Налог на недвижимость 2

В современных условиях назрела необходимость изменения налоговой конструкции, где основная тяжесть налогового бремени лежит на юридических лицах в виде налога на прибыль. Имущественные налоги составляют пока незначительную долю в общей сумме фискальных поступлений. По данным специалистов, их доля не более 5 - 6%, тогда как в Европе этот показатель достигает 70%. В России все муниципалитеты собирают имущественные налоги в пределах 300 млрд. руб. в год, что свидетельствует о недостаточно сбалансированной налогооблагаемой базе этих налогов в рыночных условиях. Коммерческие организации накопили достаточно активов, что позволяет постепенно смещать приоритеты в налогообложении. Для сравнения отметим, что во многих странах мира успешно действует система налогообложения недвижимости по рыночной стоимости.

Подготовка к введению в России нового налога на недвижимость растянулась на десять лет. Правовая база подготовительного периода включает в себя пять действующих законов и один законопроект о местном налоге на недвижимость <1>.

Следует отметить, что главная цель налога на недвижимость в нормативных актах и комментариях специалистов трактуется неоднозначно.

По мнению законодателей, главная цель налога на недвижимость - создать реальную базу для формирования достаточного уровня местных бюджетов и бюджетов муниципальных образований. Это обеспечит механизм реализации Федерального закона от 06.10.2003 N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации". Другая точка зрения прослеживается в публикациях, комментирующих налог на недвижимость. Главная цель нового налога, по их мнению, - это выравнивание налоговой нагрузки на разные слои населения, создание более справедливой системы налогообложения, при которой малоимущие граждане смогут платить меньше или будут освобождены от налога.

Последовательное проведение концептуальных принципов налогообложения недвижимости обеспечит фискальную, стимулирующую и социальную функции.

Недвижимое имущество является наиболее стабильным объектом налогообложения по сравнению с другими видами активов или доходами, что создает условия для повышения собираемости налогов и, таким образом, обеспечивает фискальную функцию.

Новым налогом облагается только недвижимое имущество, в то время как при исчислении налога на имущество организаций в налогооблагаемую базу включаются машины, оборудование, т.е. весь производственный комплекс. Изменение структуры объектов налогообложения будет стимулировать инвестиции в техническое перевооружение производства.

При существующей системе дифференциация налогов незначительна, поскольку не учитывается рыночная стоимость объектов налогообложения. Взимание большей суммы налога за более ценную и выгодно расположенную жилую недвижимость позволит распределить налоговое бремя более справедливым образом. В этом заключается суть социальной функции налога на недвижимость.

Для того чтобы налог на недвижимость обеспечивал в должной мере выполнение перечисленных функций, необходима проработка различных аспектов налогообложения по рыночной стоимости исходя из особенностей каждого конкретного региона. Остаются нерешенными некоторые проблемы законодательного, организационного и методологического характера.

Закон "О государственном кадастре недвижимости", вступивший в силу в 2007 г., постепенно снимает проблемы организационного и методологического характера. Законом определены объекты недвижимости, отражаемые в кадастровом учете: земельные участки, здания, сооружения, помещения, объекты незавершенного строительства.

Не являются объектами налога на недвижимость воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты, включаемые налоговым законодательством при исчислении налога на имущество организаций, а также участки недр, предоставленные налогоплательщику в пользование в соответствии с законодательством РФ.

Исходя из содержания законопроекта "О местном налоге на недвижимость" очевидна позиция законодателя о компетенции местных органов власти и муниципалитетов по подготовке и введению данного налога. Эта логика соответствует задачам развития местного самоуправления, так как поступления налога на недвижимость в большей своей части или даже полностью будут формировать местный бюджет.

Налог на недвижимость будет вводиться на территориях субъектов по завершению подготовительного этапа создания в электронном виде единой информационной базы о рыночной стоимости недвижимости и земельных участков. Процедура его введения будет регулироваться НК РФ и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований, которые устанавливают налоговые ставки, порядок и сроки уплаты налога, а также налоговые льготы, основания их применения.

Согласно утвержденным Правительством Основным направлениям налоговой политики на 2008 - 2010, на федеральном уровне будет устанавливаться только максимальная ставка налога на недвижимость. Она планируется Минфином в интервале от 0,01 - 0,5% кадастровой стоимости единого комплекса, состоящего из земли, зданий и сооружений. Для сравнения: в Финляндии от 0,22 - 0,5% рыночной стоимости; средняя ставка налога на недвижимость в мире - около 2%.

Заслуживает внимания мнение специалистов об установлении Минфином "вилки" по налогу на недвижимость вместо единой ставки. В тех регионах, где перепись объектов недвижимости уже произведена, идет эксперимент по применению кадастровой оценки, по результатам которого Минфин разработает единую применимую кадастровую оценку для всех регионов России, а в детали предстоит вдаваться местным властям. Таким образом, Минфин снимает с себя ответственность за эффективность применения механизма взимания данного налога на местах.

Одна из проблем нового налога - это установление льгот. Здесь просматривается два направления. Льготировать режим налогообложения следует в основном по типам недвижимости, например объекты социально-культурного назначения, либо путем полного освобождения от уплаты налога, либо использования специальных коэффициентов налогообложения. Такой подход способен обеспечить стабильность местной налогооблагаемой базы и упростить процедуры администрирования налога.

Второе направление - не допустить резкого возрастания платы за жилую недвижимость путем сохранения льгот для социально не защищенных категорий граждан. Для этого нужна шкала коэффициентов, обеспечивающих регулирование налогооблагаемой базы данной категории жилой недвижимости и соответствующих налогоплательщиков.

Последствия перехода коммерческих организаций на систему налогообложения недвижимости расцениваются неоднозначно.

Так, для юридических лиц - плательщиков налога на прибыль налог на недвижимость существенно уменьшит налогооблагаемую базу по налогу на прибыль. Сумма налогового обязательства по этому налогу даже при сохранении ставки 24% будет меньше, однако сократятся отчисления в бюджет - как федеральный, так и региональный. Этим самым произойдет перераспределение налоговых поступлений в пользу местных бюджетов муниципальных образований, что расценивается как позитивный фактор налоговой реформы.

С другой стороны, юридические лица, перешедшие на УСНО, по действующему законодательству освобождены от налога на имущество, являясь плательщиком земельного налога. Представляется, что категории налогоплательщиков, имеющие производственную или коммерческую недвижимость на праве собственности и земельный участок, не будут льготированы. Активы, приобретенные в период действия специальных налоговых режимов, должны быть включены в систему налогообложения. Такое мнение высказывают авторы публикаций, анализирующих эффективность нового налога. Тогда сумма нового налога определенным образом усилит налоговое бремя этих организаций, что снижает привлекательность упрощенной системы налогообложения.