Оценка недвижимости Долгова Ольга Вениаминовна

Литература:

1. Иванова «Оценка стоимости недвижимости» +задачник

2. Грибовский С.В. «Оценка стоимости недвижимости»

3. «Оценка недвижимости» под редакцией Грязновой и Федотовой

4. Тарасевич «Оценка недвижимости»

5. Дамодаран «Инвестиционная оценка: инструменты и методы оценки любых активов»

6. Рудгайзер «Оценка стоимости недвижимости»

7. ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ»!!!

8. Федеральные стандарты оценки (ФСО№1, 2, 3)

16.02.11

Тема 1: Общие вопросы оценки имущества. Институциональные основы оценочной деятельности.

1. Понятие и объекты оценки имущества. История развития оценочной деятельности в России.

2. Формы регулирования оценочной деятельности: государственное регулирование и саморегулирование.

3. Стандартизация оценочной деятельности

4. Рыночная стоимость и другие виды стоимости. Сфера их применения

5. Принципы оценки имущества

(1) Оценка имущества – это есть (1) определение стоимости имущества в соответствии с поставленной (2) целью, (3) процедурами оценки и (4) требованиями этики оценщика.

Имущество – это ...

Для осуществления оценки стоимости необходимо наличие:

- полезности

- дефицитности

- возможности передачи имущественных прав

Основным видом оценки является рыночная оценка.

Оценка всегда проводится с конкретной целью: в первую очередь для принятия управленческих решений с целью повышения эффективности деятельности компании, т.е. повышения её рыночной стоимости; купля-продажа, страхование, передача с уставный капитал, получение кредита, залог, при слиянии, поглощении, разделении, выделении, ликвидации, в случае судебных разбирательств, составления брачных контрактов и др.

В зависимости от поставленной цели выбирается характер оцениваемой стоимости (рыночная, ликвидационная и т.д.)

Какую, где и как нужно собрать информацию, проверка достоверности, анализ, использование определенных методов и технологий, предоставление отчета об оценке.

Все методы оценки недвижимости делятся в рамках 3-х подходов:

- затратный (например, сколько бы стоило построить наш факультет по сегодняшней стоимости материалов, но с учетом совокупного накопленного износа - физического, функционального, внешнего.)

- доходный (прогнозируем будущие доходы на основе дисконтирования или капитализации (применяется сейчас))

- сравнительный (проанализировать подобные предложения на рынке, но с определенными поправками за различия, основан на расчете оценочных мультипликаторов)

Рынок недвижимости – рынок несовершенный, поэтому по разным подходам оценки будут разными.

В оценке бизнеса же методы могут находиться на границе нескольких подходов.

Этической стороне в оценке уделяется огромное внимание. Существует кодекс профессиональной этики оценщиков РФ (взаимоотношения оценщика и заказчика, и собственника, и государства, и др., далее расшифровывается что этично, а что нет). Первый кодекс в России появился в 1995, но он был переведен и копирован из американского кодекса.

Объекты оценки (ст. 5 ФЗ № 135):

• вещь – отдельный материальный объект

• совокупность вещей, составляющих имущество лица, в т.ч. имущество определенного вида (движимое и недвижимое (определение ГКРФ, ввел Петр I в 1714 г), в т.ч. предприятие) недвижимость – это земельные участки и их улучшение, а т.ж. морские суда и пр.

• право собственности (владения, пользования и распоряжения) иные вещные права на имущество или отдельные вещи из состава имущества (право хозяйственного ведение, оперативного управления, залога, аренды, сервитуты (право для прохода, прокладки коммуникаций))

• право требования, обязанности, долги.

• работы, услуги, информация

• иные объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством РФ предусмотрена возможность их участия в гражданском обороте

В современном русском профессиональном языке закрепился термин оценка недвижимости (ОН), подразумевая под ним проведение процедур определения стоимости недвижимости. Однако в сфере недвижимости проводятся различные оценки:

-оценка технического состояния зданий и сооружений

-оценка эффективности проектов по улучшению недвижимости (строительство, капремонт, реновация, девелопмент и т.д.)

