4. Совершение специальной регистрационной над­писи

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним проводится не позднее чем в месячный срок со дня подачи заявления и до­кументов, необходимых для государственной регист­рации.

2. Особенности операций с отдельными видами недвижимости.

• Сделки с объектами незавершенного строительства

До момента окончания строительства объект можно квалифицировать как «незавершенное строительство». Однако совершать какие-либо действия с таким объектом заказчик или лица, которые его уполномочили организовать строительство, могут только в том случае, если договор подряда расторгнут. До этого момента у подрядчика сохраняется право на продолжение строительства.

Основания для расторжения договора: 1) по соглашению сторон; 2) при существенном нарушении договора одной из сторон; 3) в других случаях, предусмотренных договором или законом. После расторжения договора строительного подряда заказчик может принять одно из следующих решений: а) продолжить строительство, заключив договор подряда с другим подрядчиком; б) законсервировать объект; в) совершить сделки с объектом.

В случае необходимости совершения сделок (купли-продажи, внесения в качестве вклада в уставный капитал и т.п.) право на не завершенный строительством объект должно быть зарегистрировано.Заказчик может зарегистрировать право собственности исключительно на себя только при условии, что строительство не велось за счет других лиц (инвесторов, дольщиков и т.п.). В противном случае заказчик должен передать не завершенный строительством объект указанным лицам для регистрации их прав на этот объект.

Возможность совершения различных гражданско-правовых сделок с объектом незавершенного строительства зависит от совокупности следующих условий:

• строительство должно осуществляться при наличии всех необходимых разрешений;

• незаконченный объект не должен являться предметом действующего договора строительного подряда (договор расторгнут);

• право собственности на объект незавершенного строительства должно быть зарегистрировано органом, осуществляющим государственную регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Основными сделками, совершаемыми с объектом незавершенного строительства, как правило, являются: 1) купля-продажа; 2) внесение в качестве вклада при заключении договора о совместной деятельности; 3) внесение в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного общества или товарищества.

• Сделки с имущественными комплексами (предприятиями)

К имущественным комплексам в гражданском праве относят комплексы взаимосвязанных недвижимых и движимых вещей, используемых по общему назначению как единое целое. Сделки, совершенные и с имущественными комплексами, распространяют свое действие на все компоненты, их составляющие.Наиболее распространенной разновидностью имущественных комплексов является предприятие.

Объекты, образующие предприятие как имущественный комплекс, можно разделить на три группы:

1. Движимые и недвижимые вещи, предназначенные для осуществления деятельности предприятия ( здания, сооружения, сырье, предназначенные к сбыту товары и т.д.);

2. Имущественные права и обязанности предприятия;

3. Исключительные права (право на объекты интеллектуальной собственности, на товарный знак).

Состав имущества предприятия не является фиксированным: одни виды его отчуждаются, другие приобретаются, что отражается в балансе предприятия. Исключение отдельных составных частей предприятия не снимает необходимости государственной регистрации прав на него, но только при том непременном условии, что это имущество сохраняет качество комплекса, который может быть использован для осуществления предпринимательской деятельности.

Сделок с предприятием как имущественным комплексом из-за сложной процедуры регистрации проводится очень мало. В основном совершаются сделки с акциями, долями, паями и т.д.

Предприятия являются предметом различных сделок:

• Письменная форма договора продажи предприятия действительна при наличии акта инвентаризации, бухгалтерского баланс, заключения независимого аудитора о составе и стоимости предприятия, перечня всех обязательств.

• Договор аренды предприятия составляется в виде одного документа, подписанного сторонами.

При совершении сделок с предприятием как имущественным комплексом юридического лица последнее не прекращает своей деятельности в качестве субъекта гражданского права. Если же юридическое лицо прекращает свою деятельность (ликвидируется), то предприятие является уже не единым имущественным комплексом, а лишь отдельными видами имущества.

Переход прав на часть комплекса не подлежит государственной регистрации, если только эта часть не представляет собой самостоятельный объект (например, здания или сооружения), которые подлежат государственной регистрации сами по себе.

• Здания и сооружения как объекты недвижимости

Здание (сооружение) понимается как любой искусственно возведенный на (под) земельном участке самостоятельный объект, фундаментально связанный с земельным участком, который используется (или может быть использован) по целевому назначению и перемещение которого без несоразмерного ущерба его назначению невозможно. Здания предназначены для постоянного нахождения в них людей, для проживания или осуществления какой-либо деятельности, сооружения служат техническим целям; люди находятся в них временно.

Жилые здания предназначены для проживания. К нежилым относятся здания, используемые для административных, производственных, учебных, лечебных, культурно-просветительских и тому подобных целей. Жилые здания могут включать нежилые помещения (магазины, столовые и т. д.).

