Глава 34 гк. Относится к числу традиционных для рф.

18.10.2011

Содержит положения, которые применимы ко всем договорам аренды, а также нормы, которые относятся к прокату, аренде транспортных средств, лизинга, предприятий и др. разновидностей аренды. В разновидностях речь может идти о видах договоров аренды, а может идти о видах аренды отдельных видов имущества. В статье не сказано, где разные виды договоров, а где разные виды имущества. Если в основу выделения положен только объектный критерий, то можно предположить, что перед нами договор аренды отдельных видов имущества (транспортного средства, здания или сооружения, предприятия). А все остальное, видимо, надо рассматривать как разные виды именного договоров аренды, и тут выделение не только по объектному критерию, но и по другим (субъектному и др.). Отдельные виды договоров аренды – более специальные подразделения главы 34.

В некоторых случаях нужны не только нормы ГК, но и другие НПА: земельные участки – ЗК, ЛК, ВК и др.; транспортные средства – транспортные уставы и кодексы; закон о лизинге и закон о защите прав потребителей. Нормы специальных законов не должны противоречить ГК (п. 2 ст. 3 ГК), за исключением случаев, когда сам ГК отсылает к другому законодательству.

По договору аренды одна сторона (арендодатель) обязуется предоставить другой стороне (арендатору) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Наем и аренда рассматриваются как синонимы в действующем ГК. Договор консенсуальный, взаимный и взаимный.

По общему правило плоды, продукция, доходы поступают в собственность арендатора, если иное не установлено в договоре или законодательстве. Могут включаться условия о выкупе арендуемого имущества по истечению срока договора аренды, при условии внесения арендатором соответствующей цены.

Право носит обязательственный характер (всегда носит срочный характер и владение и пользование – границы устанавливаются не только законодательством, но и договором). Есть точка зрения, что это право носит вещный характер (неправильная точка зрения), поскольку арендатор пользуется вещной защитой (и тут приравнено к праву собственности, а также есть право следования). Есть точка зрения, что тут вещно-обязательственный характер (типа тоже не правильно). Вообще вопрос о природе является спорным.

2 стороны в договоре – могут быть любые стороны гражданско-правовых отношений. Арендодатель – как правило, собственник или уполномоченное им лицо.

Предмет договора тут в узком смысле и равняется объекту договора. Им является неупотребляемая индивидуально-определенная вещь. Законом могут быть установлены определенные виды имущества, сдача которого ограничена или запрещается (имущество, изъятое или ограниченное в обороте). Обсуждается вопрос о том, можно ил сдать в аренду часть имущества. Нет единого подхода и единой судебной практики. В законе не написано про часть – написано, что надо все сдать, но на практике могут быть ситуации, когда есть необходимость части. Результаты интеллектуальной деятельности не могут быть предметом договора аренды, (там лицензионные договоры).

Единственным существенным условием является предмет. В отдельных видах есть еще цена.

Форма договора. На ряду с общими правилами о форме договора есть и специальные требования для аренды. Договор, который на срок более года, а также, если хотя б 1 из сторон договора – юр. л., нужна простая письменная форма. Однако несоблюдение этого правила не влечет недействительности договора – стороны не могу ссылаться на свидетельские показания. Договор аренды недвижимости подлежит гос. регистрации, если иное не установлено законом, а иное установлено в отношении зданий и сооружений в п. 2 ст. 661 ГК (вроде): если на год и более подлежит гос. регистрации, а менее года или на неопределенный срок гос. регистрации не подлежит. Сам срок не относится к числу существенных – он определяется соглашением сторон или вообще без срока (неопределенный срок). ГК не устанавливает, как правило, ни минимальных, ни максимальных сроков, за исключением договора проката (не более года). Если договор заключается на неопределенный срок, каждая из сторон может прекратить договорные отношения за месяц или за три (движимое или недвижимое имущество) до прекращения договора. Если договор был срочный и после истечения срока договора стороны сохраняют отношения, то договор считается продленным на неопределенный срок.

Содержание договора аренды.

