- •Тема 1: Общие вопросы оценки имущества. Институциональные основы оценочной деятельности.
- •Тема 2: Недвижимость и её классификация
- •2. Искусственные объекты (постройки) «недвижимость по закону»:
- •3. Земли промышленности, транспорта, связи, телевидения, информатики и космического обеспечения, энергетики, обороны и иного назначения. Имеют особый режим использования.
- •1.1.1. Свободные земельные участки по назначению
- •1.1.2. Природные комплексы для их эксплуатации
- •1.1. Естественные (природные) по происхождению 1.2. Искусственные (постройки)
- •Тема 3: Процесс оценки недвижимости (и для курса оценка бизнеса)
- •Тема 4: Информационное обеспечение процесса оценки недвижимости
- •Тема 5: Сравнительный подход к оценке недвижимости: инструменты и методы
- •2) Метод анализа затрат
Тема 2: Недвижимость и её классификация
1. Понятие и цели оценки недвижимости
2. Специфические признаки недвижимости
3. Классификация недвижимости
(1) В сложившейся практике к недвижимости традиционно относят земельный участок и все улучшения, постоянно закрепленные на ней (здания, сооружения, объекты незавершенного строительства).
Понятие недвижимости впервые введено в римском праве. В России 23.03. 1714 г. Петром I впервые объединил поместья и вотчины в категорию недвижимого имущества (до 1923 г)
Частная собственность на землю была отменена в России в 1923 г (вступил в действие ГК РСФСР). С этого периода категория недвижимость исчезла из экономического и правового оборота. Вместо деления имущества на движимое и недвижимое существовало деление на основные фонды и оборотные средства. В ОФ земля не входила, стоимости не имела, учитывалась только в натуральных показателях. В современной России понятие вновь введено законом РСФСР «О собственности в РСФСР» от 24.12.1990 в связи с установлением частной собственности на землю. Затем оно подкрепляется в указах связанных с аграрной реформой в России. Окончательно законодательно закрепляется ГК с 1.01.1995. ст.130 и ст.132 ГКРФ отдельные и сложные объекты недвижимости соответственно. За это время в статью, связанную с недвижимость вносились изменения => определение (знать дословно):
К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в т.ч. здания, сооружения, объекты незавершенного строительства (не являются ОС). К недвижимым вещам относятся также подлежащие гос. регистрации морские и воздушные суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.
Ст. 132 предприятие целиком, как имущественный комплекс признается недвижимостью.
Следует обратить внимание:
-законодатель отнес к недвижимости явно движимые вещи и дал возможность отнести к ней иное имущество; морские и другие суда оцениваются не с использованием методов оценки недвижимости, с использованием методов оценки оборудования
- термины недвижимость, недвижимое имущество и недвижимая вещь представлены в ст. 130 как синонимы, МСО трактуют эти понятия иначе. Недвижимость – это земельный участок и физически осязаемые и не подлежащие перемещению объекты (строения, прочно связанные с землей). Недвижимое имущество – это комплекс прав и выгод неразрывно связанных с собственностью на вещественную недвижимость. Оценка недвижимости предполагает оценку как абсолютного права собственности, так и частичных имущественных прав.
Существуют и пограничные понятия. В России для их обозначения применяются термины:
- существенные неотделимые части (например лифт), т.е. это составные неотторжимые части недвижимости, которые не м.б. отделены от него без несоразмерного ущерба как самому объекту недвижимости, так и отделяемой части.
- принадлежности недвижимых вещей (например, осветительные приборы, встроенная мебель) – это движимые предметы, которые связаны с недвижимым объектом общим назначением, служит ему, и могут быть отделены от него по решению собственника недвижимого имущества.
Понятие недвижимого имущества в м/н практике можно представить в виде 5-ти блоков (4 из них отражают физический состав, 5-й – юридическое содержание)
земельный участок
Объекты над поверхностью участка
Объекты под поверхностью участка (в
т.ч. полезные ископаемые)
воздушное пространство
Комплекс прав на объекты недвижимости
+ + + +
В теории и практике различают понятие недвижимости как:
-физический объект – географическая концепция (местоположение, размер, площадь и граница, форма, тип почвы, залежи полезных ископаемых, архитектура, материалы, ландшафт)
-объект экономических отношений – экономическая концепция (товар, капитал в вещной форме, полезность, доходность, ликвидность, стоимость, цена, затраты на содержание, спрос и предложение и др.)
