3.1 Процесс купли-продажи жилой недвижимости

Успешность функционирования участников рынка недвижимости во многом определяется организационной структурой процесса и эффективностью информационного обмена между элементами этой структуры. Процесс купли-продажи товара на рынке недвижимости представляет собой логическую последовательность этапов взаимодействия продавца и покупателя, конечной целью которого является заключение договора купли-продажи объекта. В организационном отношении сделку купли-продажи жилого помещения (квартиры, комнаты, жилого дома) можно осуществить с помощью посредников (агентств недвижимости, частных маклеров) или самостоятельно, напрямую с собственником. В общем случае алгоритм совершения купли-продажи включает следующие этапы:

1. определение стоимости жилого помещения;

2. поиск покупателя (продавца);

3. просмотр вариантов и торг по цене;

4. подготовка необходимого пакета документов;

5. проверка документов на подлинность и правильность оформления;

6. подписание договора (по желанию сторон, в присутствии нотариуса);

7. государственная регистрация сделки;

8. передача (получение) всей суммы денег;

9. подписание акта приема-передачи недвижимости;

10. регистрация (прописка) по новому месту жительства.

3.2 Структура процесса покупки на рынке жилой недвижимости

Этапы, которые покупатель преодолевает на пути к принятию решения о покупке недвижимости и ее совершению, представлены на рис. 6. Из этой модели следует, что процесс покупки начинается задолго до совершения акта купли-продажи, а его результаты проявляются в течение длительного времени после совершения этого акта. На рис. 6 представлен процесс принятия решения расширенной проблемы. В отличие от ситуации на рынке товаров повседневного спроса, на котором проблема выбора и покупки проста и привычна и структура процесса принятия решения характеризуется ограниченным информационным поиском и несложной оценкой альтернатив, при покупке недвижимости покупатель вынужден проходить все стадии процесса купли-продажи, затрачивая намного больше времени.

Рисунок 6 – Процесс покупки объекта недвижимости [3]

О с о з н а н и е п о т р е б н о с т и. Процесс покупки начинается с того, что покупатель осознает потребность. Он чувствует разницу между своим реальным и желаемым состоянием. Это воспринимаемое различие появляется в результате взаимодействия индивидуальных ценностей и потребностей с окружающей социальной средой. На этом этапе агентству недвижимости необходимо выявить обстоятельства, которые обычно подталкивают человека к осознанию проблемы. Следует выяснить:

• какие именно ощутимые потребности в недвижимости возникли;

• чем вызвано их возникновение;

• каким образом вывели они человека на конкретный объект недвижимости или услугу.

При покупке жилья покупатели руководствуются разными мотивами, преследуют разные выгоды, демонстрируют разные предпочтения. Одних более всего волнует безопасность при совершении сделки купли-продажи, другие стремятся экономить средства или время на транспортные перемещения, третьи предпочитают удобный район проживания, испытывают ограничения в денежных средствах, и т. д.

Мотивы для покупки квартиры могу быть следующие:

• расширение жизненного пространства, т. к. в семье подрастают дети;

• стремление к новому качеству жизни;

• стремление поправить материальное положение, отказавшись от квартиры большей площади;

• инвестирование заработанных средств для получения стабильного дохода от сдачи жилплощади в аренду.

Как показало проведенное в феврале 2007 г. компанией Business Vision исследование поведения потребителей на рынке массовой жилой недвижимости Санкт-Петербурга, 49% респондентов приобретают недвижимость для собственного проживания с целью расширения площади. Первым объектом собственности квартира / комната является для 20% опрошенных. С целью инвестирования средств в недвижимость чаще всего объекты приобретаются на рынке первичного жилья (19%) [9].

Разные покупательские мотивы и предпочтения требуют разных методов работы с покупателями или продавцами. Очевидно, что методы работы с населением, имеющим ограниченные запросы в отношении жилья, будут резко отличаться от методов работы с покупателями, свободными в принятии решений о покупке жилья любого типа и качества, в любом географическом районе, по любой цене. Совсем иные методы работы следует применять для привлечения покупателей, рассматривающих жилье как средство размещения капитала.

