2) Метод анализа затрат

Величина корректировки рассчитывается на основе информации, полученной от ремонтных, строительных и других компаний о затратах на установку оцениваемого элемента. Переход от затрат на восстановление элемента к его стоимостному вкладу обеспечивается применением коэффициента удобства пользователя (коэффициент Куб). Корректировка затрат на Куб отражает готовность осведомленного инвестора заплатить за уже готовый элемент. Куб колеблется от 0 до 10, но наибольшее распространение от 0,8 до 1,8 к величине затрат на дату оценки.

3) метод прямого сравнения характеристик

Чаще всего делают корректировку на время продажи, на наличие дополнительных улучшений и износ.

4) метод капитализации арендных платежей

Капитализация арендных платежей или различий в их поступлении может использоваться для получения поправки, когда арендная плата зависит от величины какой-либо характеристики.

5) экспертный метод

Расхождения не должны приводить к различиям более чем на 30%.

6) метод статистического анализа

(4) В рамках сравнительного подхода используется 3 метода

Метод прямого сравнения продаж

V = S_ан поправки (ADJcp)

Основные этапы реализации метода:

1. Анализ территориального рынка недвижимости и сбор информации по недавно совершенным сделкам и предложениям по покупке/продаже объектов, сходных с оцениваемым объектом по назначению, размеру, местоположению, физическому состоянию и др.

2. Проверка достоверности информации и анализ типичности отобранных объектов-аналогов

3. Составление окончательного списка аналогов и позиционирование оцениваемого объекта недвижимости среди отобранных аналогов.

Отбор аналогов идет в 3 этапа:

- список подозреваемых

- список кандидатов

- окончательный список аналогов

В окончательный список должно входить 6-9 аналогов (в России если 3, то хорошо).

4. Выбор рациональных единиц сравнения, анализ элементов сравнения оцениваемого объекта и объектов аналогов, расчет и внесение необходимых корректировок в цену каждого объекта-аналога. При этом пользуются золотым правилом оценки: если аналог лучше, то в его цену вносятся отрицательные поправки, если хуже – положительные.

5. Анализ скорректированных цен аналогов и согласование полученных результатов для выведения итоговой стоимости недвижимости сравнительным подходом.

Метод соотнесения цены и дохода

В данном методе используют экономические единицы сравнения:

- потенциальный валовой доход (ПВД)

- действительный валовой доход (ДВД)

- чистый операционный доход (ЧОТ)

В зависимости от выбранной единицы сравнения можно использовать:

а) валовой рентный мультипликатор (ВРМ)

б) общий коэффициент капитализации (ОКК)

Методы имеют сходную принципиальную основу:

1. одинаковое назначение объектов или принадлежность к одному и тому же сегменту рынка недвижимости

2. сопоставимый вид используемого дохода (ПВД, ДВД и ЧОТ)

3. совпадение времени поступления дохода (прогнозный годовой доход, фактический доход за последний отчетный год, среднегодовой доход за последние несколько лет)

4. незначительное расхождение величин адекватных доходов

Метод ВРМ

В основе метода лежит базовое равенство

- мультипликатор

РС – рыночная стоимость

ПВ – переменная величина

В качестве ПВ выбирается величина, которая подлежит достаточно точному количественному определению в натуральных или стоимостных показателях и от которой во многом зависит стоимость

ВРМ = РЦ ан/ПВД или ДВД

Этапы оценки:

1. Определяется ПВД или ДВД оцениваемого объекта

2. Подбирается не менее 3-х аналогов оцениваемому объекту, по которым имеется достоверная информация о цене продажи и величине ПВД или ДВД

3. По каждому аналогу рассчитывается ВРМ

4. Определяется итоговый ВРМ как средняя арифметическая расчетных ВРМ по всем аналогам

5. Рассчитывается рыночная стоимость оцениваемого объекта путем умножения итогового ВРМ на ПВД или ДВД оцениваемого объекта

Метод ОКК

Формула прямой капитализации

Данный метод применяется реже, т.к. сложнее рассчитать ЧОД по аналогу.