В ГК преобладают диспозитивные нормы для этого договора, которые оставляют сторонам возможность выбора модели поведения.

Арендодатель.

Должен предоставить имущество арендатору в установленный срок и в надлежащем состоянии (соответствует условиям договора, пригодным для использования, без недостатков, которые препятствуют использованию имуществ по назначению). Вместе с имуществом должны быть переданы документы, относящиеся к имуществу, если иное не предусмотрено договором. Срок передачи должен быть в договоре, а если его там нет, то имущество подлежит передаче в разумный срок. При нарушении сроков передачи имущества, арендатор может потребовать возмещения убытков, либо расторжения договора и возмещение убытков. В течение всего срока действия договора аренды на арендодателе лежит обязанность поддержать его в надлежащем состоянии (отвечает за любые недостатки сданного в аренду имущества, за исключением 3 случаев: недостатки, которые были оговорены при заключении договора; недостатки, известные арендатору; недостатки, которые должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества при заключении договора, приеме имущества). Арендодатель отвечает за недостатки имущества, даже если во время заключения договора он о них не знал. Если в имуществе будут обнаружены недостатки, за которые арендодатель отвечает, арендатор может по своему выбору потребовать безвозмездного устранения недостатков, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещение своих расходов по устранению недостатков; удержать сумму, понесенных им расходов из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; расторжения договора потребовать.

Арендодатель обязан предупредить арендатора о правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество. Возможно заключение нескольких договоров аренды в отношении одного имущества, если имущество передается только в пользование. Преимущественное право на получение имущества имеет тот арендатор, который заключил договор раньше, а если нельзя опередить, то тому, кто раньше предъявит иск.

Далее, арендодатель обязан за вой счет производить ремонт, если иное не предусмотрено законодательством или договором. Отношения сторон на время капитального ремонта должны быть урегулированы договором. Нарушение арендодателем этой обязанности (по проведению капительного ремонта) дает арендатору право по своему выбору произвести ремонт и взыскать его стоимость с арендодателя или заесть в счет арендной платы. Может потребовать соразмерного уменьшения арендной платы и может потребовать досрочного расторжения договора и возмещения убытков. Но норма эта диспозитивная.

Арендатор.

Он дожжен пользовать арендованным имуществом в соответствии с договором и в соответствии с назначением договора. Если арендатор нарушает это положение, то арендодатель может потребовать расторжения договора и возмещения убытков, но нужна вина арендатора в неправильном пользовании имуществом. Главная обязанность арендатора – своевременно вносить арендную плату. Размер, порядок и сроки внесения арендной платы устанавливаются договором. Арендная плата может уплачиваться в любой форме, либо это может быть часть получаемых арендатором плодов, доходов, предоставление услуг или вещей в собственность арендодателя (см ст. 614 ГК, но перечень примерный). Если конкретная форма не установлена договором, то тогда изымается в твердой денежной сумме. П. 3 ст. 614 очень нехорошая формулировка. Арендатор имеет право потребовать уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает условия пользования или состояние имущества существенно ухудшились.

Периодичность выплат может быть любой. Арендатор обязан за свой счет проводить текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором. С согласия арендодателя арендатор может сдать имущество в субаренду или наем, в безвозмездное пользование, залог, внести в качестве вклада в уставный капитал. При прекращении договора, арендатор должен вернуть имущество в надлежащем состоянии (в том состоянии, в котором получил с учетом износа, или в состоянии, обусловленном договором).

По этому договору невозможна цессия, так как в ст. 615 перечислены всевозможные способы передачи права аренды другому лицу и другим способом передать право аренды нельзя.

Информационное письмо президиума ВАР РФ от 11 января 2002 г. «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» N 66. Судьба улучшений, произведенных арендатором, зависит от того, отделимы они или нет, производились они с согласия арендодателя или нет. Если это отделимые улучшения, то они отделяются, если арендодатель не согласился оплатить их стоимость. Если они неотделимы и с согласия арендодателя, то он обязан оплатить их стоимость, а если нет, то могут безвозмездно перейти в собственность арендодателя.