П о и с к и н ф о р м а ц и и о б о б ъ е к т е н е д в и ж и м о с т и. Квартира — это товар, приобретение которого характеризуется очень высокой, максимальной вовлеченностью покупателя. Вовлеченность в процесс покупки означает уровень озабоченности или заинтересованности потребителя в процессе конкретной покупки [1]. Степень вовлеченности определяется тем, насколько важен для потребителя данный товар или услуга, т. е. чем важнее для потребителя товар или услуга, тем сильнее мотивирован он к поиску и тем сильнее вовлечен в процесс принятия решения. Вовлеченность возрастает и ощущается, когда внутренние личностные характеристики индивида (потребности, ценности, самооценка) сталкиваются с предлагаемыми в данной ситуации маркетинговыми стимулами [2].

Потребители до покупки недвижимости стараются максимально подробно выяснить множество моментов и нюансов: условия покупки, технологии строительства, наличие у конкурентов аналогичных предложений по меньшим ценам и пр. Они тратят время на поиск информации, копят деньги, осуществляют поиск наиболее подходящего объекта недвижимости, что может потребовать много времени и сил.

Осознав потребность, потребитель обращается к своей памяти и определяет, достаточно ли он знает о вариантах удовлетворения своей потребности. Если собственных знаний оказывается недостаточно, потребитель предпринимает внешний поиск.

Информационный поиск должен быть тем обширнее, чем выше воспринимаемый риск при покупке [4]. Для уменьшения воспринимаемого риска и получения информации до принятия решения покупатель может использовать самые различные источники информации:

• личные (семья, друзья, знакомые);

• коммерческие (реклама, агенты, агентства недвижимости, выставки);

• общедоступные (средства массовой информации);

• эмпирический опыт (опыт приобретения объекта недвижимости).

Отличительной чертой российского рынка недвижимости является то, что среди непрофессиональных участников большое влияние на принятие решений оказывает первый источник информации — личный опыт друзей и знакомых.

Что касается эмпирического опыта, то в среднем россиянин заключает сделку по купле-продаже квартиры или дома раз в 18 лет. Даже если он во всем разбирался сам и активно участвовал во всех процессах, через такое продолжительное время его опыт устаревает; самостоятельно оформить данную сделку тоже непросто. Поэтому граждане, оказываясь на риелторском рынке, попадают в новое, незнакомое им измерение.

Специфика недвижимости как товара требует от потребителя помимо вовлеченности в процесс совершения сделки, также и определенной юридической грамотности. Последнее особенно важно, т. к. недвижимость социально-значимый товар и его покупка-продажа помимо временных и финансовых затрат предполагает высокие риски и решение юридических вопросов. На помощь новичку-потребителю приходят средства массовой информации и специализированные мероприятия. Например, на рынке недвижимости Санкт-Петербурга можно выделить следующие СМИ:

• справочник «Квартирный вопрос — все о недвижимости»;

• семинары «Бюллетеня недвижимости»;

• выставки «Ярмарка недвижимости»;

• «Энциклопедия товаров и услуг. Недвижимость. Санкт-Петербург 2007».

Информацию, содержащуюся в общедоступных информационных источниках, можно разделить на три вида:

1. печатные и электронные базы данных предложений объектов недвижимости (бюллетени);

2. публицистика и новости (в том числе нормативные акты, данные государственных органов);

3. аналитические материалы.

Аналитике, как правило, отведены отдельные полосы в бюллетенях, либо она публикуется в виде тематических статей в журналах и газетах. Постепенно увеличивается количество и ежегодных (ежеквартальных, ежемесячных) мониторингов и обзоров рынка недвижимости и его отдельных сегментов.

За последние три года исследований рынка недвижимости Санкт-Петербурга было выявлено большое количество источников информации. В табл. 1 представлен классифицированный список источников информации для потребителя рынка недвижимости Санкт-Петербурга.