Этапы метода ОКК:

- найти ЧОД оц

- найти не менее 3-х аналогов с ценой и ЧОД

- найти ОКК для каждого аналога

- ...

Тема: Доходный подход

1. Общая характеристика доходного подхода

2. Метод капитализации дохода. Методы расчета коэффициента капитализации

3. Метод дисконтирования дохода

(1)

Доходный подход – это совокупность методов оценки стоимости объекта, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки. Посмотреть общую характеристику подхода в ФСО №1.

Базовые положения подхода:

1. Недвижимость обладает свойством приносить доход своему владельцу. Современный взгляд на оценку доходной недвижимости допускает 2 источника дохода: арендная плате, поступающая от сдачи собственности в аренду; часть дохода от коммерческой эксплуатации собственности. Кроме того доход м.б. получен в результате продажи недвижимости в конце периода владения. Арендная плата является общепринятой и наиболее широко используемой базой для оценки недвижимости.

2. Доходный подход основан на том, что стоимость недвижимости, в которую вложен капитал, должна соответствовать текущей оценке качества и количества дохода, который эта недвижимость способна приносить. Основной ценообразующий фактор – будущий доход.

3. В основе подхода положены следующие базовые принципы:

- ожидание

- замещения

- принцип спроса и предложения (через расчет ставки капитализации или дисконтирования)

- принцип возрастающей и уменьшающейся отдачи

- сбалансированности

4. Для обоснованного применения доходного подхода необходимо наличие следующих условий:

-величину будущих доходов можно достоверно рассчитать

- оцениваемый объект приносит достаточно большую положительную величину дохода

-риски, присущие оцениваемой недвижимости можно надежно оценить

5. Основной характеристикой, на которой строится доходный подход выступают будущие выгоды (доходы). Различают следующие уровни дохода:

а) потенциальный валовой доход (ПВД) это доход, который может принести объект при условии, что вся площадь, предназначенная для сдачи в аренду, будет сдана в течение всего года.

АП – годовая арендная плата (рыночная или договорная)

S – площадь

Т.е. ПВД – это доходы, если все 100% площади будут сданы в аренду.

По объекту оценки рассчитывают как минимум 3 вида площади:

- общая площадь объекта

- площадь, предназначенная для сдачи в аренду

- площадь, не занятая собственником

Для целей оценки целесообразно использовать 2-ю

б) Действительный валовой доход (ДВД)

К потерь – это общие потери от недосдачи площади и недосбора платежей

Иногда, при расчете ДВД учитываются прочие доходы (это доходы не связанные со сдачей площади в аренду, например полученные от предоставления дополнительных услуг).

в) Чистый операционный доход (ЧОД)

Операционные расходы не включают амортизацию, расходы на финансирование объекта, налог на прибыль

Операционные расходы включают 3 вида затрат:

- условно постоянные расходы (расходы , размер которых не зависит от величины коэффициента загрузки объекта: налог на имущество, страховые площади, заработная плата обслуживающего персонала)

-условно переменные, эксплуатационные (расходы, зависящие от степени загрузки объекта: коммунальные платежи, охрана, уборка мусора и др.)

- расходы на замещение (резервы затрат капитального характера) – это расходы на периодическую замену быстро изнашивающихся улучшений. Предполагается, что денежные средства резервируются на счете, хотя большинство владельцев в действительности этого не делают.

6. ционный доход (ЧОД)тся прочие доходы (это доходыЮ не связанные со сдачей площади в аренду, например полученные от В рамках доходного подхода используется 2 группы методов:

а) капитализации

б) дисконтирования

метод капитализации

NOI – это репрезентативная величина ожидаемого чистого операционного дохода

R – ставка капитализации

ЧОД ведется за один временной период

Необходимым и обязательным условием применения метода капитализации дохода является предположение, что доходы в будущем будут приблизительно на одном и том же уровне, близком к нынешнему, т.е. доходы будут стабильны или стабильно изменяющиеся

Метод дисконтирования дохода

В качестве дохода чаще всего выбирается ЧДП. Данный метод используется, если доходы колеблются. В оценке недвижимости базовым является метод капитализации. В оценке бизнеса – метод дисконтирования.