-объект правовых отношений – юридическая концепция (право собственности и иные вещные права на имущество: аренды, залога, хозяйственного ведения, оперативного управления и др.)
-объект общих социальных отношений – земля, т.е. социальная концепция (место обитания людей всех поколений, пространственный базис размещения других объектов, невосполнимый природный ресурс, престижность владения, основа гордости и т.д.)
Цели оценки недвижимости
1) купля-продажа
2) вневение в качестве вклада в УК коммерческих организаций
Кредитование под залог недвижимости
Инвестиционное проектирование
Аренда
Страхование
Ликвидация
Исполенеие прав наследования, судабных приговоров, имущественных споров и т.д.
(2) Недвижимость можно рассматривать как:
- потребительскую стоимость, удовлетворяющую личные потребности в жилище, отдыхе и т.д. К ней предъявляются требования, определяемые естественными свойствами и индивидуальными предпочтениями.
- фактор производства, выступающий в форме основных производственных фондов
- источник дохода, предназначенный для ведения бизнеса.
Каждый объект недвижимости и все они вместе взятые имеют существенные (родовые) признаки, позволяющие отличить их от движимого имущества и видовые, характеризующие особенности объектов по однородным группам.
Родовые признаки
К специфическим признакам недвижимости можно отнести:
-стационарность (недвижимость связана с участком земли)
-уникальность и неповторимость (уникальность по физическим признакам и с т.зр. инвестиционной привлекательности)
-фундаментальность недвижимости (невозможность похитить сломать и потерять при обычных условиях)
-специфический характер оборота через оборот прав на нее. К заключению всех сделок на рынке недвижимости предъявляеются особые юридические требования – сделки должны пройти государственную регистрацию
-разная направленность движения стоимости составных частей недвижимости. Земля имеет потенциальную возможность повышения её стоимости по причине дефицитности. Относительная стоимость зданий и сооружений с течением времени снижается.
-нетрадиционные денежные потоки
-паушальность недвижимости (невозможность приобретения 1/100 квартиры, здания и т.д.)
-гибкие условия финансирования (у недвижимости м.б. несколько слоев финансирования – как собсбвенных, так и заемных)
-высокий уровень издержек на проведение сделок (транзакционные) и длительный срок экспозиции
-возможность положительного и отрицательного влияния нового строительства на стоимость прилегающих земель и зданий
-низкая доступность полной и достоверной информации о сделках, уровне доходности инвестиций в недвижимость
-необходимость постоянного управления недвижимостью и др.
Недвижимость имеет потенциальную способность приносить доход. Формы дохода от недвижимости:
-будущие периодические потоки денежных средств от сдачи в аренду
-доход от перепродажи в конце периода владения
-увеличение стоимости за счет изменения рыночных цен
(3) Подготовить самим (классификация недвижимости, жилья, земельных участков, объектов коммерческого использования, есть ли единый классификатор в России)
Классификация объектов недвижимости по различным признакам (критериям) способствует более успешному изучению объектов.
Можно выделить три основных типа недвижимости:
1) Земля
- свободные земельные участки (под застройку или другие цели использования поверхности земли);
- природные комплексы (месторождения и т.п.) для их эксплуатации и др.
2)Жилье
- элитное жилье;
- типовое жилье;
- городское,
загородное жилье и др.
3) Нежилые помещения
- офисные помещения;
- складские помещения;
- торговые помещения;
- производственные помещения и др.
