Тема 5: Сравнительный подход к оценке недвижимости: инструменты и методы

1. Общая характеристика сравнительного подхода

2. инструменты сравнительного подхода к оценке рыночной стоимости

3. виды поправок, методы их расчета и внесения

4. Методы сравнительного подхода, используемые для ОН

(1)

Базовые положения сравнительного подхода:

1. Сравнительные подход – это совокупность методов оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами-аналогами в отношение которых имеется информация о ценах. Объектом аналогом признается объект сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (ФСО №1)

2. Подход основан на постулате: сходные интересы в недвижимости должны быть проданы по сходным ценам. Основной ценообразующий фактор – цена продажи аналога.

3. В основу подхода положены следующие принципы:

1) спроса и предложения

2) замещения

3) вклада (на нем построены все корректировки)

4. Основным условием применения методов сравнительного подхода является активность рынка недвижимости и доступность качественной информации о сделках с аналогами. Сфера применения подхода: активно используется для оценки жилой и коммерческой недвижимости; сложно применить для оценки специализированных объектов и недвижимости, функционирующей в составе имущественного комплекса.

5. информационное обеспечение сравнительного подхода:

- данные о физических и экономических характеристиках оцениваемого объекта и его окружения

- данные о физических и экономических характеристиках объектов аналогов и окружения

-рыночная (ценовая) информация об объектах-аналогах (информации о сделках купли-продажи)

6. Сравнительный подход представлен 2-мя группами методов:

а) метод сравнительного анализа продаж

V – стоимость недвижимости

S_ан –цена продажи аналога

ADJ_ср – суммарная поправка к ценам аналогичных объектов за различия в характеристиках и параметрах между объектом оценки и его аналогом

Золотое правило поправки: если лучше – опустим, если хуже - поднимем.

б) метод соотнесения цены и дохода

Представлен 2-мя модификациями

- методом валового рентного мультипликатора ВРМ

- методом общего коэффициента капитализации

(2)

В процессе применения сравнительного подхода оценщик использует 2 аналитических инструмента – единицы сравнения и элементы сравнения.

Единицы сравнения – это единицы измерения сопоставимого и оцениваемого объекта недвижимости. В качестве цены единицы сравнения может выступать:

- физическая единица (цена единицы площади)

- экономическая единица (цена приносящей доход единицы)

Выбор единицы сравнения зависит от типа недвижимости:

а) При оценке земельных участков используют:

-цена за 1 м кв

- цена за 1 сотку

- цена за 1 гектар

- цена за 1 кв см

- цена за 1 фронтальный метра (если объект для коммерческого использования - протяженность вдоль дороги)

б) оценка застроенных участков

- цена за 1 м кв общей площади

- цена за 1 м кв, предназначенный для сдачи в аренду

- цена за м кв полезной или жилой площади

- цена за м кубический строительного объема (например, для складских помещений)

В некоторых случаях в качестве единицы сравнения используют формирующие доход модули, например, одно посадочное место, один номер, одно машино-место.

Элементы сравнения – это параметры объектов и обстоятельства конкретных сделок, формирующих цену с учетом региональных особенностей и экономической составляющей функционирования рынка недвижимости. Элементы сравнения охватывают все основные факторы, влияющие на стоимость. Нумерация играет роль.

1) передаваемые права собственности и ограничения на недвижимость

2) условия финансирования сделки. При всем многообразии способов финансирования их можно сгруппировать:

-финансирование за счет собственных средств инвестора единым платежом

- смешанное финансирование с использованием банковского (как правило, ипотечного) кредита

-смешанное финансирование с использованием кредита, предоставляемого продавцом или покупка в рассрочку

3) условия продажи

Наиболее распространенными формами нетипичных условий сделок являются:

- сделки, заключенные под давлением

- сделки, осуществляемые по желанию продавца в более короткие сроки экспозиции по сравнению с типичными сроками

- финансовые, корпоративные и родственные связи

- особые предпочтения инвестора относительно объекта

- особые условия процедуры отчуждения собственности

- особые условия налогообложения

4) условия рынка (время продажи)

Могут отсутствовать

5) местоположение

6) физические характеристики (их много). К их числу относится: размер здания, качество строительства, архитектурный стиль, строительные материалы, возраст и состояние здания, функциональная полезность, размер земельного участка, привлекательность, благоустройство, экология.

7) экономические характеристики (параметры недвижимости определяющие её доход). Важны чаще для коммерческой недвижимости, размер дохода зависит от эксплуатационных расходов, качества управления, состава арендаторов, условий договора аренды, срока окончания договора аренды, возможности его продления.

8) отклонения от текущего использования. Приоритетным критерием отбора аналогов является идентичность из назначений.

9) наличие движимого имущества

(3)

Виды поправок:

- денежные поправки (изменяют на определенную сумму цену аналога и вносятся путем прибавления или вычитания преимущества в стоимости). Денежные поправки могут вноситься в цену аналога в целом или вводятся к цене единицы сравнения аналога (1 м кв, 1 м куб).