25.10.2011

По истечении срока договора аренды у арендатора возникает преимущественное право на заключение договора на новый срок, если иное не предусмотрено договором или законом. О своем желании надо письменно уведомить арендодателя, но при заключении нового договора, условия его могут быть изменены по соглашению сторон. Если арендатор отказывается от новых условий арендодателя, то он утрачивает это преимущественное право. Если арендодатель отказывает арендатору, но в течении года заключает договор аренды с другим лицом, то прежний арендатор может требовать в суде перевод на себя прав и обязанностей по договору, либо убытков, которые вызваны отказом заключить договор аренды.

Основания для прекращения аренды предусмотрены в главе 26 и 29 ГК с учетом особенностей, предусмотренных ст. 619-620, 617 ГК. Тут предусмотрены основания расторжения договора по инициативе арендатора и арендодателю. Досудебное урегулирование спора обязательно.

Договор проката.

По договору проката арендодатель, осуществляющий сдачу имущества в аренду в качестве постоянной предпринимательской деятельности, обязуется предоставить арендатору движимое имущество за плату во временное владение и пользование.

В качестве арендодателя – специальный субъект – предприниматель, осуществляющий сдачу имущества в аренду в качестве постоянной предпринимательской деятельности.

Предметом договора проката может быть только движимое имущество, которое может использоваться в потребительских целях, а иное может вытекать из договора или вытекать из существа обязательства.

Договор проката – публичный, когда одной из сторон является потребитель. Договор проката ни при каких условиях не может носить бессрочный характер – он всегда срочный и максимальный срок – 1 год. К этому договору не применяются правила о возобновлении договора на новый срок и о преимущественном праве арендатора на заключение договора на новый срок.

ГК возлагает на арендодателя ряд дополнительных обязанностей:

- должен в присутствии арендатора проверить исправность имущества

- ознакомить арендатора с правилами эксплуатации и пользования имуществом

- возлагается обязанность проведения капитального и текущего ремонта

Если обнаруживаются недостатки, которые препятствуют эксплуатации сданного в аренду имущества, арендодатель обязан устранить в течение 10 дней с момента обращения к нему арендатора, либо заменить аналогичным в исправном состоянии.

Арендатор должен своевременно вносить арендную плату, которая может быть выражена только в твердой денежной сумме. Арендатор может в любое время отказаться от договора, предупредив письменно не менее, чем за 10 дней. В этой случае арендодатель должен вернуть арендную плату, пропорционально оставшемуся проплаченному (короче перерасчет). Арендатор не может передавать имущество в залог, субаренду, безвозмездное пользование, вносить в качестве вклада в уставный капитал.

Ст. 625 не допускает применение к договору проката иных норм, кроме тех, что содержатся в ГК – ГК исчерпывающе регулирует отношения, связанных с арендой (за исключением закона о защите прав потребителя).

Аренда транспортных средств.

Урегулирована параграфом 3 главы 34. Арендатору за плату предоставляется транспортное средство во временное владение и пользование с оказанием арендодателем услуг по управлению и технической эксплуатации или без оказания такого рода услуг. Тут получается 2 договора: с экипажем и без экипажа.

Транспортное средство (как объект данного договора) – только транспортное средство, которое требует управление специально обученный экипаж (морское, воздушное, ручное судно, а не просто автомобиль). Даже когда законодатель говорит о договоре аренды без экипажа – объект, то есть транспортное средство не меняется. Этой точки зрения придерживались разработчики данных норм. Но этой точки зрения придерживаются не все суды.

Пользование арендованным имуществом со стороны арендатора носит специфический целевой характер (перевозка багаж, почта, пассажиры, грузы). Арендатор может заключать договоры третьими лицами и перевозить их грузы, либо передать транспортное средство в субаренду.