Таблица 1 – Источники информации о рынке недвижимости [9]

Название	Адрес сайта
Профессиональные ассоциации
Ассоциация риэлторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области	http://arspb.ru/
Союз строительных объединений и организаций	http://stroysoyuz.ru/
Санкт-Петербургский Союз строительных компаний	http://souz.conon.ru/
Ассоциация «Строительно-промышленный комплекс Северо-Запада»	http ://domostroitel.ru/
Информационно-аналитические интернет-порталы
Большой Сервер Недвижимости	http://bsn.ru/
Агентство строительных новостей	http://asninfo.ru/
Портал «Строительные вести»	http ://www. estateline. ru/
Информационно-аналитический портал CenterEstate.ru	http ://centerestate.ra/
Информационно-аналитический портал «Квадрум. Недвижимость России»	http://www.kvadroom.ru/
Информационный портал «Горячая линия недвижимости»	http ://www.reline .ru/
Деловой сервер Restate.ru Базы данных и новости недвижимости	http://restate.ru/
Справочные службы
Городская справочная служба по недвижимости «Квартирный Вопрос»	http://tsn.spb.ru/
Справочник «Квартирный вопрос — все о недвижимости»	http ://www.bn.ru/kvref/
Единая мультилистинговая система для профессионалов рынка недвижимости	http ://www.emls .ru/
Ярмарка недвижимости Путеводитель по рынку недвижимости	http ://y armarka-expo.ru/
Энциклопедия товаров и услуг. Недвижимость 2007	—
Специализированные печатные издания по рынку недвижимости
Санкт-Петербургский Строительный еженедельник	http ://stroypress. spb.ru/
Рекламно-информационное издание «Бюллетень недвижимости»	http://bn.ru/
Еженедельная информационно-аналитическая газета «Недвижимость и строительство Петербурга»	http://www.estate-gazeta.ru
Еженедельная аналитическая газета о жилищном фонде «Консьерж»	http://www.konserg.ru/
Журнал «Городское обозрение недвижимости»	http://www.gorod.spb.ru
Журнал «Доступная недвижимость»	http ://www.dn-spb.ru/
Журнал «Мир и Дом. Санкт-Петербург»	http ://miridom.ru/
Вестник строительного комплекса Северо-Запада	http ://www. vestnik. info/
Журнал «Жилая среда»	http://home.finestreet.ru/
Каталог «Галерея недвижимости»	http ://www. g-n. ru/
Журнал «Где жить»	http://www.dpgazeta.ru/wtlive
Информационно-аналитический журнал «Новая квартира»	—
Из рук в руки. Недвижимость	http ://www.irr.ru/real-estate/
Информационные ресурсы о кредитовании
Еженедельный журнал-каталог «Недвижимость в кредит»	—
Навигатор по российскому рынку кредитования	http ://ruipoteka. ru/
Информационные ресурсы о загородной недвижимости
Портал «Коттеджные поселки двух столиц»	http ://vseposelky.ru/
База коттеджных поселков	http://vseposelki.info/
Журнал «Загородное обозрение»	http://www.zagorod.spb.ru/
Ежемесячный журнал «Предместья»	http ://predmestya.ru/
Информационно-аналитический журнал «Пригород: развитие территорий»	http://www.prigorod-rt.ru/
Журнал «Загородный дом»	http ://www. zdspb.ru/
Портал Загородной Недвижимости Санкт-Петербурга и Ленинградской области	http ://www. pon. ru/
Информационные ресурсы о первичном рынке недвижимости
Еженедельный журнал-каталог «Квартиры в строящихся домах»	http://www.novostroiki.spb.ru/
Портал строящейся недвижимости	http -.//www. novostroy. su
Бюллетень строящейся недвижимости	—
Газета «Новые Проекты. Санкт-Петербург»	http://newprojects.spb.ru/
Информационные ресурсы о зарубежной недвижимости
База предложений зарубежной недвижимости	http://wrww.interestate.ru/
Портал о зарубежной недвижимости	http://zagrandom.ru/

Значимость различных источников информации на рынке недвижимости изменяется в зависимости от вида объекта. Чем выше класс жилья и чем оно дороже, тем уже целевая аудитория покупателей этого жилья. Поэтому для информирования потребителей о продаже квартир в клубном элитном доме используются дорогие глянцевые журналы, посвященные гольфу, яхтам, предметам роскоши и т. п. [5]. Также компании применяют особые приемы коммуникаций: событийный маркетинг (презентации, праздники, «тусовки», закрытые клубы и т. п.), персонифицированные рассылки (директ-маркетинг) и адресное распространение дорогих, высокохудожественных и высококачественных рекламных материалов [11].