-оценка эффективности управления недвижимостью

-оценка экологических и социальных последствий улучшения недвижимости

-оценка сроков строительства и экономической жизни (период времени, в течение которого есть желающие проживать или вести деятельность в этом здании) улучшений (зданий и сооружений)

-оценка для целей постановки на бух учет и т.д.

Во всех этих случаях используется термин оценка, однако теория и практика таких оценок имеет существенные отличия: этими оценками занимаются различные специалисты. Нас же интересует оценка стоимости недвижимости.

История развития оценочной деятельности в России:

Как самостоятельный вид предпринимательской деятельности возникла в период великой депрессии из-за появления более острой необходимости управления имеющимся имуществом. Т.е. спрос породил предложение.

Современная теория и практика оценки имущества является продуктом длительного исторического развития, основные этапы которого неразрывно связаны с изменением института собственности в России.

Выделяют 3 этапа:

1. Дореволюционный (до 1914 г.) называлась оценочная статистика. Причем Россия была одной из ведущих в этой области (в частности Воронеж). Переписка Пушкина, «От моря до моря» Киплинга. Оценка земли проводилась по определенным правилам и инструкциям, датируемым 1754 года. А 28.02.1752 г. Манифест Елизаветы положил начало общегосударственным межевым оценочным работам. 19.09.1765 г манифест Екатерины II обозначил начало межевания, + проводилось изучение, описание и оценка всех дворянских имений в 1779 г началась подготовка оценщиков в Москве в « Константиновской землемерной школой» с 1835 г - «Межевой институт». В 1861 г. с отменой крепостного права появился налога на имущество, что дало бурный толчок развитию оценки недвижимости. В 1860-1880 гг. были осуществлены массовые оценочные работы на территории Российской империи. Экспериментальные приемы оценочной статистики были отработаны в 1876 г в Черниговской губернии. В 1883, 1893 гг. и последующих гг.-х принимается масса законов и правил по оценке недвижимого имущества.

Огромный вклад в развитие оценки внес С.Ю. Витте. Он инициировал множество законов. Теория российской оценки была изложена Витте в книге «Конспект лекций о народной и государственном хозяйстве». Во 2-й половине 19-го века в России было 2 вида кредитных институтов: коммерческие и земельные (выдавали ссуды под залог недвижимости) банки. Стоимость недвижимости определялось по нормативной цене. Специальная цена (оценивалась оценщиками через оценку доходности и капитализации).

2. Советский (с 1917 г. до начала 90-х). Развитие оценочной деятельности остановилось. Проводились переоценки на 1.10.1925 г., на 1.01.1960 г., на 1.01.1972 г., а затем с 1991 года – каждый год. Впервые в переоценке на 1.01.1995 г разрешили использовать не только коэффициенты, рекомендованные Госкомстатом, но и оценивать по документально подтвержденным рыночным ценам, в т.ч. с привлечением оценщика. Однако нельзя сказать, что для оценки советский период был совсем потерян, т.к. было интенсивное строительство, что позволяло оценивать его по затратному методу.

3. Современный (официально с лета 1993 года, т.к. было создано российское общество оценщиков. День оценщика - 27 ноября 1996 года была введена профессия оценщика). Возродили Американцы (лекции и семинары Фридмана). Также важен опыт Великобритании (там 1-я саморегулируемая организация была создана во время отмены у нас крепостного права, у нас закон – в 2007г.)

Начиная с 90-х гг. оценка начала возрождаться. Причем первыми зашевелились банки, т.к. требовалась оценка залоговой недвижимости. Мощным толчком стал 1995 г., т.к. впервые разрешилось привлекать к оценке независимых оценщиков. Причем профессию ввели в 96г., а описали в 98г. Однако оценка развивалась вне рамок законодательства, т.к. закон был принят лишь в 1998 г.