Прогнозный период тянуn до тех пор, пока темпы роста дохода не стабилизируются. В остаточном периоде должны быть стабильные темпы роста дохода.

Дата оценки

Время

CF

На данный момент времени рассчитывается остаточная стоимость, которая включается в денежный поток CF, оставшийся за рамками прогнозного периода (4 метода нахождения)

Прогнозный период 1...n

Постпрогнозный период n, +

Стоимость недвижимости равна сумме текущих стоимостей денежных потоков прогнозного периода плюс текущая стоимость остаточной стоимости. В оценке недвижимости основной метод – капитализации, бизнеса - дисконтирования.

7. Преимущества и недостатки подхода

Преимущества:

-Подход наиболее обоснован с т.зр. и инвестиционных мотивов.

-Позволяет определить рыночную и инвестиционную стоимость.

-Подходит для объектов, приносящих доход.

-Учитывает перспективы

Недостатки

-Трудности при выработке прогнозов

-Подход является умозрительным

-

Проблематичный сбор информации о доходности аналогичных объектов

-Не м.б. применен для оценки некоторых объектов, которые изначально не служат целям получения дохода

(2)

29.03.2011

Семинар

Задачи 1-5 списать

Задача №1

15000+2*300-1000-5000-15000*0,1 = 8100

Задача №2

Задача №6

Темпы роста цен составили 0,5% в месяц

Объект	Аналог 1	Аналог 2	Аналог 3
Цена продажи	600 000	750 000	450 000
Условия финансирования	0	-15000	0
Дата продажи	600 000* (1+0,005)3 – 600 000 = 9045	735000*(1,005)6-735000 = 22327	0
КОРРЕКТИРОВКА	609 045	757 327	450 000
Местоположение	0	0	+3000
КОРРЕКТИРОВКА	609 045	757 327	453 000
Ландшафт	-5000	0	0
Бассейн	0	0	+16000
КОРРЕКТИРОВКА	604 045	757 327	469 000
Количество квартир	25	30	18
Цена 1 квартиры	24162	25244	26055
Ср. цена кв.	25154
Цена объекта	25154*20=503080

Завтра тест!!! По сравнительному подходу!

Лекция

(2)

Методы определения ставки капитализации (их 3)

Метод капитализации дохода определяет рыночную стоимость недвижимости путем конвертации дохода за 1 год, ближайший к дате оценки, в стоимость путем простого деления на коэффициент капитализации.

Коэффициент капитализации – это процентная ставка, которая используется для конвертации годового дохода в стоимость.

Существует три основных способа нахождения ставки капитализации:

1. метод определение ставки капитализации с учетом возмещения капитальных затрат с корректировкой на изменение стоимости актива.

2. метод прямой капитализации

3. метод связанных инвестиций (техника инвестиционной группы)

Метод прямой капитализации

Основываясь на рыночных данных по ценам продаж и значений ЧОД-а аналогичных объектов можно рассчитать коэффициент капитализации

=>

Метод определение ставки капитализации с учетом возмещения капитальных затрат с корректировкой на изменение стоимости актива

Согласно данному методу ставка капитализации состоит из 2-х частей

On- ставка доходности инвестиций (капитала), являющаяся компенсацией, которая д.б. выплачена инвестору за использование денежных средств с учетом риска и других факторов, связанных с данным объектом инвестирования.

Of – норма возврата капитала, т.е. погашения суммы первоначальных вложений.