Помимо объекта недвижимости, потребитель выбирает и компанию. Реклама, имя и репутация застройщика или агентства недвижимости привлекают потенциальных покупателей, но они помогают лишь на начальном этапе информационного поиска. В дальнейшем человек обращает пристальное внимание на основные характеристики и параметры жилья: месторасположение, концепцию здания, инфраструктуру, благоустроенность близлежащей территории, планировку и другие факторы, — именно они оказывают решающее влияние на окончательное решение.

При выборе агентства недвижимости или застройщика потребители чаще всего руководствуются сразу несколькими критериями. По результатам проведенного в октябре 2005 г. исследования, наиболее важным для покупателя при выборе оказалось количество лет работы компании на рынке (на это ориентируется 44% респондентов). Многолетний опыт компании является для потребителя свидетельством надежности, стабильности, профессионализма. Далее идет ценовой фактор (его учитывают 39% опрошенных) и известность фирмы (38%). Для 31% респондентов при выборе компании большое значение имеют рекомендации знакомых агентов.

Помимо «количественного фактора» профессионалы рекомендуют потребителям уделять внимание качеству услуг при выборе агентства недвижимости. Потребителю же среди обилия предложений на рынке риелторских услуг (по данным отдела аналитики группы компаний «Бюллетень недвижимости» на 15.03.2007 г. в Санкт-Петербурге позиционируют себя в качестве агентств недвижимости 680 юридических лиц) сложно определить надежность организатора успешной сделки. В информационном бюллетене «Квартирный вопрос» предлагаются пять критериев оценки компании, работающей на рынке недвижимости [6]:

• используемые технологии;

• профессиональная подготовка персонала;

• спектр услуг;

• структура агентства недвижимости;

• внимательное и доброжелательное отношение сотрудников компании.

Агентства, стремящиеся к упрочению своей позиции и деловой репутации, инвестируют средства в техническое оснащение, позволяющее агентам использовать в работе интернет-порталы, межагентские компьютерные базы данных и т. д. Современный агент получает информацию о рынке не из разговоров с коллегами — он регулярно посещает тематические сайты.

Для того чтобы выдерживать напряженную конкурентную борьбу на этом рынке и быть настоящим профессионалом, риелтору приходится обрабатывать все больше и больше информации, касающейся его деятельности. Используя Интернет, риелтор может осуществлять поиск вариантов для клиента по различным информационным базам недвижимости, а также отслеживать динамику цен на объекты. Если риелтор не использует в своей работе информационные технологии, то его рекомендации, решения могут вызывать сомнения, т. к. печатные издания не позволяют охватить всего объема предложений на рынке. Для профессионалов существует специальная закрытая единая мультилистинговая система (www.emls.ru), обеспечивающая информационный обмен между агентствами Санкт-Петербурга и Ленинградской области.

Интернет — незаменимый для агента путеводитель по постоянно меняющемуся законодательству. Существует большое количество тематических сайтов по недвижимости, публикующих новости рынка, в том числе и изменения в законодательной сфере.

На смену лицензированию в 2002 г. пришла добровольная общественная сертификация. Утверждена также программа обучения, гарантирующая уровень профессиональной подготовки риелторов. Постановлением Госстандарта России №14 от 08.02.2002 г. зарегистрирована Система добровольной сертификации услуг на рынке недвижимости Российской Федерации РОСС RU И046.04РН00, которая была разработана национальным профессиональным объединением участников рынка недвижимости — Российской Гильдией Риэлторов (РГР). Основу Системы сертификации составляет