17.02.11

(2) В регулировании любой деятельности существуют 2 формы:

- государственное регулирование

- саморегулирование

Регулирование ОД – это система мер и процедур, направленных на повышение качества услуг оценщиков и соответствие их определенным критериям, устанавливаемым профессиональным сообществом оценщиков (саморегулирование) или госорганами (госрегулирование) либо совместно (в России)

Регулирование ОД со стороны госорганов заключается в разработке системы нормативных актов, устанавливающих статус проф. оценщиков и основных условий взаимодействия участников рынка оценочных услуг.

Роль СРО (саморегулируемых организаций оценщиков) заключается в методическом сопровождении деятельности оценщиков, разработки стандартов оценки и норм профессиональной этики, а также в осуществлении контроля качества услуг.

Регулирование развивается в рамках следующих процедур:

-определение методических требований к процедурам оценки, которые традиционно формируются в стандартах оценки (федеральных и стандартов СРО)

-определение требований к морально-этическим качествам оценщика, связанным с его независимостью; данные требование зафиксированы в кодексах профессиональной этики оценщика (на сегодняшний момент действует Национальный кодекс этики оценщиков РФ, утвержден национальным советом по оценочной деятельности РФ 25.05.2005 г.)

- определение требований к уровню профессиональной подготовки и опыту практической работы оценщика, которые отражаются в уровне профессиональных знаний.

Регулирование ОД осуществляется:

-Министерством экономического развития РФ

-Национальный совет по оценочной деятельности в РФ (создан в апреле 2008 года) в части разработки федеральных стандартов и др. документов (кодекс...)

-Саморегулируемыми организациями оценщиков в части разработки и утверждения стандартов и правил ОД

Государственное регулирование:

1 закон и 3 федеральных стандарта.

ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» №135-ФЗ от 29.07.1998г (вносилось 19 изменений, последнее из которых было 28.12.2010) раньше лицензировалась – теперь нет, появились четкие требования к отчету, к профессии.

+ ФСО 1, 2, 3.

Законом определяются правовые основы регулирования ОД в отношении объектов оценки, принадлежащих РФ, субъектам РФ, муниципальным образованиям, юридическим и физическим лицам для целей совершения сделок с объектом оценки, а также иных целей.

В законе 4 главы и 26 статей. БУДЕТ КОНТРОЛЬНАЯ В СЛЕДУЮЩИЙ РАЗ!!!!!!

ОД – это профессиональная деятельность субъектов ОД, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой или иной стоимости (ликвидационная, инвестиционная).

Субъекты ОД (ст. 4). Субъектами ОД (оценщиками) признаются физические лица, являющиеся членами одной из СРО оценщиков и застраховавшие свою ответственность. Оценщик может осуществлять оценочную деятельность:

-самостоятельно занимаясь частной практикой

-на основании трудового договора м/у оценщиком и юридическим лицом, которое соответствует требованиям статьи 15.1 ФЗ.

Требования к договору на проведение оценки (ст.9 и ст. 10)

Важной особенностью российской оценочной практики является законодательно ограниченное требование к форме и содержанию договора. Основанием для проведения оценки является договор, заключенный между заказчиком и оценщиком или юридическим лицом, с которым оценщик заключил трудовой договор. В данном случае в договоре должны быть указаны сведения об оценщике, который будет проводить оценку. Договор заключается в простой письменной форме и должен содержать:

-описание объекта оценки позволяющее его точно идентифицировать

-вид стоимости имущества (способ оценки)

-размер денежного вознаграждения оценщика

-сведения об обязательном страховании гражданской ответственности оценщика

-наименование СРО, членом которой оценщик является и место её нахождения

-указание на стандарты ОД (ФСО 1, 2, 3)