Расчет on:

Ставка дохода на инвестиции определяется методом кумулятивного построения:

Безрисковая ставка дохода (%ставка наиболее надежных банков)

+

Премия (надбавка) за риск вложений в недвижимость (т.е. учитывается возможность случайной потери потребительской стоимости объекта и премия м.б. принята в размере страховых отчислений страховых компаний высших категорий надежности)

+

Премия (надбавка) за низкую ликвидность недвижимости (при расчете данной составляющей учитывается невозможность немедленного возврата вложенных в объект недвижимости инвестиций и она м.б. принята на уровне инфляции за типичное время экспозиции подобных оцениваемому объектов на рынке)

+

Премия за инвестиционный менеджмент (чем более рискованы и сложены объекты, тем более компетентного управления они требуют. Надбавка рассчитывается с учетом коэффициента недогрузки и недосбора платежей)

Расчет of:

- если стоимость капитала, вложенного в недвижимость остается неизменной и будет возвращена при продаже объекта, то нет необходимости в расчете of.

- Если прогнозируется изменение в стоимости актива, то возникает необходимость учета в коэффициенте капитализации возврата основной суммы капитала (процесса рекапитализации). Существует 3 способа возмещения инвестированного капитала:

- метод Ринга

- метод Инвуда

- метод Хоскольда

Метод Ринга (метод прямолинейного возврата капитала)

(1/n – норма амортизации)

Этот метод целесообразно использовать, когда ожидается возмещение основной суммы будет осуществляться равными частями. Годовая норма возврата расчитывается путем деления 100-%-ной стоимости актива на остающийся срок полезной жизни. Например: срок – 5 лет. On – 12%. Сумма вложенного капитала в недвижимость 10 000.

Табл. Возмещение инвестируемого капитала по методу ринга

№ п/п	остаток капиталовложений на начало периода	возмещение капвложений	доход на инвестированный капитал 12%	общая сумма дохода
1	10 000	10000/5=2000	1200	3200
2	8 000	2000	960	2960
3	6 000	2000	720	2720
4	4 000	2000	480	2480
5	2 000	2000	240	2240
Сумма		10000	2600	13600

Возврат капитала происходит равными частями в течение всего срока.

R = 0,12 +1/5 =0,12+0,2=0,32

Метод Инвуда (метод возврата капитала по фонду возмещения и ставке дохода на инвестиции; аннуитетный метод)

Взнос на амортизацию единицы – коэффициент Инвуда

Например: Возмещение инвестированного капитала по методу Инвуда

№ п/п	остаток основной суммы капитала на начало года (1-5)	общая сумма возмещения	в том числе
			% на капитал (2 колонка*0,12)	возмещение основной суммы (3-4)
1	10 000	2774,1	1200	1574,1
2	8425,9	2774,1	1011,11	1762,99
3	6662,91	2774,1	799,55	1974,55
4	4688,36	2774,1	562,6	2211,5
5	2476,86	2774,1	297,22	2476,88

Метод Хоскольда (метод возврата капитала по фонду возмещения и безрисковой ставке процента)

Например i - 6%, тогда on – 0,12

Метод связанных инвестиций (инвестиционной группы)

Если объект недвижимости приобретается с помощью собственного и заемного капитала, коэффициент капитализации должен удовлетворять требования доходности на обе части инвестиций. В этом случае используют метод связанных инвестиций. Общий коэффициент капитализации определяется как средневзвешенное значение.

N- доля заемного капитала

Am – ипотечная постоянная (ставка капитализации для заемного капитала)

(1-M) – доля собственного капитала

Ai- коэффициент капитализации для собственного капитала

30.03.2011

1) Рассчитайте суммарную текущую стоимость денежного потока, возникающего в конце года, если ставка дисконта=12%, денежный поток 1-го года 200т.р. 2-0,3-500т.р.,4-900т.р.

2) Актив, приносящий доход по ставке 15% годовых будет продан через 5 лет за 50% его рыночной стоимости. Рассчитайте К капитализации при условии прямолинейного возврата инвестиций

3) Актив, приносящий доход по ставке 9% будет продан через 10 лет за 60% его нынешней стоимости. Рассчитайте К капитализации при условии аннуитетного возмещения инвестиций.

