11. Виды объектов государственной регистрации.

Объектами государственной регистрации являются:

создание, изменение, прекращение существования недвижимого

имущества;

возникновение, переход, прекращение прав и ограничений

(обременений) прав на недвижимое имущество, подлежащие в

соответствии с законодательными актами Республики Беларусь

государственной регистрации;

сделки с недвижимым имуществом, подлежащие в соответствии с

законодательными актами Республики Беларусь государственной

регистрации.

15.Первая регистрация

Первая регистрация отличается от остальных регистрации объектами регистрации. Только при первой регистрации объектами регистрации яв­ляются создание недвижимого имущества и возникновение права собст­венности на него.

Первая регистрация имеет особое значение. Если она осуществлена ошибочно, то все последующие сделки могут быть признаны недействи­тельными, и стоимость ошибки при первой регистрации окажется слиш­ком высокой. Это обстоятельство привлекает особое внимание к теории и практике первых регистрации. В частности, проблемы первых регистра­ции рассматривались на 15 конгрессе Международного центра регистра­ционного права (CINDER) - Португалия, Лиссабон, 1997 г.

С учетом особенностей отечественного законодательства предлага­ется классификация первых регистрации согласно схеме. На схеме первые регистрации подразделяются на «естественные» и «неестественные».

К неестественным отнесены первые регистрации, осуществляемые в Республике Беларусь, которые теоретически первыми регистрациями быть не могут. В частности, в теории первая регистрация не может осу­ществляться на основании сделки. Сделка изначально предполагает нали­чие права на недвижимое имущество у одной из сторон. Если право соб­ственности на недвижимое имущество на основании сделки переходит от одной стороны сделки к другой, то создание недвижимого имущества и возникновение права собственности на него должно быть отражено в еди­ном государственном регистре недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним до заключения сделки. С принятием Закона о государствен­ной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним только запись в этом регистре служит доказательством признания госу­дарством создания недвижимого имущества (статья 7 Закона о регистра­ции) и возникновения права на него (статья 8). Теоретически первой реги­страцией не должно возникать обременение права собственности на не­движимое имущество, поскольку не зарегистрировано само право собст­венности (статья 10).Однако в стране сложилась иная практика, когда в некоторых случа­ях первая регистрация осуществляется на основе сделок, а обременения прав возникают без регистрации права собственности. Такая практика обычно имеет место при приватизации имущества государственной фор­мы собственности. Например, при приватизации квартиры основанием первой регистрации является сделка, по которой право собственности пе­реходит от государства к гражданам. В организациях по регистрации и технической инвентаризации регистрация договора аренды изолирован­ного помещения в недавние времена осуществлялась без наличия регист­рационной записи о праве собственности.

«Естественные» первые регистрации подразделяются на две группы: первые регистрации относительно объектов недвижимости, созданных после вступления Закона о регистрации в силу и первые регистрации от­носительно объектов недвижимости, созданных до вступления Закона о регистрации в силу.