- •Оценка стоимости объекта недвижимости методом капитализации дохода
- •Исходные данные
- •Информация из отчета о движении денежных средств
- •Исходные данные
- •Исходные данные
- •Исходные данные
- •Информация из отчета о движении денежных средств
- •Исходные данные
- •Исходные данные
- •Информация из отчета о движении денежных средств
- •Последовательность решения (тыс.Руб.):
Оценка стоимости объекта недвижимости методом капитализации дохода
Задача 2. Рассчитать стоимость бизнес-центра методом капитализации дохода.
В бизнес-центре сдаются в аренду: 7 секций А, 5 секций Б, 20 отдельных офисов.
Объект приносит дополнительный доход от сдачи в аренду банкетного и конференц-зала, а также охраняемой парковки.
Для прогноза дополнительного дохода рассчитать среднее количество часов в месяц аренды банкетного и конференц-зала и парковки на основании данных отчета о движении денежных средств по объекту за три предшествующих года (табл.2).
Для расчета потерь от незагрузки и безнадежных долгов также использовать данные отчета о движении денежных средств.
Налог на имущество – 2,2% в год от балансовой стоимости здания.
Ставку капитализации рассчитать методом суммирования, норму возврата капитала – методом Ринга.
Таблица 1
Исходные данные
Показатели |
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
6 |
7 |
8 |
9 |
10 |
Общая площадь объекта, м2 |
4125 |
4279 |
4499 |
4598 |
5027 |
4895 |
4807 |
4785 |
4840 |
5159 |
Площадь одной секции А, м2 |
200 |
220 |
250 |
240 |
260 |
270 |
210 |
250 |
230 |
280 |
Площадь одной секции Б, м2 |
310 |
330 |
300 |
320 |
350 |
340 |
360 |
400 |
410 |
370 |
Площадь отд.офиса, м2 |
40 |
35 |
42 |
45 |
50 |
43 |
55 |
30 |
37 |
44 |
Ставка аренды, руб./м2 в месяц |
420 |
500 |
380 |
450 |
510 |
480 |
440 |
520 |
470 |
550 |
Аренда банкетного зала, руб./час |
1500 |
1700 |
2000 |
1800 |
1300 |
1200 |
1600 |
1800 |
1400 |
1900 |
Аренда конференц-зала, руб./час |
1000 |
1200 |
1300 |
1000 |
1100 |
1300 |
1400 |
1500 |
1000 |
1200 |
Количество парковочных мест |
30 |
40 |
35 |
45 |
50 |
32 |
44 |
40 |
50 |
55 |
Оплата аренды одного места парковки, руб./час |
50 |
65 |
60 |
70 |
85 |
55 |
60 |
75 |
90 |
80 |
Коммунальные услуги (водоснабжение, водоотведение, эл.энергия, вывоз мусора), тыс.руб. в месяц |
160 |
200 |
180 |
170 |
160 |
140 |
190 |
210 |
160 |
190 |
Доп.вознаграждение управляющего, % от ДВД в год |
0,5 |
1 |
1 |
0,5 |
0,5 |
1 |
1 |
1 |
0,5 |
0,5 |
Зар.плата персонала, % от ДВД |
32 |
33 |
35 |
30 |
31 |
34 |
35 |
36 |
32 |
31 |
Коммунальные услуги (теплоснабжение), руб./м2 общ.площади в месяц |
35 |
40 |
33 |
38 |
36 |
32 |
30 |
38 |
41 |
43 |
Админ.расходы, тыс.руб. в месяц |
160 |
180 |
200 |
140 |
160 |
180 |
170 |
150 |
160 |
200 |
Оплата услуг юриста, тыс.руб. в месяц |
12 |
10 |
11 |
14 |
13 |
12 |
15 |
10 |
12 |
11 |
Зар.плата управляющего, тыс.руб./в месяц |
35 |
40 |
45 |
44 |
38 |
37 |
32 |
30 |
44 |
46 |
Затраты на рекламу, тыс.руб. в месяц |
7 |
8 |
10 |
12 |
9 |
11 |
14 |
13 |
10 |
12 |
Балансовая стоимость здания, тыс.руб. |
70500 |
65000 |
72000 |
74000 |
68500 |
66000 |
63500 |
70000 |
60500 |
74100 |
Резерв на замещение, % от ДВД |
2 |
3 |
5 |
2 |
4 |
3 |
5 |
4 |
4 |
3 |
Безрисковая ставка, % |
9 |
11 |
12 |
10 |
13 |
12 |
10 |
11 |
10 |
12 |
Поправка на риск функционирования объекта, % |
3 |
2 |
4 |
5 |
2 |
4 |
3 |
2 |
4 |
5 |
Поправка на инвест.менеджмент, % |
2 |
4 |
1 |
3 |
4 |
1 |
2 |
4 |
3 |
2 |
Поправка на ликвидность, % |
4 |
1 |
2 |
1 |
3 |
2 |
4 |
3 |
1 |
1 |
Оставшийся срок экон.жизни здания, лет |
65 |
70 |
60 |
55 |
75 |
80 |
50 |
65 |
60 |
75 |
Таблица 2