Важно: отдельные требования предъявляются к содержанию задания на оценку, которое является неотъемлемой частью договора (ФСО 1, пункт 17). Задание включает:

-объекты оценки

-имущественные права на него (полное право собственности или долевое, премии и скидки за контроль)

-цель оценки

-предполагаемое использование результатов и связанные с этим ограничения

-вид определяемой стоимости (ФСО №2)

-дата оценки (любая, чаще дата составления ТЗ, или последнего посещения) и сроки её проведения

-ограничения и допущения

Страхование ответственности оценщика (ст.24.7)

Объектом страхования являются имущественные интересы, связанные с риском ответственности оценщика (страхователя) по обязательствам, возникающим вследствие причинения ущерба заказчику, заключившему договор на проведение оценки, и (или) третьим лицам.

Страховым случаем является установленный вступившим в законную силу решением арбитражного суда или признанный страховщиком факт причинения ущерба действиями (бездействием) оценщика в результате нарушения требований ФСО, стандартов и правил СРО, членом которой являлся оценщик на момент причинения ущерба.

В случае наступления страхового случая страховщик производит страховую выплату в размере причиненного заказчику и (или) третьему лицу реального ущерба, установленном вступившим в законную силу решением арбитражного суда, но не более чем в размере страховой суммы по договору обязательного страхования ответственности.

Договор обязательного страхования ответственности заключается на срок не менее одного года с условием возмещения ущерба, причиненного в период действия договора обязательного страхования ответственности, в течение срока исковой давности, установленного законодательством Российской Федерации.

Страховой тариф по договору обязательного страхования ответственности может определяться страховщиками в зависимости от стажа осуществления оценочной деятельности оценщиком, количества предыдущих страховых случаев и иных влияющих на степень риска причинения ущерба обстоятельств.

Договор обязательного страхования ответственности может предусматривать уплату оценщиком страховой премии в рассрочку и сроки уплаты страховых взносов.

Датой уплаты страховой премии (страхового взноса) считается день уплаты страховой премии (страхового взноса) наличными деньгами страховщику или день перечисления страховой премии (страхового взноса) на расчетный счет страховщика.

Договор обязательного страхования ответственности вступает в силу с момента уплаты страхователем первого страхового взноса, если законодательством Российской Федерации не предусмотрено иное.

Контроль за осуществлением своими членами обязательного страхования ответственности проводится СРО, которая вправе устанавливать дополнительные не противоречащие законодательству Российской Федерации требования к договорам обязательного страхования ответственности, заключаемым членами такой саморегулируемой организации оценщиков.

Права и обязанности оценщика (ст.14, ст.15)

Оценщик имеет право:

• применять самостоятельно методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки;

• требовать от заказчика при проведении обязательной оценки объекта оценки обеспечения доступа в полном объеме к документации, необходимой для осуществления этой оценки;

• получать разъяснения и дополнительные сведения, необходимые для осуществления данной оценки;

• запрашивать в письменной или устной форме у третьих лиц информацию, необходимую для проведения оценки объекта оценки, за исключением информации, являющейся государственной или коммерческой тайной; в случае, если отказ в предоставлении указанной информации существенным образом влияет на достоверность оценки объекта оценки, оценщик указывает это в отчете;

• привлекать по мере необходимости на договорной основе к участию в проведении оценки объекта оценки иных оценщиков либо других специалистов;

• отказаться от проведения оценки объекта оценки в случаях, если заказчик нарушил условия договора, не обеспечил предоставление необходимой информации об объекте оценки либо не обеспечил соответствующие договору условия работы;

• требовать возмещения расходов, связанных с проведением оценки объекта оценки, и денежного вознаграждения за проведение оценки объекта оценки по определению суда, арбитражного суда или третейского суда.