• Национальный стандарт СТО РГР 021.01-02 «Риэлторская деятельность. Услуги брокерские на рынке недвижимости». Требования национального стандарта являются едиными для всей России, и любое агентство недвижимости, желающее подтвердить исключительное качество своих услуг, должно полностью соответствовать требованиям стандарта. Только в этом случае оно получает право на использование в своей деятельности знака соответствия РГР. В стандарте зафиксированы требования, которым должно отвечать агентство, претендующее на высокую оценку качества предоставляемых им услуг:

• конфиденциальность — исполнитель обеспечивает конфиденциальность всей информации, полученной при оказании брокерских услуг потребителю;

• соответствие назначению — брокерские услуги должны соответствовать требованиям потребителей, определенным в письменном договоре с исполнителем;

• полнота и своевременность исполнения — предоставляемые брокерские услуги по объему, срокам, процедурам и условиям обслуживания должны соответствовать требованиям стандарта и требованиям потребителя, согласованным с исполнителем в договоре на оказание брокерских услуг;

• этичность обслуживания — потребителю должны быть гарантированы вежливое и доброжелательное отношение, исполнитель должен соблюдать этические нормы поведения при обслуживании потребителей;

• ответственность исполнителя перед потребителем за качество, точность, полноту и конфиденциальность оказанных услуг в объеме и на условиях, которые определены договором между ними; мера ответственности при этом определяется условиями договора и действующим законодательством;

• рассмотрение жалоб и претензий потребителей — исполнитель должен гарантировать потребителю оперативное и объективное рассмотрение жалоб и претензий на его действия.

Потребителю также стоит ознакомиться со структурой агентства: есть ли в числе его сотрудников специалисты по работе с банковскими структурами, юристы, нотариусы и т. д. Серьезные компании не только привлекают к сотрудничеству страховые компании, но и страхуют собственную профессиональную ответственность.

О ц е н к а в а р и а н т о в. Продавцам и покупателям перед совершением сделки приходится проходить достаточно длительную и затратную процедуру подбора требуемого объекта.

Для выбора подходящего объекта на рынке недвижимости и проведения сделки требуется приложить значительно больше усилий, чем на других рынках. Для проведения каждой сделки требуется личный контакт продавца и покупателя или их представителей, понятие массовости отсутствует.

В настоящее время при выборе жилья в новостройке покупатели в первую очередь обращают внимание на цену и предлагаемую площадь квартиры, затем — на тип дома и район, где он строится. Имеет значение и наличие соответствующей инфраструктуры (школы, магазины, детские сады и т. д.), близость станций метро и экологическая обстановка.

В процессе выбора жилья покупатель сравнивает объекты недвижимости по большому количеству параметров. Рассматривая конкретный вариант, он последовательно анализирует все факторы.

Продавцу объекта недвижимости (квартиры) на вторичном рынке необходимо в первую очередь определить его цену. Оценка квартиры — процесс непростой, т. к. нужно ориентироваться на реальные сделки со схожими объектами, а в ситуации, когда компании не раскрывают реальных цифр, это проблематично. Обычно цена на квартиры в Санкт-Петербурге определяется на основе базы предложений «Бюллетеня недвижимости»: находятся подобные объекты, после чего вносятся поправки к цене с учетом особенностей продаваемого объекта и рыночной ситуации. Были собраны и классифицированы основные параметры, влияющие на цену квартиры (рис. 7).

Рисунок 7 – Параметры, влияющие на цену квартиры [9]

К процессу оценки довольно редко привлекаются оценщики, только в случае особых условий продажи (ипотека и т. п.). Традиционно цена на объект устанавливается агентом, который редко является профессионалом в своем деле. Специалист же, чтобы правильно определить цену, должен быть способен анализировать ситуацию на рынке, понимать, как она может отразиться на продаже конкретного объекта, уметь грамотно преподнести / прорекламировать достоинства и недостатки объекта покупателям.

Как правило, агенты при определении цены пользуются данными о средней стоимости квадратного метра в районе, затем применяют повышающие и понижающие коэффициенты. В одном из агентств недвижимости Санкт-Петербурга сотрудники руководствуются следующими цифрами: на объекты, близко расположенные к метро (до 5 минут пешком), предлагается поднимать цену на 3,5% от среднего значения, для удаленных объектов (больше 5 остановок на транспорте) — отнимать 2,5% от средней стоимости. Размер кухни до 5 м² снижает цену на 15%; если это помещение больше 8 м², то повышает на 3,5% — для однокомнатной квартиры, 1,5% — для двухкомнатной, и т. д. [7].

