну ділянку, як це може мати місце у випадку із земельним сервітутом.

В Україні існує практика опосередкування договорами емфітевзису відносин із використання земельних ділянок для садівництва. Між тим, використання земельної ділянки для садівництва передбачає можливість будівництва необхідних будинків, господарських споруд тощо (що визначено частиною 3 статті 35 ЗК України), тому відносини сторін одночасно мають ознаки не лише емфітевзису, а й суперфіцію (права користування чужою ділянкою для забудови)³².

Деякі вчені відносять до права землекористування використання земельних ділянок за договором концесії. В той же час, згідно статті 94 ЗК України та пункту 5 статті 3 ЗУ «Про концесії», для здійснення концесійної діяльності концесіонеру земельні ділянки надаються в оренду.

Концесійна діяльність в Україні регулюється ЗУ «Про концесії» від 16 липня 1999 р.³³ і ЗУ «Про концесії на будівництво та експлуатацію автомобільних доріг» від 14 грудня 1999 р.³⁴.

Окремі вчені відносять до підстав виникнення права землекористування договір ренти. В той же час, відповідно до статті 731 Цивільного кодексу України за договором ренти одна сторона (одержувач ренти) передає другій стороні (платникові ренти) майно у власність, а платник ренти взамін цього зобов'язується періодично виплачувати одержувачеві ренту у формі певної грошової суми або в іншій формі. Таким чином, договір ренти не належить до таких, що є підставою виникнення права землекористування, так як відповідно до даного договору у суб’єкта виникає право власності на земельну ділянку.

Література: Земельне право [3; 4; 5; 9; 32; 35].