4) Рассчитайте К капитализации для аннуитетного возмещения капитала при прогнозируемом снижении стоимости актива за 4 года до 25% и 12%-ной ставке дохода на инвестиции.

5) Рассчитайте К капитализации для прямолинейного возмещения капитала при прогнозируемом снижении стоимости актива за 4 года до 25% и 12%-ной ставке дохода на инвестиции

6) Объект недвижимости будет приносить ЧОД в 12 000 у.е. ежегодно в течение 7 лет. Через 7 лет он будет продан за 80 тыс. Рыночная ставка дохода 12%. Какова текущая стоимость оцениваемого объекта.

Решение:

1)PVCF=200/(1+0,12)¹+500/(1+0,12)³+900/(1+0,12)⁴=200*0,8929+500*0,6750+900*0,5921=11106,428 тыс.руб

2)R=on + 1/n(1-коэффициент потерь первоначальной цены недвижимости)

R=0,15+1/5*0,5=0,25=25%

3)=0,09+ (1-0,6)*SFF=0,09+0,4*0,065820=0,116=11,6%

4) R=0,12+0,75*SFF(4;0,12)=0,12+0,75*0,2092344=27,69%

5) R=0,12+1/4*0,75=30,75%

6)

Но,т.к. потоки одинаковы – имеем аннуитет=>

PVCF=80*0,452349+12*4,56376= 90 953

7) Рассчитайте ЧОД для целей оценки. Площадь 1200кв.м. в т.ч. для сдачи в аренду – 1050, незанятая собственником – 900. Рыночная ставка арендной платы 250р за 1.кв.м. К потерь от недосдачи площади – 15%, недосбора – 12%. Чистые прочие доходы – 15 00. Расходы собственника 180 000 т.р. Ао-20 000, коммунальные платежи - 131500, р-ды на финансирование 13500 резерв затрат капитального характера – 15000.

Решение:

ПВД= 1050*250=262500

ДВД=262500*(1-0,15)(1-0,12)+15000=196350+15000=211350

ЧОД=211350-131500-1500=64850

8) Определите общий коэффициент капитализации по методу инвест группы. Финансирование: 70% - Собственные ср, 30% - кредит. Требования доходности для привлеченных – 6%, Для собственных – 16%.

К=M*Rm+(1-M)*Re

К= 0,3*0,06+(1-0,3)*0,16=13%

05.04.11

Ставка капитализации должна удовлетворять 2-м группам интересов:

а) финансовым – ставка капитализации для собственного и заемного капитала

б) физическим – ставка капитализации для здания и для земельного участка

Ипотечная постоянная (Rm) = ипотечные выплаты по обслуживанию долга/ сумма ипотечного кредита

Она м.б. определена по таблице 6-ти функция сложного процента. Она равна сумме ставки процента и фактора фонда возмещения или равна фактору взноса на амортизацию единицы

Ставка капитализации для собственного капитала (Ai) = годовой денежный поток до выплаты налогов/величина собственного капитала

(3) смотри формулу расчета и рисунок в 1-м вопросе.

Метод ДДП определяет рыночную стоимость недвижимости, как сумму дисконтированных доходов от использования объекта в будущем и остаточной стоимости (реверсии) с учетом корректировки на степень риска их получения. Метод ДДП более сложный и трудоемкий, используется для оценки объектов с нестабильным доходом, однако детальная проработка всех используемых параметров позволяет получать более объективный результат. Если недвижимость находится в стадии строительства и реконструкции – это единственно возможный метод. Сфера применения: когда нестабильна экономика в целом, нестабилен региональные рынок недвижимости или когда специфична сама недвижимость (крупный многофункциональный коммерческий объект, сезонный характер доходов и расходов, нахождение объекта в стадии освоения)

Основные этапы реализации метода:

1.определение длительности прогнозного периода. Прогнозный период тянут до тех пор, пока темпы роста дохода не стабилизируются. В остаточном периоде должны быть стабильные темпы роста дохода или бесконечный поток доходов. Нормальным считается 5 лет.