Оценщик обязан:

• быть членом одной из саморегулируемых организаций оценщиков;

• соблюдать при осуществлении оценочной деятельности требования настоящего Федерального закона, других федеральных законов и иных нормативных правовых актов Российской Федерации, федеральные стандарты оценки, а также стандарты и правила оценочной деятельности, утвержденные саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой он является;

• соблюдать правила деловой и профессиональной этики, установленные саморегулируемой организацией оценщиков (далее - правила деловой и профессиональной этики), членом которой он является, а также уплачивать взносы, установленные такой саморегулируемой организацией оценщиков;

• сообщать заказчику или юридическому лицу, с которым он заключил трудовой договор, о невозможности своего участия в проведении оценки вследствие возникновения обстоятельств, препятствующих проведению объективной оценки;

• обеспечивать сохранность документов, получаемых от заказчика и третьих лиц в ходе проведения оценки;

• представлять заказчику информацию о членстве в саморегулируемой организации оценщиков;

• представлять саморегулируемой организации оценщиков информацию о юридическом лице, с которым он заключил трудовой договор, в том числе информацию о соответствии такого юридического лица условиям, установленным статьей 15.1 настоящего Федерального закона, а также сведения о любых изменениях этой информации;

• представлять по требованию заказчика страховой полис и подтверждающий получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности документ об образовании;

• не разглашать конфиденциальную информацию, полученную от заказчика в ходе проведения оценки, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации;

• в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, предоставлять копии хранящихся отчетов или содержащуюся в них информацию правоохранительным, судебным, иным уполномоченным государственным органам по их требованию;

• по требованию заказчика предоставлять заверенную саморегулируемой организацией оценщиков выписку из реестра членов саморегулируемой организации оценщиков, членом которой он является.

Обязательность проведения оценки (ст.8)

2 группы случаев:

- если объект оценки полностью или частично принадлежит РФ, субъектам РФ или муниципальным образованиям.

- в случае возникновения спора о стоимости объекта

Независимость оценщика (ст.16)

Независимость оценщика – это отсутствие у него имущественного или иного интереса в оцениваемом объекте. Оценка не может проводиться оценщиком если:

-он является учредителем, собственником, акционером, должностным лицом или работником юр лица – заказчика, лицом, имеющим имущественный интерес в объекте оценки.

-он состоит с указанным лицом в близком родстве или свойстве.

Проведение оценки не допускается, если:

- в отношении объекта оценки оценщик имеет вещные или иные обязательные права вне договора;

- оценщик является участником (членом) или кредитором юр лица – заказчика, либо такое юр лицо является кредитором или страховщиком оценщика.

Юр лицо не вправе заключать договор на проведение оценки заказчиком в случаях, если оно имеет имущественный интерес в объекте оценки и или является афилированным лицом заказчика.

Лицензирование оценочной деятельности – НЕ ЛИЦЕНЗИРУЕТСЯ (кроме Испании и Италии). С 98 по 2001 действовало временное положение о лицензировании в 15-ти регионах России. В 2001 г лицензии выдавались по видам (их 4:недвижимости, интеллектуальной собственности) оценочных работ. В 2002 г лицензии выдавались просто на оценочные работы. С 1.07.2006 г ОД исключена из числа лицензируемых. С 1.01.2008 г ОД могут заниматься только члены СРО, застраховавшие свою деятельность.

Саморегулирование оценочной деятельности:

ФЗ №315-ФЗ «О саморегулируемых организациях» от 1.12.2007г.

Дополнительно к госрегулированию саморегулирование ОД осуществляется СРО оценщиков и распространяется на членов таких организаций. СРО призваны занять место посредника м/у органами государственной власти, профучастниками рынка и их клиентами. В 1861 г в Великобритании создана самая первая в мире СРО: «Королевский институт чартерных сюрвееров (землемеров)».

СРО признается некоммерческая организация, созданная в целях регулирования и контроля оценочной деятельности, включенная в единый государственный реестр СРО оценщиков и объединяющая на условиях членства оценщиков (по сути для защиты интересов оценщиков).

