2. Кадастровая стоимость земельного участка

2.1. Определение

К сожалению, несмотря на введение Земельным кодексом РФ института кадастровой стоимости земельного участка, законодатель не дал ему определения. Некоторые авторы считают, что это связано с тем, что фактически замена нормативной цены земли на кадастровую стоимость земельного участка носит в большей степени характер замены одного термина на другой. Это подтверждает в том числе и Разъяснения Росземкадастра от 2 августа 2001 г. N ВК/434 "О порядке оформления документов ГЗК":

В связи с утверждением Росземкадастром Правил оформления кадастрового плана земельного участка (ГЗК-1-Т.О-04-01-01) и Порядка ведения ГРЗ КР (ГЗК-1-С.О-05-02-01) разъясняем, что Акт о нормативной цене земельного участка, оформленный в соответствии с письмом Государственного комитета Российской Федерации по земельным ресурсам и землеустройству от 03.04.1997 г. N 5-16/676 является основанием для внесения сведений о нормативной цене земельного участка в форму Ф.1.4 ГРЗ КР.

Таким образом, автор настоящей работы предлагает использовать в качестве определения кадастровой стоимости земельного участка, наиболее универсальное определение, предложенное Петровой Т.В. для нормативной цены:

Кадастровая стоимость земельного участка – это условный экономический показатель, необходимый для регулирования отношений землепользования, сделок с землей, для установления некоторой объективированной цены на земельный участок.

Из содержания п. 5 ст. 65 Земельного кодекса РФ и анализа текста книги Крассова О.И. можно предложить еще одно определение кадастровой стоимости земельного участка:

Кадастровая стоимость земельного участка – нормативно-рассчитываемая стоимость, которая должна устанавливаться в процентах от рыночной стоимости участка и применяться главным образом в целях налогообложения.

2.2. Назначение и роль института

Поскольку институт кадастровой стоимости земельного участка должен полностью заменить институт нормативной цены земли, то назначение и роль последнего также будут характерны для института кадастровой стоимости земельного участка. Однако, несмотря на кажущуюся преемственность институтов, они вводились в разное время для реализации похожих, но все-таки и отличных задач. В начале девяностых России требовались экстренные меры, для решения основной задачи – обеспечения мощного основания для становления в России рыночных отношений, для этого требовалось появление частной собственности, отчуждение государственного имущества, развитие имущественного оборота, привлечение инвестиций и т.д. Сейчас Россия достаточно сильное государство, у которого проходят процессы централизации власти, введению во многие сферы экономики сильного государственного влияния и контроля. В том числе появилась необходимость упорядочить отношения в сфере оборота земли. Это вызвано, в том числе и многочисленными нарушениями, как в девяностых годах, так и сейчас в сфере передачи, отчуждения и перевода земель из одной категории в другую. Негативное отношение общественности к действиям муниципальных органов, органов субъектов федерации, которые, иногда прямо нарушая предписания закона, передают ценные земли различных категорий под массовое строительство коттеджей, развлекательных комплексов и т.д. Развитие земельных преобразований в России потребовало создания условий для повышения эффективности использования земель, увеличения социального, инвестиционного и производственного потенциала земельных ресурсов, укрепления конституционных прав граждан на землю, формирования эффективного механизма регулирования земельных отношений и государственного управления земельными ресурсами. Создание государственного земельного кадастра обеспечит должную индивидуализацию и систематизацию сведений по каждому земельному участку, что обеспечит и упростит создание эффективного механизма регулирования земельных отношений и государственного управления земельными ресурсами, упростит процедуры по заключению и оформлению сделок с земельными участками, сделает общедоступными сведения о любом земельном участке, прошедшем кадастровый учет. Кроме того, кадастровая стоимость земельных участков выполняет функцию критерия для сохранения более ценных земель для нужд сельского хозяйства, п.2 ст.79 Земельного кодекса:

Для строительства промышленных объектов и иных несельскохозяйственных нужд предоставляются земли, непригодные для ведения сельскохозяйственного производства, или сельскохозяйственные угодья из земель сельскохозяйственного назначения худшего качества по кадастровой стоимости.

2.3. ИСТОРИЯ ПОЯВЛЕНИЯ ИНСТИТУТА, ЕГО НЕОБХОДИМОСТЬ

Поскольку институт кадастровой стоимости земельного участка является преемственным по отношению к институту нормативной цены земли, то к нему можно отнести содержание п. 1.3 настоящей работы.