Проблема соотношения договора аренды транспортного средства с договором фрахтования. Сегодня договор фрахтования рассматривают как разновидность договора перевозки, поскольку по договору фрахтования (чартер) одна сторона (фрахтовщик) обязуется предоставить другой стороне (фрахтователю) за плату всю или часть вместимости транспортного средства для перевозки груза, пассажиров, багажа. Само судно объектом договора фрахтования не является – тут объект вместимость транспортного средства. по договору фрахтования фрахтовщик не оказывает никакие услуги по управлению и эксплуатации транспортного средства – это обязанность перевозчика (доставки).

Договор аренды транспортного средства заключаются в простой письменной форме, являются реальными договорами. Никаких предельных сроков законодательство не устанавливает, к ним не применяются правила возобновления договора на новый срок и о преимущественном праве на заключение договора на новый срок. Но в тоже время договор является срочным, как я понял. Помимо ГК тут есть регулирование специальным законодательством: транспортный кодекс, воздушный кодекс, и др. К этим отношениям может применяться закон «о защите прав потребителей».

Арендатор имеет право без согласия арендодателя сдавать имущество в субаренду, если иное не предусмотрено договором, заключать договоры от своего имени с третьими лицами.

Договор аренды транспортного средства с экипажем предполагает, что арендодатель помимо предоставления транспортного средства еще оказывает услуги по управлению и технической эксплуатации этого транспортного средства. Члены экипажа являются работниками арендодателя, как правило, и подчиняются его распоряжениям относительно управления и эксплуатации. В течении всего срока действия договора арендодатель обязан проводить текущий и капитальный ремонт.

При аренде транспортного средства без экипажа, предоставляется только само транспортное средство. В этом случае техническую эксплуатацию и управление осуществляет арендатор сам или с помощью третьи лиц, а поэтому он сам производит текущий и капитальный ремонт.

При аренде с экипажем ответственность за вред, причиненный транспортным средством, возлагается на арендодателя, а без экипажа – арендатор.

Аренда зданий и сооружений.

Параграф 4 главы 34. По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.

Здания предназначаются для постоянного нахождения людей, а сооружения для хозяйственных целей и временного нахождения людей, пишут в литературе, но попытки дать такие понятия не особо целесообразны, так как нет различий в правовом регулировании зданий или сооружений. Поэтому нет необходимости в юридических дефинициях. В то же время для правильно юр. квалификации отношений по аренде можно выделить особенности этих объектов:

- являются недвижимостью, которая прочно связано с землей

- это объекты, созданные людьми (искусственно возведенные)

- привязаны к определенному земельному участку (но могут быть под землей, на земле или над землей)

- связь с землей является фундаментальной (перемещение без нанесения несоразмерного ущерба их назначению невозможно) – аренда киосков и павильонов не подпадает по этот вид договора

- зданием или сооружение признается лишь такой объект недвижимости, который является самостоятельный объектом, отдельно стоящим (так здания и сооружения отличают от жилых и нежилых помещений, при аренде которых, как правило, нормы этой разновидности аренды не применяются) Информационное письмо президиума ВАР РФ от 1 июня 2000г N 53: аренда нежилых помещений должны регулироваться общими положениями об аренде (нормы параграфа 1 главы 3,4, за исключением гос. регистрации договора аренды нежилых помещений)

- объектом являются такие здания и сооружения, возведение которых закончено и они могут быть использованы по прямому назначению.

Существенными условиями являются условия о предмете и цене. При отсутствии условия об арендной плате является незаключенным. Коммунальные платежи не считаются арендной платой, так как арендная плата должна поступать в доход арендатору. Если нет условия об арендной плате, это будет договор безвозмездного пользования. Форма платы, порядок и сроки полностью устанавливаются соглашением сторон. Как правило, в арендную плату входит еще и плата за земельный участок, где расположено здание или сооружение. У арендатора должны быть права на земельный участок, где расположено его здание или сооружение (собственник земельного участка или не на праве собственность – см. ст. 652). Если договор не определят право арендатора на земельный участок, то к нему переходит право пользования то частью земельного участка, которую занимает здание или сооружение (необходимая площадь).

Договор заключается в простой письменной форме путем составления каких-то экземпляров и подписания его сторонами и не соблюдение этой формы влечет недействительность договора. Договор, заключенный на год или более подлежит гос. регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Если срок не определен – гос. регистрации тоже не подлежит.

