60. Оценка земли (рыночная стоимость земельного участка, кадастровая стоимость земельного участка, нормативная цена земли).

Оценка земли и земельных участков производится для выкупа из государственной собственности, для кадаст­ровой оценки, передачи в залог, оформления наследства.

Она также необходима при разделе имущества. Во многих случаях требуется оценка не права собствен­ности на земельный участок, а права аренды земель­ного участка, и в при этом рыночная стоимость права аренды земельного участка будет являться разницей между его ры­ночной стоимостью и капитализированной арендной ставкой за такой участок. Для оценки земельного участка (опреде­ления его рыночной цены) значащим фактором является его месторасположение, наличие коммуникаций, транспортная доступность и, прежде всего, его назначение и возможность изменения такого назначения.

Оценка рыночной, стоимости земли стала весьма акту­альна в свете реформы земельного законодательства. Рыноч­ная стоимость земельного участка со временем меняется, вот почему оценка земли всегда проводится по состоянию на кон­кретный период времени.

Земли поселений (городов, деревень и т.п.) оцениваются на основании таких данных, как анализ рыночных данных о сделках купли-продажи, ставки арендной платы, цены пред­ложений по объектам недвижимости (включая незастроенные земельные участки); сведений об инженерно-транспорт­ной инфраструктуре, объектах социально-бытового обслу­живания, состоянии окружающей среды, исторической и архитектурно-эстетической ценности ландшафта, ландшафт­ной и рекреационной ценности территории.

Оценка земли сельскохозяйственного назначения оп­ределяется на основе оценки фактической урожайности сельскохозяйственных культур, сенокосов, продуктивности пастбищ, многолетних насаждений, структуры посевных площадей, цены реализации продукции сельского хозяйства в данном регионе Российской Федерации и необходимых затрат на производство основных сельскохозяйственных культур.

Определение стоимости земельных участков в дачных кооперативах и садовых товариществах производят, ана­лизируя цены сделок купли-продажи или цены предложения по незастроенным участкам, наличие и интенсивность транс­портного сообщения, наличие электрификации, газо- и во­доснабжения; удаленность от основных центров инфра­структуры, экологическую обстановку в районе, а также иные факторы, влияющие на оценку стоимости земли.

В случае оценки зданий также производится оценка зе­мельного участка, на котором находится оцениваемое здание (в рамках затратного подхода).

Потребность в оценке земли диктуется современными рыночными условиями. Земля — высоколиквидный товар, на его стоимость влияет масса факторов, даже минимальное изменение которых ведет к значительному изменению сто­имости.

В мегаполисах оценка земли является прежде всего оцен­кой права аренды, вне мегаполисов подразумевается расчет ее реальной рыночной стоимости.

Факторы, оказывающие влияние на рыночную сто­имость земли, — это ее целевое назначение, размеры участка, наличие вблизи (или на территории) коммуникаций, рельеф почвы, плодородность земли, вид и качество произрастающих насаждений.

Для определения рыночной стоимости земельных участков эксперт должен иметь в распоряжении копии свидетель­ства о праве собственности (долговременной аренды), а так­же копии кадастровых планов для наглядного представления размеров и формы участка.

Так как на рынке присутствует большое количество пред­ложений и информации о проведенных сделках купли-про­дажи земли, метод сравнения продаж наиболее предпочти­тельный при оценке земель.

Оценочная деятельность — это установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости в со­ответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

За рыночную стоимость объекта оценки принимает­ся наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден- на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют разумно и в сво­их интересах.

Платеж за объект оценки выражается в денежной форме.

Результаты проведения оценки объекта оценки могут ис­пользоваться для корректировки данных бухгалтерского учета и отчетности и быть обжалованы заинтересованными лицами в порядке, установленном законодательством РФ.

Основание для проведения оценки объекта оценки — до­говор между оценщиком и заказчиком, заключаемый в пись­менной форме и не требующий нотариального удостоверения.

В договоре содержатся:

1. основания заключения договора;

2. вид объекта оценки;

3. вид определяемой стоимости (стоимостей) объекта оценки;

4. денежное вознаграждение за проведение оценки объекта оценки и иные сведения.

