234

Министерство сельского хозяйства Российской Федерации

Федеральное государственное образовательное учреждение

высшего профессионального образования

«Новочеркасская государственная мелиоративная академия»

В.Ф. Могила

экономика Недвижимости

Курс лекций

для студентов специальности 080502 –

«Экономика и управление на предприятии

жилищно-коммунального хозяйства»

Новочеркасск

2009

ББК У011.315

М-742

Рецензенты: профессор кафедры кадастра и землеустройства

Сергеев А.Н.

Могила В.Ф.

М-742 Экономика недвижимости [Текст]: курс лекций для студ. спец. 080502 – «Экономика и управление на предприятии жилищно-коммунального хозяйства» /В.Ф. Могила, Новочерк. гос. мелиор. акад.,– Новочеркасск, 2009. -232с.

Курс лекций включает основные темы предмета «Экономика недвижимости». Раскрывается сущность недвижимости как финансового актива, рассматриваются операции со всеми видами недвижимости: земельными участками, жилыми и нежилыми помещениями, объектами жилищно-коммунального хозяйства.

Предназначены для студентов заочной формы обучения по специальности 080502

Оглавление

Лекция 1. Объект недвижимости: сущность и основные признаки ……..6

1. Отнесение материальных объектов к недвижимым ............................. 7

2. Признаки объектов недвижимости ...................................................... 10

3. Особенности объектов недвижимости ................................................. 11

4. Жизненный цикл объектов недвижимости .......................................... 13

5. Износ объектов недвижимости ............................................................. 17

Лекция 2. Характеристики и классификации объектов недвижимости..21

1. Система классификаций объектов недвижимости .............................. 21

2. Классификации жилых объектов недвижимости ................................ 24

3. Классификация малоэтажных жилых комплексов

и индивидуальных жилых строений .......................................................27

4. Классификация коммерческих объектов недвижимости, приносящих доход ..........................................................................................................30

5. Характеристика коммерческих объектов недвижимости, создающих условия для получения прибыли ............................................................35

Лекция 3. Земельный участок — основа недвижимости ...........................39

1. Сущность земельного участка как объекта недвижимости ................ 39

2. Целевое назначение земель в РФ .......................................................... 42

3. Зонирование земель поселений ............................................................. 44

4. Городское пространство ......................................................................... 46

5. Государственный земельный кадастр ................................................... 48

Лекция 4. Земельные отношения и землеустройство….. ………………....52

1. Земельные отношения ............................................................................ 52

2. Градостроительный регламент .............................................................. 55

3. Основы землеустройства ........................................................................ 55

4. Законодательная основа имущественно-земельных отношений…….65

4.5.Ответственность за нарушения земельного законодательства .......... 64

Лекция 5. Особенности рынка недвижимости..............................................67

1. Сущность рынка недвижимости ............................................................67

2. Субъекты рынка недвижимости ............................................................71

3. Рынок недвижимости как интегрированная категория .......................74

4. Инфраструктура рынка недвижимости .................................................77

5. Развитие отечественного рынка недвижимости ...................................80

Лекция 6. Сделки с объектами на рынке недвижимости...........................83

1. Право собственности на объекты недвижимости ............................... 83

2. Вещные и обязательственные права на земельные участки .............. 85

3. Виды сделок с объектами недвижимости ........................................... 86

1. Особенности: сделок с предприятием (имущественным комплексом)………………………………………………………….…. 89

4. Аренда объектов недвижимости .......................................................... 92

Лекция 7. Оценочная деятельность…………………….………………......95

1. Оценочная деятельность, субъекты и объекты .................................. 95

2. Государственное регулирование оценочной деятельности

и деятельности саморегулируемых организаций оценщиков ............ 99

3. Виды стоимости объектов недвижимости и факторы, влияющие на их цену ......................................................................................................... 102

4. Принципы оценки объектов недвижимости........................................104

5. Методы оценки объектов недвижимости............................................107

Лекция 8. Применение затратного подхода в оценке недвижимости ....110

8.1. Сущность затратного подхода …………………………………….110

8.2 Область применения затратного подхода……………………….....111

8.3. Процедура оценки недвижимости с использованием затратного подхода…………………………………………………………………...112

8.4 Затраты и себестоимость…………………………………………....113

8.5. Методы определения стоимости нового строительства ………... 115

8.6 Измерение накопленного износа…………………………………...121

Лекция 9. Оценка недвижимости с использованием сравнительного подхода…………………………………………………………………..........133

9.1. Основные положения…………………………………………….. 133

9.2 Этапы реализации сравнительного подхода…………………….. 135

9.3. Единицы и элементы сравнения, техника корректировок……....135

9.4. Примеры определения рыночной стоимости объекта недвижимости на основе количественного и качественного анализа сравнимых продаж……………………………………………..………………..…..143

9.5. Метод валовой ренты……………………………………………...147

9.6.Статистический анализ при использовании сравнительного

подхода....................................................................................................148