2. расчет ЧДП для каждого прогнозного года. В принципе дисконтировать могут любой вид дохода. Чаще всего ЧДП.

3. расчет стоимости реверсии остаточной стоимости). Остаточная стоимость чаще всего определяется по модели Гордона.

Кроме того остаточная стоимость м.б. определена как стоимость предполагаемой продажи в период n.

4. расчет ставки дисконтирования

5. определяем текущую стоимость денежных потоков прогнозного и постпрогнозного периодов, т.е. дисконтируем

6. расчет рыночной стоимости путем суммирования суммы текущих стоимостей денежных потоков прогнозного периода и текущей стоимости остаточной стоимости

Тема: Затратные подход к оценке недвижимости

1. Общая характеристика затратного подхода

2. Полная восстановительная стоимость строений и методы её определения

3. Оценка совокупного накопленного износа строений (улучшений) (виды износа, сроки жизни зданий и методы определения износа).

(1)

Общая характеристика затратного подхода в ФСО №1

Базовые положения затратного подхода.

1. базовая модель подхода

V=LV + (IV-D)

Стоимость = стоимость земельного участка + стоимость улучшений зданий и сооружений (полная восстановительная стоимость улучшений – совокупный накопленный износ)

Затратный подход определяет стоимость недвижимости, как сумму остаточной стоимости зданий и стоимость земельного участка

2. в основе подхода лежат следующие базовые принципы:

- замещения

- вклада

- сбалансированности

- спроса и предложения (подход учитывает рыночный аспект и основан на сравнительном анализе затрат)

3. Подход основан на постулате: недвижимость не м.б. продана больше чем сумма затрат на получение земельного объекта под застройку и строительство зданий

4. Сфера применения подхода:

Оптимальной сферой применения затратного подхода дающей наиболее объективные результаты является

- определение рыночной стоимости новых или относительно новых строений, имеющих незначительный износ и отвечающих наиболее эффективному использованию участка

- определение рыночной стоимости старых объектов недвижимости, когда имеется надежная информация относительно износа

- оценка рыночной стоимости недвижимости, с которыми редко заключаются рыночные сделки

- оценка рыночной стоимости недвижимости неподдающейся оценке методами доходного подхода

- оценка рыночной стоимости строительных проектов

- оценка рыночной стоимости объектов специального назначения

- оценка объектов незавершенного строительства

- основной подход для целей страхования

Затратный подход м.б. применен всегда, а в некоторых случаях он единственно возможный

5. В основе определения стоимости нового строительства лежат 2 вида стоимости:

- полная стоимость воспроизводства (для нового, для старого же минус износ) (требование идентичности)

- полная стоимость замещения (требование аналогичности)

6.Основные этапы определения стоимости недвижимости затратным подходом

- Оценка стоимости земельного участка как недостроенного с учетом варианта его наиболее эффективного использования

- Расчет стоимости нового строительства зданий и сооружений на дату оценки. Учитываются как прямые так и косвенные затраты на строительство.

- Определение величины предпринимательской прибыли соответствующей требованиям рынка

- Расчет полной восстановительной стоимости зданий как суммы прямых, косвенных затрат и предпринимательской прибыли.

- Определение совокупного накопленного износа улучшений как суммы физического, функционального и внешнего износа.

- Расчет остаточной стоимости зданий, как разницы между полной восстановительной стоимостью и расчетной величиной общего накопленного износа

- Расчет стоимости объекта недвижимости как суммы стоимости земельного участка и остаточной стоимости улучшений

- Корректировка (если необходима) стоимости объекта недвижимости

Возможные корректировки:

- на стоимость элементов движимого имущества, прикрепленного к оцениваемым строениям

- на стоимость безусловного права собственности относительно оцениваемого имущественного права (крайне редко)

7. Преимущества: всегда применим, в некоторых случаях единственно возможный.

