Оценка земельного участка на основе сравнительного подхода

Сравнительный подход широко используется в странах с развитым земельным рынком, особенно для оценки свободных земельных участков и участков индивидуальной жилой застройки. Данный подход основан на систематизации и сопоставлении информации о ценах продажи аналогичных земельных участков, т.е. на принципе замещения.

Принцип замещения предполагает, что благоразумный покупатель за выставленный на продажу земельный участок заплатит сумму не больше той, за которую можно приобрести аналогичный по местоположению или плодородию участок земли.

Сравнительный подход при оценке земельного участка включает методы сравнения продаж, выделения и распределения.

Метод сравнения продаж

В МСО метод сравнения продаж для земельных участков базируется на прямом сравнении рассматриваемого имущества с аналогичными земельными участками, для которых имеются фактические данные по последним рыночным сделкам.

Этапы расчета стоимости методом сравнения продаж.

1.Выявление недавних продаж сопоставимых объектов на соответствующем сегменте земельного рынка. На этом этапе изучается земельный рынок и проводится его сегментирование. Сегментирование рынка – это процесс разбиения рынка на сектора, имеющие схожие характеристики объектов и субъектов. К характеристикам типичного для данного сегмента земельного участка относятся:

- целевое назначение и разрешенное использование земельного участка;

- передаваемые юридические права собственности ограничения и другое;

- местоположение;

- плодородие при оценке с/х или лесных земель.

Характеристики, типичные для данного сегмента земельного рынка субъекта включают:

- инвестиционную мотивацию;

- платежеспособность;

- источники и формы финансирования;

- социально-юридический статус – это социальная группа, стиль жизни, традиции, вкусы и предпочтения покупателей.

2. Проверка информации о сделках с земельными участками. На этом этапе отбирают информацию с целью повышения её достоверности и получения подтверждения того, что совершенные сделки произошли в типичных рыночных условиях. Данные о продажах сравниваемых земельных участков должны быть подтверждены одним из участников сделки или посредником. БТИ, нотариальная контора и другие организации фиксируют официальную сумму сделки, но не подтверждают её достоверность.

3. Сравнение оцениваемого земельного участка с участками, проданными на рынке и порядок внесения корректировок с учетом различий между оцениваемым и каждым из сравниваемых участков. Если оцениваемый земельный участок отличается от сопоставимого участка, то цену последнего необходимо скорректировать, чтобы определить цену, за которую он мог бы быть продан, если бы обладал теми же характеристиками, что и оцениваемый участок. Поэтому какая-либо специфическая характеристика стоит необязательно столько, сколько затрачено на её создание или ликвидацию, а скорее столько, сколько она добавляет к общей стоимости объекта недвижимости.

Таким образом, оценка земельного участка путем сравнения с другими проданными участками земли может проводится двумя методами: по элементам сравнения или с помощью единиц сравнения на основе элементов.