3. Особливості право постійного землекористування

Інститут постійного користування землею у новітній історії нашої держави вченими прийнято вважати пережитком радянської соціалістичної системи, яким успадкована ціла низка елементів. Радянський спосіб господарювання передбачав монополію державної власності на землю, постійне користування було єдиною можливою формою стабільних відносин між землекористувачем та державою. У тому чи іншому вигляді постійне користування закріплювалось практично всіма кодифікованими нормативними актами радянських часів.

За нині діючим земельним законодавством (стаття 122 ЗК України) до суб’єктів, що мають право надавати земельні ділянки державної та комунальної власності у постійне користування належать:

- районні державні адміністрації на їх території із земель державної власності юридичним особам у межах сіл, селищ, міст районного значення для всіх потреб та за межами населених пунктів для: сільськогосподарського використання; ведення лісового і водного господарства, крім випадків, коли це складає повноваження Кабінету Міністрів України; будівництва об’єктів, пов’язаних з обслуговуванням жителів територіальної громади району (шкіл, закладів культури, лікарень, підприємств торгівлі тощо);

- обласні державні адміністрації та Рада міністрів Автономної Республіки Крим на їх території із земель державної власності юридичним особам у межах міст обласного значення та за межами населених пунктів для всіх потреб, крім випадків, коли це складає повноваження районних державних адміністрацій та Кабінету Міністрів України;

- Київська та Севастопольська міські державні адміністрації із земель державної власності юридичним особам у межах їх територій для всіх потреб, крім випадків, коли це складає повноваження Кабінету Міністрів України;

- Кабінет Міністрів України надає у постійне користування юридичним особам із земель державної власності особливо цінні земельні ділянки, що перелічені у статті 150 Земельного кодексу України (чорноземи нееродовані несолонцюваті на лесових породах; лучно-чорноземні незасолені несолонцюваті суглинкові ґрунти; темно-сірі опідзолені та чорноземи опідзолені на лесах і глеюваті; бурі гірсько-лісові та дерновобуроземні глибокі і середньоглибокі; дерново-підзолисті суглинкові ґрунти; торфовища з глибиною залягання торфу більше одного метра і осушені незалежно від глибини; коричневі ґрунти Південного узбережжя Криму; дернові глибокі ґрунти Закарпаття; землі дослідних полів науково-дослідних установ і навчальних закладів; землі природно-заповідного фонду; землі історико - культурного призначення).

Варто зазначити, що визначення компетенції органів виконавчої влади та місцевого самоврядування з цього приводу треба сприймати з урахуванням пункту 12 Перехідних положень Земельного кодексу. Згідно цим пунктом до розмежування земель державної і комунальної власності повноваження щодо розпорядження землями в межах населених пунктів, крім земель, переданих у приватну власність, здійснюють відповідні сільські, селищні, міські ради, а за межами населених пунктів — відповідні органи виконавчої влади, що також знайшло свій подальший розвиток у ЗУ «Про розмежування земель державної та комунальної власності»⁸.

Права постійного користування земельними ділянками із земель державної та комунальної власності набувають:

а) підприємства, установи та організації, що належать до державної та комунальної власності.

б) громадські організації інвалідів України, їх підприємства (об'єднання), установи та організації (стаття 92 ЗК України).

Основною особливістю відносин постійного землекористування є те, що вони будуються між сторонами за допомогою адміністративно-правових засобів та прийомів, що виражаються у виконавчій і розпорядчій діяльності публічних органів, при яких права та обов’язки їх є чітко регламентованими. При цьому одна із сторін, якою є орган публічної влади (виконавчої влади чи місцевого самоврядування), виконує орназаційно-розпорядчі і адміністративно-господарські функції, що покладені на неї державою.

В той же час, виникає ряд запитань щодо прав фізичних та юридичних осіб приватного права, як постійних землекористувачів.

Прийняття 25 жовтня 2001 року нової редакції ЗК України потягло за собою ряд запитань з боку осіб, які отримали до цього часу земельні ділянки у постійне користування відповідно до норм попередньої редакції Земельного кодексу України. Такі запитання виникли у зв’язку із закріпленням у пункті 6 розділу X «Перехідні положення» норми за якою громадяни та юридичні особи, які мають у постійному користуванні земельні ділянки, але за цим Кодексом не можуть мати їх на такому праві, повинні були до 1 січня 2008 року переоформити у встановленому порядку право власності або право оренди на них. Однак, на підставі Рішення Конституційного Суду № 5-рп/2005 положення пункту 6 розділу X втратило чинність, як таке, що не відповідає Конституції України в частині зобов'язання переоформити право постійного користування земельною ділянкою на право власності або право оренди без відповідного законодавчого, організаційного та фінансового забезпечення⁹.

