11 И 12. Смотри в девелопменте!!!!

13. Учет и техническая инвентаризация недвижимого имущества

Основными задачами государственного технического учёта и технической инвентаризации объектов капитального строительства являются:

• обеспечение полной объективной информацией органов государственной власти, на которые возложен контроль за осуществлением градостроительной деятельности;

• формирование в целях совершенствования планирования развития территорий и поселений обобщенной информационной базы об объектах капитального строительства;

• обеспечение полноты и достоверности сведений о налоговой базе;

• информационное обеспечение функционирования системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

• сбор и предоставление сведений об объектах капитального строительства для проведения государственного статистического учёта.

Порядок организации государственного технического учета и технической инвентаризации.

Объектами градостроительной деятельности, подлежащими государственному техническому учету и технической инвентаризации (далее именуются - объекты учета), являются:

а) объекты, завершенные строительством и принятые в эксплуатацию;

б) самовольно возведенные завершенные строительством объекты (части объектов);

в) объекты, не завершенные строительством, в том числе объекты, разрешение на строительство которых не выдавалось;

г) бесхозяйные объекты.

Государственный технический учет и техническую инвентаризацию проводят специализированные государственные унитарные предприятия или учреждения (службы, управления, бюро), уполномоченные на осуществление этой деятельности Государственным комитетом Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу.

Техническая инвентаризация объектов учета подразделяется на:

• первичную – ей подлежат все объекты учета, техническая инвентаризация которых ранее не проводилась; её результатом является технический паспорт – документальная основа для ведения ЕГР, присвоение инвентарного и кадастрового номера;

• плановую - проводится в целях выявления произошедших после первичной технической инвентаризации изменений и отражения этих изменений в технических паспортах и иных учетно-технических документах (не реже 1 раза в 5 лет);

• внеплановую - проводится при изменении технических или качественных характеристик объекта учета (перепланировка, реконструкция, переоборудование, возведение, разрушение, изменение уровня инженерного благоустройства, снос), а также при совершении с объектом учета сделок, подлежащих государственной регистрации.

Проведение первичной и внеплановой технической инвентаризации, а также выдача документов об объектах учета осуществляются за плату, размер и порядок взимания которой устанавливаются законодательством РФ.

Проведение технической инвентаризации необходимо для:

- государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

- государственного управления недвижимым имуществом;

- налогообложения и страхования недвижимого имущества;

14. Виды предприятий, обеспечивающих реализацию операций с недвижимым имуществом

• Регистрация сделок с недвижимостью

Государственную регистрацию сделок с недвижимым имуществом осуществляет только Федеральная регистрационная служба РФ (ее территориальные органы). Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним представляет собой юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество.

Приобретенную недвижимость собственник должен в установленном порядке зарегистрировать. Государственная регистрация объектов недвижимого имущества осуществляется специальными государственными предприятиями — бюро технической инвентаризации местных органов исполнительной власти (БТИ) на основании соответствующих правоустанавливающих документов за счет собственника недвижимого имущества. К объектам недвижимого имущества, подлежащим обязательной государственной регистрации, относятся:

- жилые дома (домовладения), размещенные на земельном участке под отдельным порядковым номером на улице, площади, переулке;

- нежилые дома, дачи, садовые домики, гаражи, строения производственного, хозяйственного, социально-бытового и другого назначения, размещенные на отдельном земельном участке;

- встроенные в жилые дома нежилые помещения (как часть этого дома);

- квартиры в многоквартирных домах.

• Нотариусы

Оформление сделки с недвижимостью требует обязательного нотариального заверения. Во-первых, целый ряд сделок без нотариального заверения будет считаться недействительным, а во-вторых — это снижает все возможные риски собственника жилья. Нотариус при заверении сделки с недвижимостью досконально проверяет представленные документы на предмет их законности, достоверности и правильности оформления, а также в обязательном порядке проверяет: - имеет ли право лицо, продающее свою недвижимость, продавать ее, правомочен ли он совершить эту сделку;

- наличие и достоверность всех необходимых документов для осуществления сделки;

- при необходимости запрашивает у обеих сторон другие недостающие документы.

Собираясь в нотариальную контору, необходимо иметь при себе полный пакет документов: - паспорт либо другой документ, удостоверяющий личность участника сделки;

- правоустанавливающий документ, то есть документ, который подтверждает право собственности на недвижимое имущество;

- справка-характеристика БТИ на отчуждаемый объект недвижимости;

- справка об отсутствии запрета на отчуждение или ареста объекта недвижимости;

- письменное согласие второго из супругов на отчуждение объекта недвижимости, если он был приобретен супругами во время брака;

- разрешение органа опеки и попечительства, если собственником или одним из сособственников объекта недвижимости является несовершеннолетний, недееспособный или ограничено дееспособный;

- доверенность, если сделка заключается не лично собственником недвижимости, а его представителем;

- справки из ЖЭКа: форма №3 и об отсутствии задолженности по коммунальным платежам.

Обязательному нотариальному удостоверению подлежат договоры об отчуждении (купля-продажа, мена, дарение, пожизненное содержание) жилого дома, квартиры, другого недвижимого имущества. Несоблюдение обязательной нотариальной формы сделки влечет за собой недействительность такой сделки. Каждая из сторон в таком случае обязана возвратить своему контрагенту все полученное по сделке, а если возврат в натуре невозможен — возместить стоимость в деньгах.

Договор отчуждения, а именно: купли-продажи, обмена и так далее, сразу после заключения и заверения нотариусом регистрируется в Государственном реестре сделок.

• Юридическая поддержка – профессиональное сопровождение сделки с недвижимостью:

- проверка прав на распоряжение имуществом у лица, продающего квартиру;

- проверка законности приобретения квартиры продавцом; разработка или проверка текста договора купли-продажи;

- консультации сторон относительно документов, необходимых для сделки;

- согласование текста, времени и места подписания договора с нотариусом;

- оформление прав на имущество, юридический анализ правоустанавливающих документов.

• Оценщики - определяя стоимость недвижимости, базируется на информации, предоставляемой рынком, исследует множество объектов, выставленных на продажу, выбирает из этого множества объекты-аналоги. Далее отобранные варианты анализируются, учитываются все их недостатки и преимущества перед оцениваемой недвижимостью, влияющие на ее цену. После этого научно обоснованными методами производится заключение о стоимости. Таким образом, оценщик в своей деятельности получает более объективный результат.