2.4. ПОРЯДОК ОПРЕДЕЛЕНИЯ

Росземкадастр в своих документах в настоящее время практически не делает разницы между кадастровой оценкой земельного участка и нормативной ценой земли. Порядок определения нормативной цены земли аналогичен порядку определения кадастровой стоимости земельного участка. Для определения кадастровой стоимости земельных участков различного целевого назначения проводится государственная кадастровая оценка земель (ст. 66 Земельного кодекса РФ). Государственная кадастровая оценка земель является совокупностью правовых, административных, экономических и технических мероприятий, направленных на определение кадастровой стоимости земельных участков, проводимых в целях налогообложения, установления размеров арендной платы, а также иных предусмотренных законодательством целях. Постановлением Правительства РФ от 18 июля 2000 г. N 537 "Вопросы Федеральной службы земельного кадастра России" установлено, что федеральным органом исполнительной власти по государственному управлению земельными ресурсами, осуществляющим функции по ведению государственного земельного кадастра, государственной кадастровой оценке земель является Федеральная служба земельного кадастра России, его территориальными органы, а также находящиеся в их ведении предприятия и организации. К указанным работам могут привлекаться лица, имеющие лицензию на осуществление оценочной деятельности. Росземкадастр организует государственное регулирование деятельности частных оценщиков на основе лицензирования и сертификации. На него также возложена ответственность за законодательное определение их ответственности за достоверность результатов производимой ими оценки земельных участков. Постановлением Правительства Российской Федерации: Вопросы Федерального агентства кадастра объектов недвижимости от 08.04.2004 г. организация проведения государственной кадастровой оценки земель возложена соответственно на Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости (далее Росземкадастр).

Деятельность Росземкадастра в области осуществления государственной земельной политики в области оценки земель направлена на установление единого для всех субъектов Российской Федерации порядка проведения территориального оценочного зонирования с целью определения нормативной цены земли, используемой для исчисления земельного налога и иных земельных платежей, а также определения выкупной цены земельных участков, передаваемых гражданам и юридическим лицам государственными и муниципальными органами на платной основе.

Кадастровая оценка земель производится на основании правил проведения государственной кадастровой оценки земель, которые утверждены постановлением Правительства РФ от 8 апреля 2000 г , так согласно

ст. 1: Правила определяют порядок проведения государственной кадастровой оценки земель всех категорий на территории страны для целей налогообложения и иных целей, установленных законом.

ст. 2: Государственная кадастровая оценка земель проводится для определения кадастровой стоимости земельных участков различного целевого назначения.

ст. 3: При государственной кадастровой оценке земель принимаются во внимание сервитуты, а также иные ограничения (обременения) прав пользования землей, установленные в законодательном, административном и судебном порядке.

ст. 4 Государственная кадастровая оценка земель основывается на классификации земель по целевому назначению и виду функционального использования. .

ст. 8 В процессе государственной кадастровой оценки земель проводится оценочное зонирование территории. Оценочной зоной признается часть земель, однородных по целевому назначению, виду функционального использования и близких по значению кадастровой стоимости земельных участков.

По результатам оценочного зонирования составляется карта (схема) оценочных зон и устанавливается кадастровая стоимость единицы площади в границах этих зон.

ст. 9 Государственная кадастровая оценка земель проводится с учетом данных земельного, градостроительного, лесного, водного и других кадастров. Результаты государственной кадастровой оценки земель вносятся в государственный земельный кадастр.

ст. 10 Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации по представлению территориальных органов Государственного комитета Российской Федерации по земельной политике утверждают результаты государственной кадастровой оценки земель.

Кроме того, в данном постановлении содержаться указание на то, что для проведения кадастровой оценки земель уполномоченными федеральными органами разрабатываются и утверждаются методические и нормативно-технические документы. В настоящее время таких документов четыре:

Методика государственной кадастровой оценки земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения, утвержденную приказом Росземкадастра от 20 марта 2003 г. N П/49

Методика государственной кадастровой оценки земель поселений, утвержденную приказом Росземкадастра от 17 октября 2002 г. N П/337

Методика государственной кадастровой оценки земель садоводческих, огороднических и дачных объединений, утвержденную приказом Росземкадастра от 26 августа 2002 г. N П/307

Методика государственной кадастровой оценки земель лесного фонда РФ, утвержденную приказом Росземкадастра от 17 октября 2002 г. N П/336

Таким образом, помимо самостоятельной процедуры для определения кадастровой стоимости земли можно выделить еще два способа: - применение в качестве кадастровой стоимости земельного участка нормативную цену земли; - в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость земельного участка устанавливается в процентах от его рыночной стоимости (п.3 ст.66 Земельного кодекса РФ);

К сожалению, кадастровая стоимость земельных участков определена далеко не для всех земельных участков, поэтому при ее отсутствии применяется нормативная цена земли.