Тема 3. Кадастровая оценка стоимости земли.

3.1. Специфика земельного участка как объекта оценки.

Земельный участок – это часть поверхности земли, имеющая фиксированную границу, площадь, местоположение, правовой статус и др. характеристики, отражаемые в ГКН и документах государственной регистрации прав на землю. Граница з.у. фиксируется на планах и выносится в натуру. Площадь определяется после выноса границы в натуру. Правовой статус з.у. включает в себя целевое назначение, разрешенное использование и форму законного владения.

В современных условиях России земля является одним из наиболее сложных объектов экономической оценки в составе недвижимости по следующим причинам:

1) специфика данного объекта;

2) неразработанность нормативно-правовой базы;

3) неразвитость земельного рынка в стране.

Отличие земельного участка от других видов недвижимости обусловлены следующими особенностями:

1. земля является природным ресурсом, который невозможно свободно воспроизвести, в отличии от других объектов недвижимости;

2. при оценке всегда необходимо учитывать возможность многоцелевого использования земли – как основного средства производства (с/х и лесные земли выступают средством производства сырьевых ресурсов, необходимых практически для всех отраслей экономики, а также продуктов питания), как пространство для социально-экономического развития (земля является пространственным базисом для размещения различных объектов недвижимости);

3. земельный фонд представляет основу формирования среды проживания населения страны и обеспечивает экологическую безопасность, особенно земли лесного и водного фондов, поэтому во всех развитых странах государство регулирует использование земли одновременно как природного так и хозяйственного объекта;

4. в отличие от других объектов недвижимости к стоимости земельных участков не применяются понятия физического и функционального износа, а также амортизации, поскольку срок эксплуатации земельных участков неограничен. Поэтому стоимость земли, площадь которой ограничена, в отличии от стоимости зданий, сооружений и др. улучшений со временем, как правило, увеличивается;

5. использование и охрана земли в РФ служат основой жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующих территориях.

Таким образом, экономически обоснованная стоимостная оценка земель является сложной процедурой, т.к. должна учитывать возможность их использования одновременно как природного ресурса, основы среды проживания населения и объекта недвижимости. При этом необходимо подчеркнуть роль государства, земельная политика которого должна быть направлена на рациональное использование и охрану воспроизводства и повышения плодородия почв и др., способствуя принятию научно-обоснованных решений в области землепользования и градостроительства.

3.2. Подходы к оценке рыночной стоимости земельных участков

Подходы к оценке земельных участков:

Сравнительный подход

- метод сравнения

- метод выделения

- метод распределения

Доходный подход

- метод капитализации земельной ренты

- метод остатка для земли

- метод предполагаемого использования

Затратный подход

- метод остатка для земли

- метод выделения.