2.5. Характеристика коммерческих объектов недвижимости, создающих условия для получения прибыли

Объекты недвижимости, способствующие извлечению прибыли, — это складские и логистические комплексы, объекты промышленного значения, индустриальные парки и др.

1. Складские и логистические комплексы являются неотъемлемой частью инфраструктуры переработки грузов.

Склады — это здания, сооружения и разнообразные устройства, предназначенные для приемки, размещения и хранения товаров, подготовки их к потреблению и отпуску потребителю. Склады с большой площадью хранения (от 5 тыс. м²) называются терминалами. Склады должны отвечать требованиям безопасности, санитарии, температурного режима, а для облегчения доставки грузов до склада желательно наличие железнодорожных путей.

Наибольшим спросом пользуются склады размером около 1 тыс. растет потребность в помещениях по 3-5 тыс. м². Основные требования арендаторов к складским помещениям: наличие погрузочно-разгрузочных механизмов, отопления; близость к транспортным магистралям, удобство подъезда; высота потолков — 7-9 м (обеспечение возможности складирования грузов по высоте в несколько ярус при этом достаточное отопление).

Все чаще арендаторы предпочитают сочетание в имущественных комплексах складских и производственных помещений с офисными.

Логистические терминалы — это перевалочные базы для переформирования крупных партий грузов, доработки грузов до товарной: кондиции (сборка, фасовка, розлив в мелкую тару). Терминалы мс использоваться в качестве складов для хранения и продажи крупных партий товаров, растаможивания в момент продажи. Они нужны и крупным универмагам, расположенным в центре города, как периферийные бондовые склады с продажей товаров по образцам и мелким оптом Развитие международного транспортного комплекса в России потребует размещения въездных грузовых таможенных терминалов и сервисных комплексов, логистических таможенно-транспортных комп­лексов (ЛТТК) вблизи транспортных коридоров и крупных городов

Строительство логистических центров как вид бизнеса только начина­ет зарождаться в стране. Крупные управляющие компании выкупают или берут в доверительное управление целые промзоны, инвестируют в про­екты развития и выводят эти территории на рынок. Строительство но­вых складских терминалов ведут, как правило, крупные компании для собственного пользования. Чаще всего это крупные западные холдинги. Постепенно данная тенденция охватывает средние компании.

Развитие рынка складской недвижимости требует классификации. В настоящее время разработаны две классификации. Классификация компании Swiss realty group делит все складские помещения на семь классов (Al, А2, Bl, В2, CI, С2, D). Классификация компании Knight Frank представлена четырьмя группами (А+, В, С, D).

На рынке недвижимости наблюдается существенная разница в ка­чественных показателях и технической оснащенности складов, однако в России отсутствует общепринятая классификация складской не­движимости.

2. Промышленные (индустриальные) объекты недвижимости.

На рынке недвижимости обращаются промышленные здания и со­оружения, созданные в эпоху индустриализации и не соответствую­щие современным условиям. В среде специалистов по недвижимости они получили название индустриальных.

Рост спроса на производственные площади вызвал к жизни новое явление — бизнес-парки. Идея бизнес-парка состоит в том, чтобы на территории бывших промышленных предприятий, которые более всего подходят для организации бизнес-парков, разместить производственные помещения, склады и офисы для сдачи в аренду малым предприятиям. Такие клиенты не заинтересованы в излишках площа­дей в арендуемом объекте. В основном один арендатор занимает по­мещения площадью 150-300 м² под производство или склад и 70- 150 м² под офис. Работающая на объекте управляющая компания берет на себя заботы по эксплуатации, налаживанию связей и прочим насущным. Основная задача бизнес-парка — использование промышленных объектов, где производство резко сократилось.

Основная особенность отечественных бизнес-парков — относите, но небольшие площади. Как правило, количество арендаторов — до 50.

Вполне возможно, что через 10 лет сегодняшний источник пополнения сектора технопарков и бизнес-парков (бывшие заводы) себя исчерпает. Тогда девелопера придут на новые, пока неосвоенные территории.