Общая классификация недвижимости |
|
|
по характеру использования: |
- для жилья: дома, коттеджи, квартиры; - для коммерческой деятельности: отели, офисные помещения, магазины, рестораны, пункты сервиса, склады; - для производственной деятельности: фабрики, заводы; - для сельскохозяйственных целей: фермы, сады; - для специальных целей: школы, церкви, монастыри, больницы, ясли-сады, дома престарелых, здания правительственных и административных учреждений |
|
по целям владения: |
- для ведения бизнеса; - для проживания владельца; - в качестве инвестиций; - в качестве товарных запасов и НЗП; - для освоения и развития; - для потребления истощимых ресурсов |
|
по степени специализации: |
- специализированная - которая в силу своего специального характера редко (если вообще) продается на открытом рынке для продолжения ее существующего использования, кроме случаев, когда она реализуется как часть ее использующего бизнеса: нефтеперерабатывающие и химические заводы, электростанции; собственность с такими конструктивными особенностями, размерами и спецификой, что рынок таких зданий не существует вообще или в данной местности; - неспециализированная - вся другая недвижимость, на которую существует всеобщий спрос на открытом рынке для использования в существующих или аналогичных целях |
|
по степени готовности к эксплуатации: |
- введенные в эксплуатацию; - требующие реконструкции или капитального ремонта; - незавершенное строительство |
|
по воспроизводимости в натуральной форме |
- не воспроизводимые: земельные участки, месторождения полезных ископаемых; - воспроизводимые: здания, сооружения, многолетние насаждения |
|
По отраслевой принадлежности:
По отношению к производству: |
- жилищно-комунальные - сельскохозяйственные - производственные -производственные -непроизводственные |
|
Применительно к условиям крупных городов принято выделять следующие типологические характеристики:
1. Элитное жилье.
К нему предъявляются следующие основные требования:
• размещение в наиболее престижных районах города;
• принадлежность к «старому» фонду (при наличии проведенного капитального ремонта и реконструкции) или к «сталинскому» фонду;
• кирпичные стены;
• общая площадь квартир не менее 70 кв. м.;
• наличие изолированных комнат по конфигурации, приближенных к квадрату, и большой кухни (площадью не менее 15 кв.м.);
• наличие охраняемого подъезда, подземного или близко расположенного гаража и др.
Для малоэтажных домов коттеджного типа, входящих в состав элитных, характерны такие потребительские требования, как:
размещение на таком расстоянии до города, когда поездка занимает не более 1 ч.;
• кирпичные стены;
• застройка в двух и более уровнях;
• наличие объектов бытового и инженерного обслуживания.
2. Жилье повышенной комфортности. Потребительский спрос на жилье этого типа предполагает наличие следующих основных характеристик:
• возможность размещения в различных (не только наиболее престижных) районах города;
• некоторое снижение требований к площади комнат и кухонь до 12 и 8 кв. м (соответственно);
• наличие гостиной площадью не менее 17 кв. м.;
• большее разнообразие конструктивно-технологических параметров.
Применительно к малоэтажным домам, расположенным в пригородной зоне, основными характеристиками является высокая прочность, долговечность и низкая теплопроводность стен, а также обеспеченность инженерными сетями.
3. Типовое жилье. Для него характерно:
• размещение в любом районе города;
• соответствие архитектурно-планировочных параметров современным строительным нормам и правилам;
• по конструктивно-технологическим параметрам принадлежность к домам второго поколения индустриального домостроения и современным.
Для малоэтажной пригородной застройки наиболее существенны не только технические характеристики, но и обеспеченность основными объектами социально-бытового назначения.
4. Жилье низких потребительских качеств
Исходя из условий потребительского спроса, формирующегося под воздействием фактора платежеспособности, требования, предъявляемые к этому типу жилья весьма невелики:
• размещение в непрестижных районах;
• удаленность от основных транспортных коммуникаций;
• принадлежность к таким конструктивно-технологическим типам, как здания «старого» фонда, не подвергавшиеся капитальным и ремонтно-строительным работам, и дома первого поколения индустриального домостроения;
• размещение в первых этажах домов других типов;
• заниженные архитектурно-планировочные характеристики и т. д.
в зависимости от продолжительности и характера использования жилья:
– первичное жилье – место постоянного проживания;
– вторичное жилье – загородное жилье, используемое в течение ограниченного периода времени;
– третичное жилье – предназначено для кратковременного проживания (гостиницы, мотели и т. д.).
По происхождению:
1. Естественные (природные) объекты – земельный участок, лес и многолетние насаждения, обособленные водные объекты и участки недр. Эти объекты недвижимости называют еще и «недвижимостью по природе».