Задача 18

Потрібно оцінити об`єкт нерухомості з ПДВ у 1500000 грн. Маємо такі дані про нещодавно продані аналоги:

Аналог	Ціна продажу, анал., грн..	ПДВ, грн..
А	8 000 000	1 600 000
В	9 500 000	1 750 000
С	6 500 000	1 350 000

Поясніть, чому валовий рентний мультиплікатор не коригується на відмінності, що існують між об`єктами нерухомості, які оцінюють і порівнюють.

Рішення

Применение метода осуществляется в такой последовательности:

1. Подсчитывается рыночный рентный доход от объекта недвижимости, который оценивается.

2. Рассчитывается валовой рентный мультипликатор для объектов-аналогов

Валовой рентный мультипликатор - это отношение продажной цены объекта к потенциальному или действительному валовому доходу, который получен от эксплуатации объекта недвижимости.

ВРМ = НДС / Ц_анал

ВРМ – Валовой рентный мультипликатор;

Ц_анал – цена продажи аналога

ВРМ_А = 1600000 / 8000000 = 0,20

ВРМ_В = 1750000 / 9500000 = 0,1842

ВРМ_С = 1350000 / 6500000 = 0,2076

3. Рассчитывается вероятная стоимость объекта по формуле:

ВОН = ПВДОН х ВРМ

где ПВДОН – потенциальный валовой доход от недвижимости, который оценивается по аналогам.

ПВДОН= ВОН /ВРМ

ПВДОН_А = 1500000 / 0,2 = 7500000грн.

ПВДОН_В = 1500000 / 0,1842 = 8143322грн

ПВДОН_С = 1500000 / 0,2076 = 7225433грн

Валовой рентный мультипликатор не корректируют на отличия между объектом оценки и сравнимыми объектами. Потому что в основу его расчета положены фактические арендные, платежи и продажные цены, в которых уже учтены такие отличия.

Задача 19

Необхідно визначити вартість земельної ділянки, на якій інвестор планує розташувати автозаправочну станцію на три колонки. Валові капітальні вкладення на одну колонку визначені у розмірі 48 780 грн. Аналіз експлуатації працюючих АЗС в аналогічних за місцезнаходженням умовах дозволив встановити, що: протягом часу на одній колонці в середньому заправляється 4 автомобілі; одна заправка також у середньому дорівнює 20 літрам бензину; чистий прибуток з одного літра бензину складає приблизно 0,026 грн. Запланована дохідність від об`єкта нерухомості – 12%; строк економічного життя – 6 років. Повернення інвестицій здійснюється за прямолінійним методом.

Рішення

Метод дисконтированных денежных потоков применяется для определения текущей стоимости будущих доходов, которые могут быть получены от использования зданий и сооружений. Определение обоснованной рыночной стоимости на основе данного метода осуществляется в несколько этапов:

1. составляется прогноз потока будущих доходов за период владения объектом оценки;

2. осуществляется дисконтирование будущих доходов в период владения путем приведения потока денежных средств за каждый с будущих периодов до текущей стоимости на основе использования теории изменения стоимости денег во времени и суммирование всех текущих стоимостей. Таким образом,

FV = PV*(1+r)ⁿ,

где FV - будущая стоимость;

PV - первичный взнос (текущая стоимость);

r - процентная ставка (ставка дисконта);

п - число периодов начисления процентов.

Множитель(1+r)ⁿ, называют фактором будущей стоимости или фактором накопления( таблица)

(1+r)ⁿ= 1,97382 для доходности инвестиций в объект недвижимости прогнозируемый на уровне 12%,а срок его економической жизни 6 лет.

PV* =3х4х24х365х20х0,26 =546624грн.

FV = 546624х 1,97382 = 1078937грн

ВОН = FV - КВ

где ВОН - стоимость объекта недвижимости,грн.

КВ- капитальные вложения на сооружения колонок АЗС

ВОН= 1078937 - 48 780 х3 = 87733грн

Общяя стоимость земельной делянки - 87733грн

Общяя стоимость 1 м² земельной делянки 87733/800=109,66грн