- процентные поправки изменяют цену недвижимости на определенный коэффициент и вносятся путем умножения на этот коэффициент корректирующий цену аналога. Могут вноситься в цену в целом или на м.кв. Поправки процентные могут вноситься на независимой или кумулятивной основе. Например:

Элемнет сравнения	объект аналог	поправки на независимой (+/-) основе	поправки на кумулятивной основе (умножение)
цена	100 000	100 000	100 000
дата продажи	4 месяца назад	+4 %	1,04
место положения	на 5 % лучше, чем у оцениваемого	-5%	0,95
состояние	на 10% лучше, чем у оцениваемого	-10%	0,9
качество строительства	на 2 % хуже, чем у оцениваемого	+2%	1,02
общая поправка		-9%	1,04*0,95*0,9*1,02 = 0,906984
скорректированная стоимость		91 000	90 698

Методы внесения поправок

Главным преимуществом денежных поправок является то, что последовательность их внесения м.б. различной и не влияет на результат. Процентные поправки предусматривают определенную последовательность их внесения: в последовательности элементов сравнения.

23.03.2011

СЕМИНАР

Сравнительный подход

Решение задач методом прямого сравнения продаж

V = Sан+/- поправки

Таблица оценочных корректировок (поправок)

Элементы сравнения	Аналог 1	Аналог 2	Аналог 3
Цена продажи	235 000	290 000	200 000
Площадь (м кв)	180	200	170
4 наличие офисной мебели	0	0	14500
3 местоположение	-6000	0	-10200
2 рыночные условия (дата продажи)	235000(1+0,008)^3 -235 000 = 5685	290000-18 000(1+0,008)^6 -290 000-18 000 =13320	0
1 условия финансирования	0	-18 000	0
скорректированная цена	234685	285320	204300
скорректированная цена 1 м кв	1304	1427	1202
среднеарифметическая стоимость 1 м кв	1311
стоимость оцениваемого объекта	1311*170 м кв = 222870

Задача 2

Элементы сравнения	Аналог 1	Аналог 2	Аналог 3
Цена продажи	98 000	94 000	90 000
Площадь (м кв)	79	75	70
1 условия продажи	0	6000	0
2 рыночные условия (дата продажи)	2366,112	7419,487254	0
3 местоположение	-3500	0	-4200
4 наличие оборудования	-8400	-8400	0
скорректированная цена	88466,112	99019,49	85800
скорректированная цена 1 м кв	1119,824203	1320,259867	1225,714
среднеарифметическая стоимость 1 м кв	1221,932785
стоимость оцениваемого объекта	91644,95887

Задача 4

Для определения величины корректировок пользуемся методом сопоставимых пар продаж

Таблица оценочных поправок

Корректировка:

1. На дату продажи

Корректировка на дату продажи выводится из объектов 1 и 3 (отличаются только датой продажи и условиями финансирования; условия финансирования учли выше)

6500-300 = 6200

(6200-5600)/5600*100 =10, 71% , т.е за год цены недвижимости на данном рынке увеличились на 10, 71%

2. Корректировка на размер (площадь дома, количество комнат и спален, площадь участка)

2 варианта:

-участок 6 соток, площадь 400 м, 6 комнат – 2 и 4

- 4 сотки, площадь 320, 5 комнат – 1, 3, 5 и оцениваемый

Корректировку на размер выводим из сравнения объектов 1 и 2, 2 и 3.

Корректировка на размер равна (1 и 2): 6000-7200=800

3. Корректировку на гараж выводим из сравнения объектов 1-5,2-5,3-5.

6200-5980 = 220

4. Коректировку на законченный подвал выводим на сравнение

6730-5980=750

Элементы сравнения	Аналог 1	Аналог 2	Аналог 3	Аналог 4	Аналог 5
Цена продажи	6500	7800	5600	7000	5400
Право собственности	0	0	0	0	0
Скорректированная цена	6500	7800	5600	7000	5400
Условия финансирования	-300	-800	0	0	0
Скорректированная цена	6200	7000	5600	7000	5400
Условия продаж	0	0	0	0	0
Скорректированная цена	6200	7000	5600	7000	5400
Условия рынка (дата продаж)	0	0	600	750	578
Скорректированная цена	6200	7000	6200	7750	5978
местоположение	0	0	0	0	0
Скорректированная цена	6200	7000	6200	7750	5978
Размер	0	-800	0	-800	0
Скорректированная цена	6200	6200	6200	6950	5980
Гараж	-220	-220	-220	-220	0
Скорректированная цена	5980	5980	5980	6730	5980
Подвал	750	750	750	0	750
Скорректированная цена	6730	6730	6730	6730	6730
Общая чистая коррекция	230	-1070	1130	-270	1330
Чистая коррекция в процентах от цены продажи	3,5	-13,7	20,2	-3,9	24,6
Общая валовая коррекция	1270	2570	1570	1770	1330
Валовая коррекция в процентах от цены продажи	19,5	32,9	28,0	25,3	24,6

28.03.2011

ЛЕКЦИЯ

Международными стандартами предусмотрена следующая последовательность внесения поправок (в порядке элементов сравнения).

ЗАМЕЧАНИЯ: физические характеристики часто требуют больше, чем одну поправку. Здесь последовательность роли не играет.

Механизм внесения процентных поправок

-независимо от того, какая поправка выбрана первой, она умножается на цену продажи аналогичной недвижимости для получения цены, скорректированной по данной характеристике.

-следующая поправка умножается на первую корректированную цену, а не первоначально указанную.

- эта последовательность действий продолжается до тех пор, пока не будут внесены все поправки.

Методы расчета поправок

В настоящее время наибольшее распространение получили следующие методы (их 6)

1) метод анализа парных продаж (сопоставимых пар продаж)

Метод предполагает поиск 2-х почти идентичных объектов, отличающихся только одной характеристикой и ценой. Разница в цене – есть стоимость этой характеристики