1.1.1. Свободные земельные участки по назначению

1.1.2. Природные комплексы для их эксплуатации

1.1. Естественные (природные) по происхождению 1.2. Искусственные (постройки)

недвижимость

Фасетный – предполагает параллельное разделение множества объектов недвижимости на независимые группы.

Семинар 02.03.2011

Затратный подход к оценке недвижимости

V – cn-nm недвижимости

LV – cmоимость земельного участка

(IV-D) – стоимость улучшений

IV – восстановительная стоимость улучшений

D – совокупный износ (физический износ, функциональный износ, внешний (экономический) износ)

Износ бывает устранимый (исправимый) и неустранимый (неисправимый). Износ считается устранимым если недостатки можно устранить физически и делать это экономически целесообразно. Внешний износ зачастую является неустранимым.

Задача: оценить офисное здание (задача гипотетическая, т.к. здесь присутствуют все виды износа). Совокупный накопленный износ будет определяться методом разбиения. Метод разбиения используется чаще всего и предполагает оценку 10-ти видов износа (на практике все вместе они не встречаются). СМ ЗАДАЧУ ДЛЯ ВОРОСА К ЭКЗАМЕНУ: МЕТОДЫ ОЦЕНКИ ИЗНОСА.

Расчет (3 этапа):

1) определяем восстановительную стоимость здания на дату оценки. Для этого будем использовать поэлементный метод (по элементам здания).

Формула: восстановительная стоимость = прямые издержки + косвенные издержки + прибыль предпринимателя = 143 400+10 000+21500=174900

2) Определяем совокупный накопленный износ методом разбиения

При этом определить должны 10 видов износа.

2.1.физический износ =

2.1.1. физический устранимый (отложенный ремонт)

Этот вид износа может рассчитываться 2-мя способами:

- по сумме ремонтно-строительных работ по устранению повреждений

- на основе данных о степени и объеме повреждений строительных элементов

Воспользуемся 1-м

виды ремонта	восстановительная стоимость	стоимость исправления	остаточная восстановительная стоимость
покрытие	2500	500	2000
внутренняя отделка	1500	1500	0
итого стоимость отложенного ремонта		2000

2.1.2.Физический неустранимый износ

а) неустранимый функциональный ремонт короткоживущих элементов здания

будем считать, что фактический возраст здания 10 лет

короткоживущие элементы здания	остаточная восстановительная стоимость	фактический срок эксплуатации	нормативный срок эксплуатации, лет	степень износа, %	сумма износа
покрытие	2000	10	15	10/15*100=67%	2000*0,67=1340
кровля	2000	10	15	67%	1340
подвесные потолки	6000	5	15	33%	2000
полы	5000	5	10	50%	2500
внутренняя отделка	0	10	5	200%	0
наружная отделка	4500	5	10	50%	2250
водоснабжение и канализация	5000	10	20	50%	2500
сантехприборы	2000	10	20	50%	1000
электроснабжение	2000	5	10	50%	1000
электроарматура	1500	5	10	50%	750
теплоснабжение	11400	10	15	67%	7600
отопительные приборы	2100	10	15	67%	1400

43500 23680

23705

б) неустранимый физический долгоживущих элементов здания (износ)

-Восстановительная стоимость 174900

-Стоимость устранимого физического износа 2000

-Остаточная восстановительная стоимость коротко живущих элементов 43500

здания с неустранимым физическим износом

-Восстановительная стоимость долгоживущих элементов здания 174900-2000-43500=

с неустранимым физическим износом =129400

-Фактический возраст здания 10 лет

-Типичный срок физической жизни здания 75 лет

-% неустранимого физического износа 10/75*100=13,33%

Неустранимый физический износ долгоживущих эл-тов здания 129400*0,1333=17253

2.2. Функциональный износ =

2.2.1. Устранимый функциональный износ

a) функциональный устранимый добавления

Добавление – это позиция, которой нет в существующем здании, но без которых здание не соответствует современным функциональным стандартам

Отсутствие кондиционера

- Стоимость установки кондиционера в существующем здании на дату оценки 1500

-Стоимость установки кондиционера в этом здании при его строительстве, 1100

если бы строительство велось на дату оценки

Итого устранимый физический износ добавления 400

б) устранимый функциональный износ – замена или модернизация

Замена (модернизация) – элементы, которые выполняют ещё свои функции, но уже не соответствуют современным стандартам функционирования – электроарматура

-Стоимость существующей электроарматуры, включенной в 1500

восстановительную стоимость

-Неустранимый физический износ коротко живущего элемента – арматуры 750

-Стоимость работ по монтажу 800

-Возврат материалов 0

-Стоимость установки новой электроарматуры 1600

Итого неустранимый физический износ замена 1500 – 750 +800 – 0 +1600 = 3150

в) Устранимый функциональный износ сверхулучшение

Сверхулучшение - это позиция и элементы здания, наличие которых в настоящее время неадекватно современным требованиям рыночных стандартов. В нашем примере это установка микроклимата. Экономически целесообразно переоборудовать складское помещение в офисное.

-Текущая восстановительная стоимость складской площади 8000

-Физический износ (8000*0,15 – средний процесс износа) 1200

-Стоимость ликвидации склада (900 - 20) 880

-Итого функциональный устранимый сверхулучшения (8000-1200 +880) 7680

2.2.2. Функциональный неустранимый

a) функциональный неустранимый недостатки (т.е. сюда относятся позиции, не включенные в стоимость нового строительства, но которые должны быть)

В нашем случае это установка сигнализаци

Чистая потяря дохода: теряем 0,5 с метра

4000*0,5 = 2000

Коэффициент капитализации для зданий – 10%

Капитализированная чистая потеря дохода

Стоимость установки системы сигнализации 25 000

Итого функциональный неустранимый недостатки 5000

b) функциональный неустранимый недостатки (т.е. позиции включенные стоимость нового строительства, но которых быть не должно)

У нас это высокие потолки:

Стоимость нового строительства (избыточные позиции) 174900-172900 = 2000

Физический износ 15% 0,15*2000 =

Текущая стоимость дополнительных издержек владельца 500/0,1 = 5000

Итого неустранимый функциональный....

с) Функциональный неустранимый сверхулучшение

Восстановительная стоимость сверхулучшений 5000

Относящийся физический износ 5000*0,15 = 750

Стоимость добавляемых издержек владельца 0

Стоимость, добавляемая за счет сверхулучшений 0

Итого функциональный неустранимый сверхулучшения 5000-750 = 4250

2.3. Внешний (экономический) износ

Существует 2 метода оценки:

- капитализация потери дохода, относящаяся к внешним условиям

- сравнение продаж подобных объектов при стабильных и измененных внешних условиях

У нас потеря рента из-за близости к экологически неблагополучному предприятию

1*4000*5= 2000

Совокупный накопленный износ: 90138

3. Рыночная стоимость

174 900 – 90138 = 84762