Собственники зданий и сооружений не обязательно являются собственниками земельных участков, на которых расположены эти здания и сооружения. В гражданском обороте они могут участвовать независимо друг от друга и для них может быть установлен различный правовой режим. Однако они имеют физическую и юридическую связь друг с другом.

Для того чтобы здание или сооружение могло участвовать в гражданском обороте, оно должно быть принято в эксплуатацию и должно быть зарегистрировано право на него. Также на здания и сооружения должны быть получены технический паспорт и поземельная книга.

Договор аренды здания или сооружения предусматривает передачу как самого здания или сооружения, так и прав на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. Право арендатора на земельный участок зависит от того, какое именно право имеет на него арендодатель (собственности, аренды и т. д.). Срок договора – существенное условие, определяемое сторонами. Договор должен быть заключен в простой письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Стороны могут нотариально удостоверить такой договор. Если договор заключен на срок не менее одного года, он подлежит государственной регистрации.

Здания и сооружения могут предоставляться в субаренду, однако в этом случае необходимо получить согласие арендодателя.

Передача здания осуществляется по передаточному акту или иному документу о передаче, который подписывают обе стороны.

• Земельные участки как объекты недвижимости

Земли делятся на:

- изъятые из оборота (отчуждение не допускается);

- ограниченные в обороте (их могут приобретать лишь отдельные участники гражданских и земельных правоотношений при определенном целевом назначении земель);

- не изъятые из оборота.

К землям, ограниченным в обороте, относятся земли:

- историко-культурного наследия;

- государственных природных заповедников, памятников природы, национальных, дендрологических, природных парков, ботанических садов;

- предоставленные для нужд обороны;

- общего пользования в населенных пунктах;

- залегания природных ископаемых и т.д.

Земельные участки должны использоваться строго по назначению, сам оборот земельных участков ограничен, действует презумпция государственной собственности на земельные участки, не принадлежащие гражданам, юридическим лицам либо муниципальным образованиям. Невыполнение установленных земельным законодательством правил пользования земельным участком может повлечь его изъятие у собственника.

Земельный участок - часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке. Земельный участок может быть делимым и неделимым. Делимость может быть физической и юридической. Физически любой земельный участок является делимым, но не всякий земельный участок является делимым юридически. При этом законодательство РФ не допускает возможности объединения нескольких земельных участков, не граничащих между собой, в один.

Территориальные границы земельного участка устанавливаются с помощью межевания. На основании проведенного государственного кадастрового учета территориальным органом государственного кадастра недвижимости составляется кадастровая карта (план) земельного участка, в которой в графической и текстовой формах воспроизводятся сведения, содержащиеся в государственном земельном кадастре.

Ограничения на осуществление правомочия распоряжения земельными участками:

• при продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения субъект РФ или ОМСУ имеет преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается, за исключением случаев продажи с публичных торгов.

• Жилые и нежилые помещения

Помещение - это часть здания или сооружения, которая должна быть конструктивно и пространственно обособлена и пригодна для определенного использования.

Жилое помещение - изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства). Это жилой дом, часть жилого дома, квартира, часть квартиры.

Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.

Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

Комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире.

Основанием для признания жилого помещения непригодным для проживания является:

• наличие выявленных вредных факторов среды обитания человека;

• ухудшение эксплуатационных характеристик здания;

• изменения окружающей среды и параметров микроклимата жилого помещения, признание их непригодными для проживания человека.

Перевод нежилого помещения в жилое помещение осуществляется органом местного самоуправления. Для перевода нежилого помещения в жилое установлены ограничения:

• перевод не допускается, если помещение не отвечает установленным для жилых помещений требованиям или отсутствует возможность обеспечить соответствие такого помещения техническим и санитарным требованиям, а также иным требованиям законодательств.

• перевод невозможен, если право собственности на нежилое помещение обременено правами других лиц.

Нежилые помещения относятся к недвижимому имуществу, права на которые, а в некоторых случаях и сделки подлежат государственной регистрации. Под нежилыми помещениями понимаются отдельные строения и их часть, не используемые для проживания граждан.

Для того, чтобы нежилое помещение являлось самостоятельным объектом права оно должно удовлетворять двум критериям:

1. Техническому - возможность автономного пользования выделяемыми частями строения;

2. Функциональному - выполнение частью здания (нежилым помещением) тех же функций, которые выполняет здание в целом.