Требования для включения СРО в реестр:

- объединение в качестве членов не менее 300 физических лиц

-наличие компенсационного фонда, который создается за счет взносов членов в денежной форме.

-наличие коллегиального органа управления (совета, наблюдательного совета, функционально специализированных органов и структурных подразделений, наличие стандартов и правил ОД)

Работники СРО не вправе осуществлять оценочную деятельность.

На сегодняшний день федеральной регистрационной службой в реестр СРО включены:

-Некоммерческое партнерство «Саморегулируемая межрегиональная ассоциация специалистов-оценщиков» НП СМАОс

-Некоммерческое партнерство «Саморегулируемая организация ассоциации российских магистров оценки» НП СРО АРМО

-Общероссийская общественная организация «Российской общество оценщиков» СРО РОО ( с нее летом 1993 года )

-Некоммерческое партнерство «СРО оценщиков Сибирь» НП СРОС

Функции (ст. 19)

Важнейшие направления деятельности СРО:

- совершенствование системы контроля качества работы членов СРО и проведение экспертизы оценочных работ

- антидемпинговые мероприятия

- формирование системы информирования заказчиков оценочных услуг о состоянии рынка оценки

- участие в разработке и совершенствовании методик проведения рейтингов оценщиков

- разработка системы справочной информации по различным параметрам, применяемым в процессе оценки

- анализ новых методических решений в ОД и рекомендаций по их применению

- организация работы по постоянному мониторингу судебной практики по вопросам оценочной деятельности

- и др.

Порядок проведения СРО контроля за осуществлением ОД (ст. 24.3) не реже 1 р в три года

Порядок применения дисциплинарных взысканий в отношении членов СРО (ст. 24.4.)

Требование к членству в СРО (ст. 24)

(3) Одной из форм госконтроля является разработка стандартов оценки, которые устанавливают определения фундаментальных понятий, относящихся к оценке имущества и предлагают основные принципы осуществления ОД.

Система стандартов должна обеспечить:

- нормативное закрепление единства методических подходов при выполнении работ по оценке

- четкие требования к важнейшим составляющим процесса оценки, а также её результата

- унификацию требований к составу и формам представления документов, отражающих результаты оценки

- воспроизводимость результатов оценки, стабильность качественных показателей оказываемых услуг (каждая цифра должна быть показана – откуда взяли и как считали)

- определение объема технико-экономической информации, используемой при оценке

- создание условий для действенного контроля за качеством оценочных услуг

Уровни стандартов:

1. Международные стандарты оценки, издаваемые международным комитетом по стандартам оценки имущества (IVSC – создана в 1981 г.)

2. Европейские стандарты оценки, разрабатываемые европейской группой ассоциаций оценщиков (TEGOVA – штаб квартира в Брюсселе «мини Европа»)

3.Федеральные стандарты оценки, разрабатываемые национальным советом по ОД в РФ с учетом международных стандартов. В 2007 г приняты следующие стандарты:

- ФСО «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки» ФСО №1 утвержден приказом минэкономразвития от 20.07.2007 № 256 (в редакции от 22.10.2010 № 509)

- ФСО №2 «Цель оценки и виды стоимости» Приказ № 255 (в редакции от 22.10.2010)

- ФСО №3 «Требования к отчету об оценке» Приказ № 254 (измения не вносили)

Требования стандартов являются обязательными при определении вида стоимости оценки объекта, подходов к оценке и методов, а также при проведении оценки

4. Стандарты и правила ОД разрабатываемые и утверждаемые СРО (не могут противоречить федеральным)

(4) Компоненты стоимости:

- полезность

- дефицитность

- возможность передачи имущественных прав

Стоимость, цена, затраты:

Стоимость – это денежный эквивалент, который покупатель готов заплатить за оцениваемый объект

Цена – это денежная сумма, предлагаемая или уплаченная за объект оценки или его аналог

Затраты – это сумма денежных средств, которые необходимы для воспроизводства оцениваемого объекта

Оценщик определяет стоимость, но ориентируется на цены продаж аналогов (сравнительный подход) и понесенные затраты (затратный поход).