В индустриально развитых странах (США, Германии, Франции) широко развита сеть технопарков.

На сегодняшний момент существует много определений технопарка. Вот одно из них: технопарк — это инженерно подготовленная территория, на которой имеются современные производственные здания и складские комплексы, большинство головных инженерных сооружений, имеются энергетические резервы, резервы для развития, зоны стоянок автомобилей, а также жилая зона для рабочих и ИТР в непосредственной близости. Управление инженерной инфраструктурой или производственно-складскими комплексами в рамках указанных территории осуществляется профессиональной компанией.

За два последних десятилетия большое развитие получили технополисы — организационные формы объединения научных, инновационных, научно-технологических парков и бизнес-инкубаторов на определенной территории с целью объединения усилий и предоставления мощного импульса для экономического развития региона.

Важная особенность технополисов — взаимосвязанное решение задач по модернизации традиционных для данного региона области промышленности и вывод их на современный уровень, выбора научных направлений, которые могут быть определяющими для данного технополиса и которые могут обеспечить опережающее развитие производственной инфраструктуры. Но самым важным является создание благоприятных условий для сотрудников, специалистов и жителей местности, на промышленной базе которой формируется технополис.

То есть главным является ориентация технополиса на удовлетворение потребностей людей, повышение их жизненного уровня и экономический расцвет региона.

На сформировавшемся западном рынке недвижимости принята следующая классификация коммерческих объектов недвижимости.

Категория А. Используются для ведения определенного бизнес класса: специализированная недвижимость (продается вместе с бизнесом); неспециализированная недвижимость (здания, магази­ны, офисы).

Категория В. Предназначена для инвестиций с целью получения дохода от аренды, извлечения прибыли на вложенный капитал.

Категория С. Избыточная, т. е. ненужная для ведения бизнеса сегодня или в будущем недвижимость (земля со зданиями, сво­бодные участки).

Контрольные вопросы для самопроверки:

1. Расскажите о принципах классификации объектов недвижимости.2.

2. Расскажите о классификациях жилых объектов недвижимости.

3. Какие объекты недвижимости относятся к коммерческим?

4. Охарактеризуйте основные элементы предприятия как особого объекта не­движимости.

5. Классификация офисных помещений.

6. Что понимается под земельным участком? Дайте характеристику его опи­сания.

7. Что такое субъекты и объекты земельных отношений? Объясните, в чем со­стоит разграничение собственности на землю.

8. Что понимается под землеустройством и землеустроительным процессом?

9. К чему приводит отсутствие категории земель в актах органов исполнитель­ной власти и что необходимо сделать для устранения?

Лекция 3

ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК - ОСНОВА НЕДВИЖИМОСТИ___________

3.1 Сущность земельного участка как объекта недвижимости

3.2 Целевое назначение земель в РФ

3.3 Зонирование земель поселений

3.4 Городское пространство

3.5 Государственный земельный кадастр

Земля как часть природы является основой жизнедеятельности человека. Как объект недвижимости земля-это и средство производства, и предмет труда, так как в любой сфере деятельности человека в той или иной мере воздействует на нее. Совокупность этих двух качеств делает землю специфическим средством производства, функционирующим во всех отраслях народного хозяйства. Как средство производства земля:

- не является результатом предшествующего труда;

- пространственно ограниченна;

- не заменяемая другими средствами производства;

- имеет постоянное местоположение;

- не изнашиваемая при правильном использовании;

- территориально разнокачественная;

- характеризуется специфической полезностью каждого конкретного земельного участка;

- обладает плодородием, и в сельском хозяйстве наиболее эффективно используется все ее полезные качества;

- практически во всех сферах деятельности человека (кроме сель­ского и лесного хозяйства) выступает в основном в качестве пространственного операционного базиса, поэтому неразрыв­но связана с расположенными на ней физическими объектами: зданиями, сооружениями, дорогами, мелиоративными сооруже­ниями, прочими материальными элементами, созданными трудом человека.

Понятие земли как источника благосостояния человека и объекта экономических отношений является базовым в теории и практике недвижимости.