8.95 Разновидности сервитутов: публичные и частные сервитуты.

Частный сервитут вводится по соглашению (договору, который лучше официально зарегистрировать в палате) между тем лицом, кому он необходим, и собственником соседнего земельного участка. Если соглашение не достигнуто, то спор должен разрешаться через суд. Иск подаёт сторона, которая требует введения сервитута.Частный сервитут необходимо зарегистрировать в соответствии с федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Собственнику земельного участка такая регистрация и наличие соглашения (договора) позволит расторгнуть соглашение в случае необходимости.Для стороны, которая ввела сервитут, необходимо знать, что сервитут не может быть самостоятельным элементом купли - продажи, залога или передаваться другим лицам. Собственник земельного участка (а также землепользователь, землевладелец) при проведении различных операций со своим участком (например, при передаче его в аренду или оформлении договора ссуды по земельному участку) должен ставить в известность о наличии сервитута на его участке . В противном случае договоры аренды или ссуды могут быть расторгнуты с возмещением собственником участка реального ущерба, понесённого другой стороной.Публичный сервитут устанавливается с учётом общественных слушаний либо в соответствии с законом, либо нормативного акта или субъекта РФ или органа местного самоуправления. Публичный сервитут обеспечивает интересы государства, местного самоуправления или местного населения. Земельные участки собственников при установлении публичного сервитута не изымаются. Установление публичного сервитута, по земельному законодательству, должно быть наименее обременительным для земельного участка, где он вводится.Если введение публичного сервитута вызывает существенные затруднения в использовании этого участка, то по требованию собственника (землепользователя, землевладельца) обеспечивается соответствующая выплата за причинённые неудобства.Если же публичный сервитут приводит к невозможности использования земельного участка, то его собственник (землепользователь, землевладелец) может потребовать изъятия участка, например, путём выкупа тем органом, который ввёл сервитут, или путём возмещения убытков. Публичный сервитут подлежит государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Публичный сервитут прекращается путём принятия акта об отмене сервитута. Например, отпали причины и общественные нужды, из-за которых он станавливался.Существуют публичные сервитуты (устанавливаются в интересах большой группы лиц) и частные (устанавли­ваются в интересах одного лица или небольшой группы).

8.96 Установление и прекращение сервитута.