Виды стоимости:

Рыночная стоимость (ст.3 ФЗ + ФСО №2) – знать наизусть – это наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, и на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайных обстоятельства, т.е. когда:

- одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение

- стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах

- объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки

- цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было

- платеж за объект оценки выражен в денежной форме

Рыночная стоимость определяется при:

-изъятии имущества для гос нужд

-при определении стоимости размещенных акций общества, приобретаемых обществом по решению общего собрания акционеров

-при определении стоимости залога, в т.ч. при ипотеке

- при определении стоимости неденежных вкладов в уставный (складочный) капитал

- при определении стоимости имущества должника в ходе процедуры банкротства

- при определении стоимости безвозмездно полученного имущества

В случае, если в нормативно-правовом акте, содержащем требования обязательного проведения оценки либо в договоре обоценке не определении конкретный вид стоимости, определению подлежит рыночная стоимость (ст.7.ФЗ)

Определение др видов стоимости дано в ФСО №2 «Цель оценки и виды стоимости». 4 вида стоимости в РФ:

-рыночная

-инвестиционная - это стоимость для конкретного лица или группы лиц при установленных данным лицом (лицами) инвестиционных целях использования объекта оценки. При её определении, в отличие от рыночной, учет возможности отчуждения по инвестиционной стоимости на открытом рынке не обязателен.

Инвестиционная стоимость м.б. больше, меньше или равна рыночной, но чаще всего больше.

Инвестиционная стоимость определяется в случае инвестиционного проектирования

-ликвидационная стоимость – это расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден за срок экспозиции объекта, меньший типичного срока экспозиции для рыночных условий в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества. При определении данной стоимости, в отличие от рыночной, учитывается влияние чрезвычайных обстоятельств, вынуждающих продавца, продавать объект оценки на условиях не соответствующих рыночным.

Ликвидация бывает упорядоченная и ускоренная.

-кадастровая стоимость (ст 3 ФЗ) – это стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки, либо рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. Она определяется для целей налогообложения; определяется методами массовой оценки или индивидуально для конкретного объекта оценки, устанавливается и утверждается в соответствии с законодательством , регулирующим проведение кадастровой оценки.

С т.зр. б/у стоиомость:

-первоначальная

-восстановительная

-остаточная

В зависимости от порядка оценки различают:

-стоимость воспроизводства – требование идентичности

-стоимость замещения – требование аналогичности

Данные виды стоимости – основа для применения затратного подхода в оценке. Используются в т.ч. для целей страхования.

Состав видов стоимости, предусмотренных международными и европейскими стандартами несколько шире и может меняться с течением времени. Международные стандарты делят все виды стоимости на 2 группы (базы оценки):

- рыночная стоимость

- базы оценки, отличные от рыночной стоимости (стоимость пользования, страховая, для целей налогообложения, утилизационная, ликвидационная, специальная).

(5) Теоретической базой процесса оценки и основой аналитической деятельности оценщика является набор оценочных принципов. Принципы представляют собой трактовку общеэкономических законов с позиции участников рынка. Принципы взаимосвязаны, в обобщенном виде универсальны. В процессе оценки задействованы все принципы, но степень значимости их может различаться (зависит от объекта, цели оценки и конкретной ситуации). Сформулированы в результате многолетнего опыта работы оценщиков и зафиксированы в международных стандартах.

Существуют 4 группы принципов.

Принципы оценки имущества:

1) принципы, основанные на представлениях пользователя

-полезность

Способность объекта недвижимости удовлетворять потребности пользователя в данном месте и в течение данного периода времени. Объект недвижимости, обладающий большей полезностью для пользователя обладает и большей полезностью на рынке.

