Вопрос 6. Формы платы за землю

В соответствие с Земельным кодексом РФ существуют две формы платы на землю (ст. 65 ЗК РФ):[2]

1.Земельный налог.

2.Арендная плата.

Земельный налог введен с 1991 года в соответствии с Законом РФ «О плате за землю» от 11.10.1991г.[4]

Целью введения платы за землю является:

- стимулирование рационального использования земли;

- охрана и освоение земель;

- повышение плодородия земель;

- выравнивание социально-экономических условий хозяйствования на землях разного качества;

- обеспечение развития инфраструктуры в сельской местности. Формирование специальных фондов финансирования этих мероприятий.

Размер земельного налога не зависит от результатов хозяйственной деятельности собственников земли, землевладельцев, землепользователей и вначале был установлен в виде нормативных ставок (в рублях на единицу площади), которые постоянно индексировались.

В соответствие с ФЗ от 29 ноября 2004 г. «О внесении изменений в часть 2-ую Налогового кодекса РФ и некоторые другие законодательные акты РФ, а также утративших силу отдельных законодательных актов РФ» введен новый порядок исчисления земельного налога пропорционально кадастровой стоимости земли с 1 января 2006 года. В соответствие со статьей 394 Налогового кодекса РФ определено, что налоговые ставки устанавливают нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований и не могут превышать: [5]

0,3% от кадастровой стоимости в отношении земельных участков:

- отнесенных к землям сельскохозяйственного назначения или к землям в составе зон сельскохозяйственного использования в поселениях и используемых для сельскохозяйственного производства;

- занятых жилищным фондом и объектами инженерной инфраструктуры ЖКХ или предоставленных для жилищного строительства;

- предоставленных для личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества или животноводства;

1,5% от кадастровой стоимости в отношении прочих земельных участков.

Земельный налог рассчитывается произведением налоговой базы на налоговую ставку. При этом налоговой базой является кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения, а налоговая ставка – процент, установленный представительным органом муниципального образования.

Налоговым кодексом РФ объектами налогообложения земельным налогом признаны только земельные участки, находящиеся в собственности, постоянном (бессрочном) пользовании или пожизненном наследуемом владении. Объектом налогообложения не являются земельные участки, изъятые из оборота, занятые заповедниками, объектами археологического наследия, земельные участки в пределах лесного фонда, земельные участки водного фонда, ограниченные в обороте, занятые находящимися в государственной собственности водными объектами, а также земельные участки, предоставленные для обеспечения обороны, безопасности и таможенных нужд.

Новая система предусматривает применение экономически обоснованных ставок и льгот, призвана стимулировать рациональное использование земель, выравнивание социально-экономических условий хозяйствования на землях разного качества и местоположения, обеспечение развития инфраструктуры в поселениях.[13]

Денежные средства, полученные от сбора земельного налога, используются на следующие цели:

1. Землеустройство.

2. Ведение земельного кадастра.

3. Охрану земель, повышение их плодородия.

4. Развитие инфраструктуры в сельской местности.

5. Фиксированные выплаты.

6. Другие цели.

Арендная плата по своему экономическому содержанию представляет собой форму реализации права собственности арендодателя.

Экономической основой арендной платы служит дифференциальная земельная рента по местоположению и плодородию. Следовательно, арендная плата выступает для арендодателя в виде абсолютного прироста его доходов без каких-либо вложений с его стороны.

Арендная плата за землю представляет собой вознаграждение, которое выплачивает арендатор собственнику земли за ее использование. В связи с этим она тесно связана с земельным налогом и не может быть меньше или равняться его величине. Она должна определяться на основе земельного налога. Верхний предел арендной платы за землю должен быть ограничен уровнем средней прибыли (например, 30-40%) по отношению к ставке земельного налога. Это, с одной стороны, обеспечит стимулы для сдачи земли в аренду, с другой не будет ущемлять экономических интересов арендаторов.[12]

Арендная плата за землю и другие средства производства может устанавливаться по договоренности сторон как общей суммой, так и отдельно по каждому виду и единице арендуемых средств с учетом их состояния. Арендная плата может взиматься в денежной, натуральной и в смешанной формах.

На практике применяют следующие формы взимания арендной платы за земельные ресурсы:

1. В виде части урожая.

2. Платежи в процентах от фактической денежной выручки, дохода или прибыли. При этой форме наиболее полно учитываются условия производства. Основным критерием здесь является учет реального вклада арендатора в создании дохода для выплаты обязательств перед государством и создания фондов хозяйства для нормального его функционирования.

3. Платежи в процентах от рыночной или кадастровой стоимости земли.

4. Фиксированные платежи за 1 га угодий. Их можно определять с учетом экономической оценки земли.[17]

АП = (П_{норм на 1 га} / а х б) – (З_{норм на 1га} х н),

где: П_{норм на 1 га} – нормальная прибыль (в среднем по хозяйствам района или области) на 1га угодий, руб.;

а – балл оценки угодий по чистому доходу (в среднем по хозяйствам района или области);

б - балл оценки угодий арендуемого участка по чистому доходу;

З_{норм на 1га} – нормальные затраты на 1 га (в среднем по хозяйствам района или области), руб.;

н – уровень рентабельности, обеспечивающий арендатору расширенное воспроизводство.

5. При внутрихозяйственной аренде арендная плата определяется как разница в ценах, по которым арендодатель приобретает произведенную арендатором продукцию и реализует ее.

В соответствие с ЗК РФ размер арендной платы определяется договором аренды. Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством РФ (ст. 21 ЗК РФ).[2]