Местонахождение — один из наиболее важных факторов, влияющих на цену объекта недвижимости. Близость к станции метро или другим транспортным узлам, развитая инфраструктура, хорошая экологическая обстановка являются факторами, повышающими цену жилья.

Состояние объекта недвижимости тоже является важным фактором, т. к. сумма, необходимая для ремонта помещения покупателем, может быть вычтена из цены объекта недвижимости. Косметический ремонт, как правило, существенно на цену объекта недвижимости не влияет.

Значительное влияние на стоимость квартир оказывают эколого-ландшафтные и градостроительные факторы. В районах с неблагоприятной экологической ситуацией цены на 10% ниже. Для определения того, как влияет на стоимость жилья вид из окон, четких критериев пока нет. Психологи, исследовав влияние вида из окна на психику людей, пришли к выводу, что лучше всего люди себя чувствуют, когда видят зелень, воду и, вообще, изменяющийся мир. Хуже всего, когда наблюдают одни и те же картины — одинаковые дома с одинаковыми окнами, трубы, промышленные зоны. Меньше всего вид влияет на цену недвижимости в нижнем и среднем ценовом сегменте. Но чем дороже недвижимость, тем дороже и красота, открывающаяся из окон. Виды «на парадный Петербург» или Неву повышают ценность квартиры на 45-70% по сравнению с аналогичным по другим характеристикам объектом. Парк за окном добавит к стоимости 15-30%. Просто вид на улицу, а не во двор позволяет повышать цену на 5% и более до 30%, в зависимости от самого вида [11].

Наличие в квартире раздельного санузла, наличие в доме мусоропровода, размер ванной комнаты увеличивают цену на 3-5% и более. Если квартиру необходимо продать быстрее, то цена ее будет ниже.

Решение о заключении сделки формируется в тесной взаимосвязи с жизненным контекстом. Оценивается не только качество жилья, преимущества и недостатки района возможного проживания, затраты на приобретение, но и степень, в которой тот или иной вариант позволяет разрешить назревшую жилищную проблему.

Большое внимание потребитель уделяет тому, как изменятся его личные жилищные условия. Прикидывая приемлемый для себя диапазон затрат-приобретений, он исходит из анализа бюджета своего домохозяйства, финансового положения семьи, представлений о субъективной стоимости сделки. Оценивая возможное местоположение нового жилья, клиент учитывает привлекательность района, предполагаемые временные затраты на будущие перемещения (до места работы, учебы, к друзьям, родственникам, до часто посещаемых городских объектов). Оценивая дополнительные условия сделки, потребитель ориентируется на такие критерии, как справедливость этих условий, их обоснованность, выполнимость. Определяя время и сроки сделки, клиент руководствуется конкретными соображениями удобства и целесообразности, учитывает семейные обстоятельства.

Изменение жилищных условий порой становится поворотным событием в жизни человека и всей семьи. Оценивая отдельные аспекты той или иной альтернативы, человек выдвигает доводы «за» или «против», и перевес в ту или иную сторону повышает или снижает степень предпочтения рассматриваемого варианта.

Р е ш е н и е о п о к у п к е, и л и н а м е р е н и е с о в е р ш и т ь п р и о б р е т е н и е п р а в н а н е д в и ж и м о с т ь. Исходным моментом покупки объекта недвижимости являются результаты сравнения вариантов или выбор объектов недвижимости.