Подібним чином, хоча, із більшим ступенем конкретизації, урегульоване питання щодо набутого громадянином до введення в дію Земельного кодексу Російської Федерації 28 вересня 2001 року, права постійного землекористування землями державної чи комунальної власності. Зокрема, так як і в Україні, право постійного (безстрокового) користування земельними ділянками, що знаходяться в державній чи комунальній власності, яке виникло у громадян чи юридичних осіб до введення в дію цього Кодексу, зберігається. Громадяни чи юридичні особи, які володіють земельними ділянками на праві постійного користування, не мають права розпоряджатися ними, але мають право одноразово безоплатно придбати їх у власність, хоча слід зазначити, що законодавством не встановлено чітких гарантій зміни громадянами юридичного титулу права постійного користування земельною ділянкою на право власності чи право оренди. При цьому стягнення додаткових грошових коштів, крім зборів, встановлених федеральними законами, не допускається. В той же час, статтею 21 передбачено, що право пожиттєвого успадковуваного володіння земельною ділянкою, що перебуває у державній чи комунальній власності, набуте громадянином до введення в дію даного Кодексу, зберігається. Не допускається надання земельних ділянок громадянам на праві пожиттєвого успадковуваного володіння після введення в дію даного Кодексу¹⁰.

Найменше відійшов від радянського механізму регулювання відносин права землекористування законодавець Республіки Білорусь, закріпивши статтею 10 Земельного кодексу Республіки Білорусь право своїх громадян на пожиттєве успадковуване володіння земельними ділянками¹¹.

Таким чином, громадяни та юридичні особи України, які оформили право постійного землекористування відповідно до норм попередньої редакції Земельного кодексу України теж належать до кола постійних землекористувачів. В той же час варто наголосити, що відповідно до чинного законодавства, дане право не може успадковуватися. В результаті цього, після смерті постійного землекористувача, органи державної влади чи органи місцевого самоврядування можуть надати таку земельну ділянку іншому землекористувачу, або передати іншому суб’єкту у власність. При цьому законодавством не передбачена можливість спадкоємців претендувати на першочергове отримання такої земельної ділянки у власність чи у користування.

Хоча такий підхід законодавця до права постійного землекористування фізичними і юридичними особами приватного права можна, в деякій мірі, розглядати як обмеження їх права, однак, внесення змін до ЗК України щодо надання можливості спадкоємцям успадковувати або відчужувати це право, буде гальмувати перехід до ринкових відносин. Тому, на наш погляд, більш доцільними були б такі дії органів публічної влади, які б спрямовувалися на проведення роз’яснювальної роботи серед даної категорії осіб щодо необхідності переоформлення даного права на право власності.

Отже, позитивом Земельного кодексу України від 2001 рокує є те, що його норми дають можливість громадянам переоформлення набутого права постійного користування на право власності на землю. При оформленні права власності постійні землекористувачі, наділені правами по володінню і користуванню земельною ділянкою, набувають ще й правомочність розпорядження нею. Переоформлення права постійного землекористування на право оренди, на наш погляд, є погіршенням прав землекористувачів, так як безстрокове володіння і користування земельною ділянкою буде обмеженим строком (короткостроковою чи довгостроковою орендою).

Існує певна проблема щодо права користування земельними ділянками некомерційними недержавними та некомунальними суб'єктами, що виконують у суспільстві певну соціальну функцію (релігійні, благодійні, громадські організації, громадські установи культури та мистецтва, товариства сліпих, глухих тощо). Зокрема, Земельним кодексом України такі організації не включені до кола постійних землекористувачів. Безоплатне надання земельних ділянок у власність таким суб’єктам законом теж не передбачено. Викупити ж земельні ділянки такими некомерційними організаціями теж не видається можливим. В результаті цього такі організації змушені оформляти землю у оренду і сплачувати орендну плату, пільги зі сплати якої законодавством не передбачені. В той же час, пунктами 4, 5 статті 12 Закону України «Про плату за землю»¹² такі організації звільнені від сплати земельного податку. Виходячи з цього, видається цілком слушним, що такі організації домагаються, щоб законодавчим органом були внесені зміни до статті 92 ЗК України і вітчизняні заклади культури, науки, освіти, охорони здоров’я, соціального забезпечення, фізичної культури та спорту, спортивні споруди, що використовуються ними за цільовим призначенням (у тому числі студентські бази, табори відпочинку та структурні підрозділи вищого навчального закладу, які забезпечують діяльність цього закладу, а також зареєстровані релігійні та благодійні організації, що не займаються підприємницькою діяльністю) набули права отримати земельні ділянки у постійне користування.

Відповідно до пункту 1 статті 92 ЗК України об’єктом права постійного землекористування є земельна ділянка чи її частина, право на яку може набуватися за рахунок земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності. Перелік таких земельних ділянок чітко не визначений, хоча в першу чергу, до таких належать земельні ділянки, що зазначені у статтях 83 та 84 Земельного кодексу України.

Постійні землекористувачі, як і землевласники, сплачують земельний податок, розмір якого визначається відповідно до чинного законодавства, на відміну від договірного характеру орендної плати. В той же час, не завершений процес розмежування земель державної та комунальної власності, не дає змоги визначитись із власниками земель і забезпечити сплату ними земельного податку та перерахування цих коштів до Державного бюджету України. Саме тому держава в особі уповноважених нею органів (Держкомзему) повинна забезпечити неухильне виконання органами місцевого самоврядування вимог Земельного кодексу України щодо встановлення меж адміністративно-територіальних утворень. З цією метою в місцевих бюджетах слід передбачити фінансування заходів земельної реформи, що забезпечить місцевим громадам додаткові джерела дохідної частини їх бюджетів.