Оценщик имеет право:

1. применять самостоятельно методы проведения оцен­ки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки;

2. требовать от заказчика при проведении обязательной оценки объекта оценки обеспечения в полном объ­еме доступа к документации, необходимой для осу­ществления этой оценки, и др.

Проведение оценки объекта оценки не допускается, если:

1) в отношении объекта оценки оценщик имеет вещные или обязательственные права вне договора;

2) юридическое лицо выступает учредителем, акционе­ром, кредитором, страховщиком оценочной фирмы.

Государственной кадастровой оценке подлежат все кате­гории земель на территории Российской Федерации в целях налогообложения и иных целей, установленных законом.

Кадастровую оценку земель проводят органы Росреестра.

Оценка земель основана на классификации земель по це­левому назначению и виду функционального использования.

Кадастровая оценка земель городских и сельских посе­лений, садоводческих, огороднических и дачных объедине­ний проводится на основании статистического анализа ры­ночных цен и иной информации об объектах недвижимости, а также иных методов массовой оценки недвижимости.

Оценка сельскохозяйственных угодий вне черты городских и сельских поселений и земель лесного фонда осуществляет­ся на основе капитализации расчетного рентного дохода.

Оценка иных категорий земель вне черты городских и сельских поселений выполняется на основе капитализации расчетного рентного дохода или с учетом затрат, необходи­мых для воспроизводства и (или) сохранения и поддержания ценности их природного потенциала.

В процессе государственной кадастровой оценки земель производится оценочное зонирование территории. Оценоч­ной зоной является часть земель, однородных по целевому назначению, виду функционального использования и близких по значению кадастровой стоимости земельных участков.

Результаты оценочного зонирования переносятся на кар­ту (схему) оценочных зон. По этим результатам устанавли­вается кадастровая стоимость единицы площади в границах этих зон.

Государственная кадастровая оценка земель осуществля­ется с учетом данных земельного, градостроительного, лес­ного, водного и других кадастров. Результаты государствен­ной кадастровой оценки земель вносятся в государственный земельный кадастр.

Кадастровая оценка земель, как и другие виды оценоч­ных работ (определение рыночной или инвестиционной стоимости, страховой стоимости, выкупной цены, стоимости ипотеки и т.д.), призвана установить денежное выражение ценности земельного участка. Основное отличие кадастро­вой оценки от других видов оценки заключается в преиму­щественном использовании ее результатов для целей нало­гообложения и применении особой технологии оценочных работ — методов массовой оценки. Результатом кадастровой оценки является оценочное зонирование территории, уста­новление показателей базовой или зональной стоимости земли по каждой из выделенных зон и кадастровая стои­мость земельного участка с учетом его индивидуальных ха­рактеристик. Органы исполнительной власти субъектов РФ утверждают средний уровень кадастровой стоимости по му­ниципальному району (городскому округу).

Порядок проведения государственной кадастровой оцен­ки земель определен Правительством РФ. Государственная кадастровая оценка земель проводится для определения ка­дастровой стоимости земельных участков различного целе­вого назначения не реже одного раза в пять лет и не чаще одного раза в три года.

Кадастровая стоимость земельного участка — это про­цент от рыночной стоимости земельного участка, определенный на основе характеристик земельного участка с при­менением методов и правил статистической обработки информации. С определенной кадастровой стоимостью зе­мельного участка ЗК РФ часто связывает и иные (кроме ставки налога) последствия. Например, п. 4 ст. 79 ЗК РФ устанавливает, что изъятие особо ценных продуктивных Сельскохозяйственных угодий, кадастровая стоимость ко­торых существенно превышает среднерайонный уровень, может быть исключено законодательством субъекта РФ.

Согласно п. 13 ст. 3 Вводного закона в случаях если кадастровая стоимость земли не определена, применяется нормативная цена земли. Нормативная цена земли — пока­затель, характеризующий стоимость участка определенного качества и местоположения исходя из потенциального дохо­да за расчетный срок окупаемости. Нормативная цена земли вводится для обеспечения экономического регулирования земельных отношений при передаче земли в собственность, установлении коллективно-долевой собственности на зем­лю, передаче по наследству, дарении и получении банков­ского кредита под залог земельного участка.