Передача осуществляется передаточным актом или иным документом, подписываемым обеими сторонами и передача обратно производится в том е порядке. Оформление такого акта рассматривается как исполнение договора аренды, если договором или законом не будет предусмотрено иное.

Аренда жилых помещений.

Впервые этот термин появился в 1992 г. с принятием какого-то закона, который сейчас не действует. Арендатор не равен пользователю. Пользователь – наниматель ( иди это когда арендатор – юр. лицо...). И тут что-то все запутано и все не определено. Арендаторами могут выступать физические и юридические лица (а может и другие участники гражданского оборота).

Договор подлежит гос. регистрации. Хотя в ПК регистрирующие органы не проводят гос. регистрацию таких договоров. И не надо путать договор аренды с договором найма.

01.11.2011

(вторая половина)

Лизинг.

Спорным является вопрос о правовой природе с учетом того, что тут есть фигура продавца. Есть 2 точки зрения. Одни считают его двусторонней сделкой, а другие многосторонней. Те, кто говорят, что это двусторонняя сделка, по-разному определяют роль продавца и его правовой статус. Правильнее позиция о том, что продавец выступает тут как третье лицо, которому перепоручается исполнение (ОСОБЫЙ СЛУЧАЙ ПЕРЕПОРУЧЕНИЯ исполнения по прямому указанию закона). Те, кто рассматривает как многостороннюю сделку, отмечают его как трелью сторону, хотя он договор не подписывает и стороной, в принципе, являться не может.

Договор заключается между лизингодателем и лизингополучателем. Потом заключается договор купли-продажи между лизингодателем и продавцом. Лизингодатель тут покупатель. Это два основных договора.

Есть вспомогательные договоры, сопутствующие заключению и исполнению договора лизинга. Сюда помимо ГК есть специальный ФЗ о Лизинге. Есть еще международная конвенция о лизинге.

Еще спорный вопрос о месте договора лизинга. Есть также 2 позиции. Законодатель говорит, что это разновидность договора аренды, как и считают большинство исследователей. Вторая точка зрения говорит, что это отдельный вид договора.

Лизингодателем чаще всего выступают субъекты, которые имеют большие финансовые ресурсы или имеют доступ к таким ресурсам. Это структуры при банках, лизинговые компании или крупные производители машин и оборудования.

Предметом являются непотребляемые вещи, как правило, индивидуально-определенные, также имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование и др. не могут быть предметом земельные участки, как и иные природные объекты.

Если предметом является недвижимость, то права на него регистрируются, как правило, за лизингодателем, а права лизингополучателя регистрируются как обременение собственности. Если предметом является движимое имущество, подлежащее регистрации, то стороны сами могут выбирать, на чье имя будет зарегистрировано это имущество. Предмет лизинга обычно учитывается на балансе лизингодателя. Но в договоре можно предусмотреть и иное, что исключено для других видов аренды.

Договор сохраняет сиу и при смене собственника предмета лизинга. Независимо от срока заключается в письменной форме.

По существенным условиям также нет единого мнения. К числу существенных условий обычно относят условия о предмете, цене (лизинговых платежах), порядок балансового учета предмете лизинга и срок договора.

Под ценой понимают лизинговые платежи, которые состоят из двух частей: инвестиционные затраты и вознаграждение лизингодателя. Размер их определяется по соглашению сторон в договоре. Периодичность не чаще, чем раз в три месяца. Платежи производятся преимущественно в денежной форме, хотя расчет в натуральной тоже не исключен.

Основная обязанность лизингодателя состоит в том, что он должен приобрести в собственность указанное лизингополучателем имущество и предоставить его ему во владение и пользование. При этом он обязан предупредить продавца, что имущество приобретается для передачи в лизинг. Лизингодатель обязан предупредить лизингополучателя о правах третьих лиц, ели они есть.

Лизингополучатель обязан принять имущество, проверить его качество и комплектность, пользоваться им в соответствии с условиями договора.

15.11.2011