- принцип замещения

Заключается в том, что максимальная цена оцениваемого объекта определяется минимальной суммой, за которую может быть приобретен другой аналогичный объект с эквивалентной полезностью. Принцип используется во всех 3-х подходах:

• Сравнительный (типичный благоразумный покупатель, не заплатит за объект больше, чем стоимость аналогичного объекта одинаковой полезности на местном рынке)

• Затратном (покупатель не будет платить за собственность больше, чем стоимость строительства нового объекта одинаковой полезности)

• Доходном (учитывается доходность аналогичных объектов)

- принцип ожидания

Базовый для доходного подхода. Ожидание – это установление текущей стоимости доходов или иных выгод, которые м.б. получены в будущем от владения недвижимостью.

В основе принципа лежит теория изменения стоимости денег во времени. Чем больше положительных ожиданий, тем выше стоимость.

2) принципы, связанные с эксплуатацией собственности (связанный с эксплуатации компонентов стоимости) Можно назвать их внутренними принципами, т.к. они характеризуют то, что происходит внутри имущества:

-принцип добавочной (остаточной) продуктивности земли

Связано с классической экономической теорией (факторы производства: труд, капитал, земля, предпринимательская способность, некоторые выделяют информацию), т.е. тем, что земля – фактор неподвижный. Гласит: в основе стоимости земли лежит её остаточная (добавочная) продуктивность, которая определяется чистым доходом, относящимся к земле, после компенсации затрат на труд, капитал и предпринимательские способности. Добавочная продуктивность может иметь место, поскольку земля позволяет получать дополнительные доходы за счет максимизации выручки, минимизации затрат или удовлетворения особых потребностей.

- принцип вклада

Гласит: в результате инвестиций д.б. получен доход, остающийся после покрытия издержек.

-принцип возрастающей и уменьшающейся отдачей

Состоит в том, что увеличение капвложений в основные составляющие производства обуславливают увеличение темпов роста прибыли лишь до определенного предела, после которого прирост прибыли становится меньше прироста капложений. Данный предел соответствует максимальной стоиомсти объекта

-принцип сбалансированности или баланса

Максимальная стоимость достигается, сохраняется и поддерживается тогда, когда все факторы экономически сбалансированы. Если они несбалансированны возникает недоулучшеная или переулучшеная собственность.

-принцип оптимального размера

Гласит: при сложившихся на рынке тенденциях большим спросом пользуется определенная (оптимальная) величина объекта собственности данного типа.

-принцип разделения (объединения) элементов объекта и прав собственности на него.

Гласит: саму недвижимость и права на нее надо разделять и объединять так, чтобы стоимость при этом увеличилась. М.б. физическое разделение, разделение по времени владения, по залоговым правам.

3) принципы, связанные с рыночной средой (внешние)

- спроса и предложения

- конкуренции

- зависимости

Гласит: стоимость оцениваемой собственности зависит от характера и стоимости окружающей собственности.

-соответствия

Гласит: максимальная стоимость собственности возникает тогда, когда уровень архитектуры, удобств, характера использования собственности соответствует потребностям и ожиданиям местного рынка.

- изменения

Отражает факт непостоянства стоимости во времени. Гласит: стоимость постоянно изменяется как в результате изменения самой собственности, так и в результате изменения внешних условий. Отсюда, стоимость всегда определяется на конкретную дату (чаще всего дата ТЗ или последнего осмотра объекта). Может произойти экономическое старение населения.

4) Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования

Гласит: наилучшее и наиболее эффективное использование земли или собственности с улучшениями (зданиями, сооружениями) это вероятное использование свободной земли или собственности с улучшениями, которое (перечисляются критерии принципа):

-юридически допустимо

-физически осуществимо

-финансово целесообразно

-наиболее рентабельно, т.е. стоимость была бы максимальная

1.03.2011 г.