• Объекты культуры как недвижимое имущество

К объектам культурного наследия относятся объекты недвижимого имущества со связанными с ними произведениями живописи, скульптуры, декоративно-прикладного искусства, объектами науки и техники и иными предметами материальной культуры, возникшие в результате исторических событий, представляющие собой ценность с точки зрения истории, археологии, архитектуры, градостроительства, искусства, науки и техники, эстетики, этнологии или антропологии, социальной культуры и являющиеся свидетельством эпох и цивилизаций, подлинными источниками информации о зарождении и развитии культуры.

Виды объектов культурного наследия:

- памятники;

- ансамбли;

- достопримечательные места.

Объекты культурного наследия регионального значения - объекты, обладающие историко-архитектурной, художественной, научной и мемориальной ценностью, имеющие особое значение для истории и культуры субъекта РФ;

Объекты культурного наследия местного (муниципального) значения - объекты, обладающие историко-архитектурной, художественной, научной и мемориальной ценностью, имеющие особое значение для истории и культуры муниципального образования.

Под памятниками истории и культуры понимаются только объекты недвижимого имущества.

Памятники истории и культуры могут находиться в собственности любого субъекта гражданских прав, однако большая часть памятников истории и культуры находится в федеральной государственной собственности.

Допускается приватизация объектов культурного наследия. Исключение составляют объекты культурного наследия, отнесенные к особо ценным объектам культурного наследия и объекты археологического наследия, которые приватизации не подлежат.

Собственник объекта культурного наследия может осуществлять в отношении этого объекта владения, пользования и распоряжения, однако осуществление этих правомочий связано с определенными ограничениями, главное из которых - сохранить объект культурного наследия.

Допускается выкуп бесхозяйственно содержимых культурных ценностей. Они могут быть изъяты по решению суда путем выкупа государством или продажи с публичных торгов в том случае, если их содержание собственником грозит утратой ими своего значения.

• Морские, воздушные суда, суда внутреннего плавания и космические объекты как разновидности недвижимости

Морские, воздушные суда, суда внутреннего плавания, космические объекты - условная недвижимость, недвижимость в силу закона.

Морские суда могут находиться в собственности:

- граждан и юридических лиц;

- РФ, субъектов РФ;

- муниципальных образований.

Собственник судна вправе отчуждать судно в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения судном, устанавливать ипотеку судна и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Собственник судна вправе передать его доверительному управляющему по договору доверительного управления судном на срок, не превышающий пяти лет, для осуществления управления судном за вознаграждение в интересах собственника. При этом сама по себе передача судна в доверительное управление не влечет за собой перехода права собственности на него к доверительному управляющему. Такая передача судна подлежит обязательной регистрации в Государственном судовом реестре или судовой книге.

Типы морских судов: пассажирские, грузопассажирские, нефтеналивные, буксируемые, спортивные и прогулочные суда, суда рыбопромыслового флота.

Под национальностью судна понимается его принадлежность к определенному государству, которая удостоверяется регистрацией судна. При этом судну выдаются соответствующие документы, которые дают ему право плавать под этим флагом. Соответственно судно должно подчиняться законам того государства флаг, которого указан.

Судном внутреннего водного транспорта РФ является самоходное или несамоходное плавучее сооружение, используемое в целях судоходства, в том числе судно смешанного (река - море) плавания, паром, дноуглубительный и дноочистительный снаряд, плавучий кран и другие технические сооружения подобного рода.

Суда внутреннего водного транспорта могут находиться в любой собственности. При этом право собственности на судно или часть судна возникает с момента государственной регистрации такого права в Государственном судовом реестре Российской Федерации или судовой книге.

Собственник судна вправе передать его доверительному управляющему по договору доверительного управления судном на срок, не превышающий пяти лет. Передача судна в доверительное управление подлежит обязательной государственной регистрации в Государственном судовом реестре Российской Федерации или судовой книге.

Воздушное судно - это летательный аппарат, поддерживаемый в атмосфере за счет взаимодействия с воздухом, отличного от взаимодействия с воздухом, отраженным от поверхности земли или воды.

Имущество гражданской и экспериментальной авиации - воздушные суда, аэродромы, аэропорты, технические средства и другие предназначенные для обеспечения полетов воздушных судов средства - может находиться в государственной и муниципальной собственности, собственности юридических лиц, а имущество государственной авиации и объекты единой системы организации воздушного движения - только в федеральной собственности, за исключением имущества авиации органов внутренних дел, которое может находиться в собственности субъектов РФ. В собственности граждан Российской Федерации могут находиться гражданские воздушные суда. Иностранные физические и юридические лица не могут иметь в собственности гражданские воздушные суда.

Космический объект - объект, запущенный или предназначенный для запуска в космос, доставленный на небесные тела либо сооруженный на них.

Космические объекты и их составные части во время пребывания в космосе и после их возвращения на Землю принадлежит тем же государствам, юридическим или физическим лицам, которым они принадлежал