Недостатки: затраты не всегда эквивалентны с рыночной стоимости, подход очень трудоемкий и попытки достижения более точного результата оценки сопровождаются быстрым ростом трудозатрат, проблематичность расчета стоимости воспроизводства старых зданий, сложность определения величины износа старых зданий, проблематичность земельных участков в России.

(3)

Износ в оценке следует отличать от амортизации в бухгалтерском учете.

Под общим накопленным износом оценщики понимают потерю стоимости оцениваемого объекта по всем возможным причинам. Величина общего накопленного износа представляет разницу между рыночной стоимостью строений на дату оценки и его полной восстановительной стоимостью, рассчитанной либо как стоимость воспроизводства, либо как стоимость замещения.

Оценочный износ отражает реакцию рынка на те или иные характеристики оцениваемого объекта, отличающие его от аналогичного гипотетически вновь построенного объекта на дату оценки. Износ обычно измеряется в процентах, а стоимостным выражением износа является обесценение (в рублях).

Виды износа:

Износ строений возникает под воздействием 3-х основных причин, которые могут проявляться как комплексно, так и изолированно.

3 причины потери стоимости зданий:

- физический износ – это потеря стоимости зданий в результате их эксплуатации и воздействия природных сил. Обычно рынок считает, что новое здание лучше старого.

- функциональное старение (износ) - это потеря стоимости зданий в результате несоответствия их функциональных характеристик требованиям рынка на дату оценки (например: недостатки – конструктивные элементы здания, стройматериалы, дизайн, удобства и др, которые снижают функциональность, полезность и ценность здания).

- внешнее (экономическое) старение – это потеря стоимости здания или объекта собственности в результате отрицательного воздействия внешних по отношению к объекту факторов. Внешнее старение может возникнуть в результате изменения физического окружения объекта или негативного влияния окружающей среды (например: близость к малопривлекательным объектам, экономическое старение окружения и т.д.)

Физический и функциональный износ подразделяется на:

- устранимый – износ, устранение которого физически возможно и экономически целесообразно, т.е. производимые затраты на устранение того или иного износа способствуют повышению стоимости объекта в целом.

- неустранимый – износ, устранение которого физически невозможно и экономически не целесообразно.

Внешний износ считается неустранимым.

Фактически все виды износа можно наблюдать и на только что построенных зданиях. Это связано с тем, что в ходе проведения строительных работ м.б. допущены определенные просчеты и отступления от первичного проекта. Кроме того в силу длительности периода проектирования и больших сроков строительства даже самые современные проекты к моменту ввода проекта в эксплуатацию могут иметь функциональные несоответствия.

Износ влияет на стоимость недвижимости в определенных пределах, диктуемых рынком. Поэтому для некоторых старых зданий возможны парадоксальные ситуации: снижение стоимости из-за физического износа может компенсироваться превышением спроса над существующим предложением либо за счет исторической или архитектурной ценности зданий.

Сроки жизни зданий:

С

Хронологический возраст здания (фактический возраст здания)

Эффективный возраст здания

Дата постройки и ввода объекта в эксплуатацию

Дата оценки

Дата сноса Время

Типичный срок жизни здания

Типичный срок экономической жизни здания

Оставшийся эффективный возраст

Улучшения перестают давать вклад в собственность

овокупный накопленный износ является функцией времени жизни объекта

Типичный срок физической жизни здания – это период эксплуатации здания в течение которого состояние несущих конструктивных элементов здания соответствует определенным критериям (конструктивная надежность, физическая долговечность и т.д.)

Срок физической жизни закладывается при строительстве и зависит от группы капитальности зданий.

Экономический срок жизни – период времени в течении которого объект приносит доход. Это период, в течение которого улучшения вносят вклад в стоимость. Срок экономической жизни здания –