В соответствии с п. 3 ст. 274 ГК РФ сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество. В случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута.При отсутствии спора по условиям установления сервитута соглашение о его установлении заключается в письменной форме.В соответствии со ст. 27 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация сервитутов проводится в Едином государственном реестре прав (далее – ЕГРП) на основании заявления собственника недвижимого имущества или лица, в пользу которого установлен сервитут, при наличии у последнего соглашения о сервитуте. Сервитут вступает в силу после его регистрации в ЕГРП. Отсутствие государственной регистрации сервитута свидетельствует об отсутствии у сторон прав и обязанностей, а соглашение о сервитуте является незаключенным (см., например, Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 13.06.2006 № Ф04-3493/2006) 23453-А46-10).Для государственной регистрации сервитута предоставления кадастрового плана земельного участка не требуется в случае, если сервитут устанавливается на весь земельный участок. Однако если сервитут относится к части земельного участка или иного объекта недвижимости, к документам, в которых указываются содержание и сфера действия сервитута, прилагается заверенный соответствующей организацией (органом) по учету объектов недвижимого имущества план, на котором отмечена сфера действия сервитута.В случае обращения в суд за разрешением спора об установлении или условиях сервитута, необходимо учитывать следующее.Во-первых, вопрос об установлении сервитута может быть поставлен только в том случае, если имеются доказательства необходимости установления сервитута, невозможности использовать принадлежащую лицу, требующему установления сервитута, недвижимость без установления права ограниченного пользования чужим имуществом. (См., например, Постановление ФАС Северо-Западного округа от 16.11.2007 № А56-807/2007, Постановление ФАС Уральского округа от 20.11.2007 № Ф09-9504/07-С6).Во-вторых, исковые требования надлежит заявлять не в рамках негаторного иска, поскольку из содержания ст. 304, 305 ГК РФ следует, что посредством негаторного иска можно устранить препятствования в пользовании своим имуществом, но не определить порядок пользования чужим имуществом (См., например, Постановление ФАС Уральского округа от 12.11.2007 № Ф09-9235/07-С6).В-третьих, право требовать установления сервитута предоставлено лицу, в интересах которого устанавливается сервитут и которое не может использовать свое имущество без установления права ограниченного пользования чужим имуществом (См., например, Постановление ФАС Северо-Западного округа от 16.11.2007 №А56-37972/2006).В четвертых, имущество, на которое устанавливается сервитут, должно находиться в собственности (См., например, Постановление ФАС Уральского округа от 10.07.2006 № Ф09-5380/06-С3).В-пятых, правом требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование объектом недвижимого имущества, возложена на собственника (см., например, Постановление ФАС Центрального округа от 20.05.2003 № Ф68-341/4-02).Согласно положению ст. 276 ГК РФ, по требованию собственника земельного участка, обремененного сервитутом, прекращение сервитута может быть ввиду отпадения оснований, по которым он был установлен. В случаях, когда земельный участок, принадлежащий гражданину или юридическому лицу, в результате обременения сервитутом не может использоваться в соответствии с назначением участка, собственник вправе требовать по суду прекращения сервитута.Сервитуты подлежат обязательной государственной регистрации в соответствии с правилами, установленными Законом о государственной регистрации. Сервитуты вступают в силу только после их регистрации в Едином государственном реестре прав. Государственной регистрации подлежат и прекращения сервитутов.Для регистрации сервитута в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, необходимо представить:- заявление собственника о государственной регистрации сервитута или заявление лица, в пользу которого установлен сервитут (в случае установления публичного сервитута заявление о регистрации подается органом государственной власти или органом местного самоуправления, его установившим);- документ, подтверждающий оплату государственной пошлины за регистрацию в установленных законодательством размерах;- документ, удостоверяющий личность заявителя или его представителя; - документ, свидетельствующий об установлении сервитута. Таким документом может быть соглашение (договор) лиц об установлении частного сервитута, копия распорядительного акта государственного органа об установлении публичного сервитута или судебное решение об установлении сервитута;- учредительные документы правообладателя сервитута (если это юридическое лицо) и учредительные документы юридического лица, на основании соглашения с которым сервитут установлен (если речь идет о частном сервитуте);- документы, подтверждающие полномочия руководителей юридических лиц на подписание соответствующих документов;- документы, описывающие земельный участок, в отношени которого установлен сервитут (кадастровый план участка). При этом следует учитывать, что, если сервитут относится ко всему земельному участку, предоставления кадастрового плана земельного участка не требуется. Если сервитут относится только к части земельного участка, то предоставление кадастрового плана участка обязательно, причем на нем должна быть отмечена сфера действия сервитута;- иные необходимые для проведения регистрации документы.При регистрации сервитута на земельный участок необходимо, чтобы в Едином государственном реестреправ было зарегистрировано само право на земельный участок, обременяемый сервитутом.Гражданским кодексом РФ сервитут отнесен к числу вещных прав на недвижимость (п. 1 ст. 216). Однако в соответствии с Законом о государственной регистрации все сервитуты регистрируются в Едином государственном реестре прав как ограничение (обременение) права собственности, что является некоторым противоречием нормам Гражданского кодекса РФ. Записи о сервитутах вносятся в предназначенный для ограничений (обременении) прав подраздел III Единого государственного реестра прав. Представляется, что в целом указанное противоречие в законодательстве не влияет на суть сервитута, так как обладателю сервитута важнее его содержание, а не то, в какой форме он регистрируется. При переходе прав на землю сервитут сохраняется и переходит к новому собственнику, с которым заключается новое соглашение. Основание прекращения сервитута — отпадение оснований, по которым сервитут был установлен. Кроме того, законодательство предусматривает случай, когда земельный участок, принадлежащий гражданину или юридическому лицу, в результате обременения сервитутом не может использоваться в соответствии со своим. В этой ситуации собственнику предоставлено право требования прекращения сервитута в судебном порядке.