Лекция 10. Доходный подход в оценке недвижимости …...……………153

10.1. Структура доходного подхода…………………………………..153

10.2.Основополагающие принципы доходного подхода………….... 155

10.3. Ставки капитализации. Дисконтирование……………………... 155

10.4. Условия арендных отношений…………………………………..157

10.5 Реконструированный отчет о доходах и расходах……………...159

10.6 Методы прямой капитализации………………………………… 164

10.7. Оценка с применение техники остатка…………………………171

10.8. Метод дисконтирования денежных потоков…………………...173

Лекция 11. Ипотечное кредитование объектов недвижимости ............. 179

11.1. Кредит. Залог. Закладная ...................................................................180

11.2. Ипотечный кредит ...............................................................................182

11.3. Участники ипотечного кредитования ...............................................184

11.4. Схемы ипотечного кредита .............................................................. 186

11.5. Ипотечный рынок .............................................................................. 188

Лекция 12. Инвестирование объектов недвижимости ............................ 192

12.1. Инвестирование, основанное на корпоративных заимствованиях..............................................................................................193

12.2. Паевые инвестиционные фонды недвижимости ..............................196

12.3. Долевое участие в строительстве жилья ...........................................200

12.4. Накопительные и потребительские схемы финансирования жилья...............................................................................................................204

12.5. Лизинг объектов недвижимости .........................................................206

Лекция 13. Предпринимательская деятельность

на рынке недвижимости……………………………………………………...210

13.1. Профессиональные участники рынка недвижимости ..................... 210

13.2. Развитие объектов недвижимости (девелопмент) ........................... 210

13.3. Содержание и основные направления риелторской деятельности...................................................................................................213

13.4. Регулирование риелторской деятельности ....................................... 217

13.5. Страхование на рынке недвижимости .............................................. 220

Лекция 14. Государственное регулирование рынка недвижимости.......225

14.1. Правовые основы рынка недвижимости .......................................... 225

14.2. Программы экономического и социального развития

на рынке жилой недвижимости.................................................................. 229

14.3. Государственная регистрация прав на недвижимость ................... 230

14.4. Процедура государственной регистрации прав на объекты недвижимости............................................................................................... 234

14.5. Налогообложение недвижимости ..................................................... 236

Лекция 1

ОБЪЕКТ НЕДВИЖИМОСТИ:

СУЩНОСТЬ И ОСНОВНЫЕ ПРИЗНАКИ________________________

1.1 Отнесение материальных объектов к недвижимым

1.2 Признаки объектов недвижимости

1.3 Особенности объектов недвижимости

1.4 Жизненный цикл объектов недвижимости

1.5 Износ объектов недвижимости

Изучение объектов и рынка недвижимости предполагает семантический (смысловой) анализ слов и выражений, отражающих их сущность. В Гражданском кодексе РФ (далее — ГК РФ) недвижимость определяет правовые отношения объекта недвижимости как объекта собственности. Под термином «имущество» понимается совокупность имущественных прав, принадлежащих определенному лицу, т. е. это материальный объект гражданского права, прежде всего, права собственности. Соответ­ственно понятия «недвижимость» и «недвижимое имущество» опреде­ляют правовые отношения объекта собственности (недвижимости), т. е. совокупность прав на объект недвижимости. Деление объектов на не­движимое и движимое имущество (п. 1,2ст. 130; п. 1,2,4,6ст. 131;ст. 132 ГК РФ) также проведено по основанию, связанному с правом (законом), а не в соответствии с их физической сущностью.

«Недвижимое имущество — это любое имущество, состоящее из земли, а также зданий и сооружений на ней».

«...Имущества являются недвижимыми по их природе, или в силу их назначения, или вследствие предмета, принадлежность которого они составляют».

«Недвижимое имущество — реальная земельная и вся материаль­ная собственность. Включает все материальное имущество под поверх­ностью земли, над ее поверхностью или прикрепленное к земле».

«Недвижимыми имуществами признаются по закону земли и вся­кие угодья, дома, заводы, фабрики, лавки, всякие строения и пустые дворовые места, а также железные дороги».

Во всех приведенных определениях речь идет о земле и всем, что неразрывно с ней связано.

В XIX в. в России были широко распространены понятия имение, поместье, что определялось как имущество или личная собственное в виде земельного владения помещика, обычно с усадьбой. В советской экономике понятие недвижимость не применялось, было лишь известно, что «недвижимость (это) в феодальном и буржуазном праве земельные участки, стоящие на них капитальные здания, сооружения и некоторые другие объекты».

В современной теории и практике рынка недвижимости в США различают такие понятия, как физический объект {real estate) и правовые отношения (вещные права), связанные с недвижимостью (real property).

Соответственно и в русском языке, если мы говорим о физической сущности объектов недвижимости, необходимо употребление понятия «объект недвижимости», а если мы подразумеваем правовые отношения (владение, пользование, распоряжение, т. е. собственность) более корректно будет употреблять термины «недвижимое имуществе или «недвижимость».

1.real — действительный, реальный, настоящий, натуральный, не поддельный, непритворный (экон.), реальный (юридич., экон.), недвижимый (филос.), вещественный, материальный (спец. истинный (юридич.), вещный (матем.), вещественный, действительный;

2.estate — поместье, имение, имущество, состояние;

3.property — собственность, право собственности, свойство, качество.