Метод капитализации доходов

Прогнозирование будущих доходов об объектах недвижимости.

Основные источники дохода арендная плата указывается в договоре аренды (документ передающий управление и владение.

По характеру арендной платы различают договоры:

• С растущий арендной ставкой

• С не растущий арендной ставкой

• С индексируемой арендной ставкой ( необходимо указать документ, на основе которого будет происходить индексация

Методы арендной платы

• Контрактная арендная плата – фактический доход, соответственно конкретному договору.

• Рыночная – наибольший вероятный доход , который может быть получен на рынке.

• Превышающая – выше рыночной, возникает преимущественно за счет преимуществ собственности, несвязанные с объектами недвижимости.

Алгоритм расчета дохода. Реструктурированный объект о доходах по объекту недвижимости 9 расчет на 1 год).

PGI-Потенциальный валовой доход

VL-Вакансии и потери

EGI-Эффективный валовой доход

OE-Операционные затраты

NOI- чистый операционный доход

DS- затраты по обслуживанию долга

BTCF-Денежный поток до налогообложения

TAX-Налоги

ATCF-Денежный поток после налогообложения

RGI- общий доход, который можно получит от объекта недвижимости при его 100% занятости складывания из доходов полученных но заключенных контрактов и доходу в прогнозируемых об использовании свободных объектов рыночной ренты площадей, а также возможно прочее доходы.

VL-Образование за счет стандартного недоиспользования площадей.

OE - Постоянно зависят от заполнения объекта ( налоги, некоторые виды операционных затрат),

• переменные расходы по управлению ( посты, телеграф, связь, ЗП, коммунальные расходы, газ, электричество, расходы на уборку, расходы на эксплуатацию и ремонт и т.д.

• по замещению- по периодической замене компонентов собственности ( сантехника, кровля, электротехническое оборудование.

S = 1000 кв.метров, 40% S, имеет контракт на 10000$ рыночная арендная плата 10$ кв.метр, Операционные затраты 80000$ в год, Объект недвижимости обременен предметом ( явл. Запасом) в 20000$ на 5 лет, величина налога 20000$(24%) ипотечн.

VL=10000

82000-10000=72000-80000=-8000-4800=-12800

Норма дохода и норма отдачи

Типичный инвестор стремится получить доход от использования объекта недвижимости, сравнимый с доходами от вложения денег в аналогичный по ценам проект.

Источником дохода от участия в любой финансовой операции является доходом на капитал (% платеж)(«ОН» капитал) и возврат капитала («of» капитал).

В соответствии с этой …. вводят нормы дохода капитала и нормы возврата капитала.

Норма – характеризует затраты на единицу выпускаемой продажи.

Норма дохода => отражает взаимосвязь между годовым доходом, приходящийся на определенный интерес к стоимости интереса.

– стоимость ОН

	NOI	V
А	50	300
Б	70	400
В	30	200
Г	100	602

Определение рыночной стоимости по общему коэффициенту капитализации

Норма дохода на заемный капитал

, , М-доля ЗК

DCR= - коэффициент покрытия

Объект недвижимостиNOI = 5000, 80% -кредит (3года,8%) стоимость собственности-? инвестор хочет получить 10% капитал ежегодно.( 0,2080 – ипотечн.пост.)

V =