4. Подготовка к продаже собственного недвижимого имущества

Сделка по продаже недвижимого имущества влечет переход права на него. Необходима государственная регистрация сделок с недвижимостью.

Государственная регистрация прав собственности на недвижимость – это запись в Единый государственный реестр о праве на недвижимость и любых сделок с ним. Рассматриваемая процедура является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Для регистрации прав собственности на недвижимость правообладателю (стороны договора или уполномоченные лица) необходимо обратиться в регистрационную палату с заявлением на регистрацию прав и необходимым пакетом документов, соответствующим требованиям.

Необходимо представить документ об уплате государственной пошлины. И предъявить документ, удостоверяющий личность. Для представителя физического лица, кроме паспорта, необходима нотариально удостоверенная доверенность. Представитель юридического лица обязан предоставить следующее: документ, подтверждающий его полномочия действовать от имени юридического лица или копию данного документа, заверенную у нотариуса; документ, удостоверяющий личность представителя; учредительные документы юридического лица или копии данных документов нотариально заверенных.

Передача права собственности - это юридически оформленный акт купли-продажи, обмена, дарения, наследования, изъятия. Передача права собственности всегда исходит из какой-либо сделки или вообще из какого-либо юридического отношения. Большей частью эта сделка существует до передачи, но иногда совпадает с ней. Эта сделка или юридическое отношение, на основании которого переходит право собственности, и есть законное основание передачи.

Купля-продажа - договор, по которому одна сторона обязывается передать другой право собственности на определенную вещь, а другая - уплатить за то сумму денег, называемую ценой

Минимум документов, который должен быть на руках у продавца квартиры уже во время предварительных договоренностей следующий:

- форма №7 (техническая характеристика объекта);

- форма 9 (сведения обо всех лицах, зарегистрированных на данной жилплощади);

- правоустанавливающие документы на квартиру (договор приватизации, купли-продажи, дарения и т.д.), если она находится в собственности, а не приватизируется в процессе сделки.

5. Покупка и продажа собственного жилого имущества

Проведение сделки по купле-продаже недвижимости состоит из шести основных этапов:

• подписания предварительного договора;

• проверки пакета документов;

• подписания договора отчуждения;

• государственной регистрации;

• передачи недвижимого имущества.

Минимум документов, который должен быть на руках у продавца квартиры уже во время предварительных договоренностей следующий:

• форма №7 (техническая характеристика объекта);

• форма 9 (сведения обо всех лицах, зарегистрированных на данной жилплощади);

• правоустанавливающие документы на квартиру (договор приватизации, купли-продажи, дарения и тд.), если она находится в собственности, а не приватизируется в процессе сделки.

Основные документы:

1) основные документы, полученные при приватизации квартиры, а именно: свидетельство о праве собственности на жилище и договор передачи муниципального жилья в собственность граждан, зарегистрированный государственным органом, в компетенцию которого входят подобные операции; в случае утраты указанных документов вам также необходимо обратиться в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимость, и попросить выдать дубликат; москвичам с такой просьбой посоветуем обращаться в комитет муниципального жилья или его подразделения;

2) справка из ЖЭКа об отсутствии задолженности по платежам;

3) справка из БТИ по месту расположения жилья о его балансовой стоимости; чтобы получить эту справку, нужно предоставить в бюро документы на квартиру (договор передачи и свидетельство о праве собственности на жилище) и общегражданский паспорт; справку готовят в течение одного дня; срок ее действия — месяц;

4) копия финансового лицевого счета; счет можно получить в жилищно-эксплуатационной организации, а если квартира кооперативная, то в правлении ЖСК;

5) выписка из домовой книги;

6) если в квартире зарегистрированы несовершеннолетние, письменное согласие органов попечительства и опеки; согласие потребуется даже если они не включены в свидетельство о праве собственности или когда-то были включены в свидетельство о праве собственности, но впоследствии прописаны в другую квартиру;

7) для граждан России — паспорт; для лиц с российским гражданством, но постоянно живущих за рубежом — общегражданский паспорт; для граждан, не достигших совершеннолетия — свидетельство о рождении; для иностранцев — вид на жительство в России, либо национальный паспорт с отметкой о регистрации в ОВД; военнослужащие должны предъявить приписное свидетельство и удостоверение личности.

После того как предварительные договоренности продавца с покупателем достигнуты, может быть внесен аванс за квартиру. Уплату аванса и основные условия предстоящей сделки купли-продажи недвижимости необходимо зафиксировать в предварительном договоре.

Затем покупателю или его представителю нужно внимательно проверить весь пакет документов продавца: право собственности, нет ли ранее наложенных на недвижимость запрещений, арестов или обременений, не были ли нарушены права проживающих в квартире при приватизации, нет ли проблем с наследованием и прочие нюансы.

Следует иметь в виду, что даже специалист-агент не всегда имеет возможность проверить юридическую чистоту прав на квартиру. Часть информации относится к категории закрытой, в том числе сведения паспортных служб, диспансеров и тд. Самый надежный выход — страхование титула покупателя (права собственности на квартиру).

Следующий этап — составление договора отчуждения. Законодательство позволяет по соглашению сторон либо нотариально заверять сделку купли-продажи квартиры, либо составить договор в простой письменной форме. По договоренности продавца и покупателя указывается и сумма сделки. В зависимости от указанной в договоре стоимости квартиры рассчитывается налог для продавца, соответственно продавцы часто стремятся указать сумму меньшую, чем была получена в действительности, чтобы сэкономить на налогах.

Используется три способа расчетов: расчеты через банковскую ячейку, перечисление всей суммы на счет продавца или расчет аккредитивом (специальный банковский счет, получить средства с которого, продавец сможет только после предоставления в банк документов, подтверждающих выполнение им договорных обязательств). Условия передачи денег обязательно должны быть внесены в договор купли-продажи недвижимости. Полную сумму продавец обычно получает после передачи квартиры и снятия с регистрации всех проживавших в ней до этого момента жильцов.

Заключительный этап сделки — государственная регистрация, которая служит единственным доказательством наличия зарегистрированного права собственности на недвижимость.

Продавец, получив деньги, должен выдать расписку и передать покупателю недвижимое имущество; подписывается акт приёма-передачи. Покупатель становится собственником жилья. По договорённостям передача жилья может производиться непосредственно после подписания договора купли-продажи квартиры, во время проведения государственной регистрации или после получения покупателем свидетельства о праве собственности.