7.3. Виды стоимости объектов недвижимости и факторы, влияющие на их цену

Как и любой товар на рынке, объекты недвижимости имеют цену и стоимость.

Но, как известно, существуют различия между понятиями факти­ческой продажной цены и рыночной стоимости.

Понятие стоимости объекта недвижимости рассматривается с раз­личных позиций. Так, различают рыночную стоимость, стоимость за­мещения; потребительскую, восстановительную, инвестиционную, страховую; стоимость для целей налогообложения, ликвидационную, первоначальную, остаточную, залоговую; стоимость права аренды объекта недвижимости; стоимость действующего предприятия и объ­екта недвижимости при существующем использовании.

Рыночная стоимость объекта недвижимости — это наиболее веро­ятная сумма, за которую он может быть продан на открытом рынке в условиях конкуренции. Рыночная стоимость является предметом торга и может, как повышаться, так и понижаться.

Потребительская стоимость (стоимость при существующем ис­пользовании) отражает ценность объекта недвижимости для конк­ретного собственника, который не собирается выставлять его на ры­нок.

Восстановительная стоимость определяется затратами в текущих ценах на строительство точной копии оцениваемого объекта. Здесь используются такие же архитектурные решения, строительные конст­рукции и материалы, соблюдается качество строительно-монтажных работ; аналогично воспроизводятся моральный износ и недостатки архитектурных решений оцениваемого объекта.

Стоимость замещения определяется расходами в текущих ценах на строительство нового объекта недвижимости, полезность которого эквивалентна полезности оцениваемого объекта, но построенного в новом архитектурном стиле с использованием современных проект­ных нормативов, прогрессивных материалов и конструкций, а также современного оборудования.

Таким образом, восстановительная стоимость выражается затрата­ми на воспроизводство точной копии объекта, а стоимость замеще­ния — затратами на создание функционального аналога.

Инвестиционная стоимость — цена объекта недвижимости, опре­деляемая исходя из его доходности для конкретного лица при задан­ных инвестиционных целях. Инвестиционная стоимость рассчитыва­ется исходя из ожидаемых инвестором доходов и конкретной ставки их капитализации и может быть либо выше, либо ниже рыночной стои­мости. Данный вид стоимости имеет субъективный характер.

Страховая стоимость объектов недвижимости рассчитывается на основе восстановительной стоимости либо стоимости замещения объекта, который подвержен риску уничтожения (или разрушения).

На базе страховой стоимости объекта определяются страховые суммы, выплаты и проценты.

Налогооблагаемая стоимость объекта недвижимости в соответствии с российским законодательством тождественна инвентаризаци­онной стоимости, базирующейся на восстановительной стоимости учетом степени износа. В странах с развитой рыночной экономикой налогообложение осуществляется по рыночной стоимости.

Ликвидационная стоимость определяется в случае, если объект не­движимости должен быть отчужден в срок меньше обычного срок службы аналогичных объектов, и представляет собой чистую денеж­ную сумму, которую собственник объекта недвижимости может полу­чить при его ликвидации или принудительной продаже.

Первоначальная стоимость объекта недвижимости — фактически затраты на приобретение или создание объекта на момент начала его использования.

Стоимость объекта недвижимости при существующем использова­нии — рыночная стоимость объекта недвижимости, которая исчисля­ется исходя из его существующих характеристик с целью последую­щей продажи с сохранением функций.

Стоимость действующего предприятия — стоимость единого иму­щественного комплекса, определяемая в соответствии с результатами функционирования сформировавшегося производства.

Залоговая стоимость — стоимость для целей обеспечения кредита.

Стоимость права аренды объекта недвижимости (арендная плата) — единовременная плата за право пользования и распоряжения объек­том.

Цена объекта недвижимости — это фактическая сумма конкретной свершившейся сделки купли-продажи. Поскольку цена в любой ре­альной и предполагаемой сделке связана со стоимостью объекта не­движимости, часто эти термины используют как синонимы.

Цены объектов недвижимости всегда рассматриваются до налого­обложения и подразделяются на цену:

• продавца — это сумма, которую он получает в результате совер­шения сделки;

• покупателя — это общая сумма всех его затрат на покупку объек­та недвижимости;

• реализации — это сумма, которую покупатель отдает продавцу.

Они различаются на величину оплаты услуг посредников и расходы на оформление сделки. Посредник может быть, а может и отсутство­вать как у покупателя объекта недвижимости, так и у его продавца. Сделка может страховаться или не страховаться. Затраты на оформ­ление сделки могут разными способами распределяться между ее уча­стниками. Эти расходы значительно различаются от сделки к сделке. Поэтому цена реализации характеризует объект недвижимости, а цены покупателя и продавца сильно зависят от условий сделки. Как прави­ло, если у продавца есть посредник, то его оплата вычитается из цены реализации и уменьшает цену продавца. И наоборот, оплата покупа­телем услуг своего посредника (если он есть) увеличивает цену поку­пателя по отношению к цене реализации. Аналогичным образом на эти цены влияет оплата оформления сделки. Таким образом, цена продавца и цена покупателя могут значительно различаться (до 15% и более). Но цена реализации минимально зависит от конкретных особенно­стей механизма продажи и оформления сделки и определяется специ­фикой объекта недвижимости.

Каждая из этих цен может рассматриваться как минимальная, мак­симальная или средняя. Безусловно, для оценки наиболее интересна средняя цена сделки как отражающая наиболее существенные черты рыночной ситуации и баланс спроса и предложения.

Цена объектов недвижимости зависит от целого ряда факторов, ко­торые можно сгруппировать следующим образом.

1. Объективные факторы (как правило, экономические) определяют средний уровень цен конкретных сделок с субъектами недвижимости.

Их можно разделить на два вида:

- макроэкономические, связанные с общей конъюнктурой рынка (налоги, динамика курса доллара, инфляция, уровень и условия оплаты труда, потребность в объектах недвижимости, развитие);

- микроэкономические, характеризующие объективные парамет­ры конкретных сделок (предмет, сроки действия, права и обязан­ности сторон, расторжение договора).

2.Факторы, связанные с феноменом массового сознания, и факторы психологического характера (массированная реклама, инфляционные ожидания, симпатии, осведомленность).

3. Физические факторы:

- местонахождение и состояние объект, а недвижимости;

- архитектурно-конструктивные решения и наличие коммуналь­ных услуг;

- экологические и сейсмические факторы.

4. Факторы, влияющие на цену и скорость продажи объекта недви­жимости:

- количество аналогичных предложений, их соотношение со спро­сом именно на этот тип квартир и именно в этой части города;

- объективные недостатки объекта (крайние этажи, окна во двор, плохая планировка, износ и т. п.);

- престижность и экологическая обстановка в районе;

- транспортное сообщение и развитость инфраструктуры района;

- социальная однородность дома;

- структура сделки (разнообразные варианты обмена или, на языке риелторов, «альтернативные») и юридическая «чистота» объекта.