Маркетологу важно понимать, как покупатель принимает свое решение. Для покупки недвижимости как товара или риелторских услуг принятие решения довольно непростое, и в нем принимают участие все члены семьи, знакомые и т. д. Маркетологу необходимо идентифицировать участников этого процесса, определить роли и степень влияния членов семьи, чтобы лучше определить характеристики своего объекта недвижимости и цель своих действий по коммуникации. Можно выделить следующие роли участников процесса покупки недвижимости:

1. Инициатор — собственник, претендующий на право владения объектом, лицо, определяющее необходимость или желание приобрести объект недвижимости или услугу риелтора;

2. Влиятельное лицо — человек, претендующий на право распоряжения объектом недвижимости, который сознательно или подсознательно, словами, действием или бездействием влияет на решение о покупке объекта недвижимости / риелторской услуги;

3. лицо, принимающее решение — человек, который принимает решение о приобретении прав собственности и выделении суммы денег для вознаграждения продавца;

4. Покупатель — человек, выделяющий деньги для приобретения права собственности на объект недвижимости;

5. Будущий собственник — лицо, на чье имя приобретается право собственности на объект недвижимости.

Процедура выбора конкретной альтернативы — это основной момент процесса обмена, приобретения жилья. Этот выбор требует решимости, инициативы. Тот, кто делает выбор, принимает на себя ответственность. Любой выбор дается нелегко, а особенно когда речь идет о жилье, т. к. цена неверного шага может быть здесь слишком значительной.

П о к у п к а. К особенностям договора купли-продажи недвижимости относится прежде всего то, что в нем должны быть указаны данные, позволяющие точно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе сведения, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

Определение предмета договора продажи недвижимости должно производиться с особой тщательностью, в договоре обязательно должны быть прописаны все характеристики и данные. При отсутствии этих данных в договоре условие о предмете договора продажи недвижимости считается несогласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным. Договор продажи недвижимости должен предусматривать согласование сторонами цены продаваемого имущества. В противном случае договор считается незаключенным (п. 1 ст. 555 ГК РФ). При продаже зданий, сооружений или иного имущества, находящегося на земельном участке, предполагается, что цена этих объектов включает и стоимость передаваемого с ними в собственность или в пользование земельного участка или права на него. Цена договора, как и его предмет, отнесены к наиболее существенным условиям договора. Обычно стоимость продаваемой недвижимости определяется соглашением сторон.

Договор продажи недвижимого имущества признается заключенным в момент подписания сторонами договора как единого документа. Но право собственности на недвижимость возникает у покупателя с момента государственной регистрации перехода этого права (п. 2 ст. 223 ГК РФ).

Определенными особенностями, требующими специального регулирования, отличается исполнение договора продажи недвижимости. Передача проданного объекта недвижимости продавцом и принятие его покупателем должны быть оформлены передаточным актом или иным документом, подписанным обеими сторонами (ст. 556 ГК РФ). До фактической передачи проданного недвижимого имущества покупателю и подписания сторонами передаточного акта или иного документа договор продажи недвижимости не может считаться исполненным. Более того, уклонение одной из сторон от передачи имущества или подписания передаточного акта рассматривается как отказ от исполнения договора продажи недвижимости.

Р е а к ц и я н а п о к у п к у. Если покупатель недоволен результатом сделки, то он может начать процесс продажи недвижимости либо рассказать об этом своим знакомым, чтобы они не сотрудничали с конкретным агентством, либо обратиться в общество защиты прав потребителей.

В случае признания сделки судом недействительной (если в ходе владения объектом недвижимости возникла заинтересованная в судебном разбирательстве сторона, которая подала соответствующий иск и выиграла судебное разбирательство) происходит отторжение права собственности.

Выявленные особенности поведения покупателя в процессе принятия решения о покупке жилой недвижимости показывают, что для выбора подходящего объекта на рынке недвижимости и проведения сделки требуется приложить значительно больше усилий, чем на других рынках. Учет значительного числа факторов и параметров при принятии решения стимулирует активный информационный поиск. Современное состояние рынка недвижимости характеризуется повышением значимости и ценности информации. Увеличиваются темпы роста информатизации общества, потребителю становится доступным все больший объем информации.

Проблема выбора объекта купли-продажи на рынке недвижимости связана с наличием большого количества характеристик, присущих объекту, и сложностью потребительского выбора из предлагаемых вариантов с помощью доступных средств информации. Решению этих проблем способствует применение современных информационных технологий.