Д. Замена жилых помещений

Право на замену жилого помещения – специфичное распорядительное право нанимателя по ДСН.

Основания замены жилого помещения:

1) общая площадь помещения на одного члена семьи превышает норму предоставления (цель – уменьшение платы за жилое помещение);

2) иные основания, предусмотренные федеральным законодательством и законодательством субъектов РФ (например, с целью предоставления больному человеку помещения на первом этаже).

ЖК нормирует отношения по замене жилого помещения применительно к первому основанию:

1) условие замены - согласие членов семьи (в том числе временно отсутствующих);

2) процедура замены:

обращение нанимателя с просьбой (неточное слово, ведь просьбу можно и не удовлетворить; далее, кстати, ЖК говорит о заявлении) к наймодателю о предоставлении помещения меньшего размера



предоставление наймодателем другого жилого помещения, при этом: а) оно носит обязательный и срочный характер (не позднее 3 месяцев со дня подачи заявления); б) предоставление помещения осуществляется по согласованию с нанимателем

Замена производится вне очереди на улучшение жилищных условий.

По смыслу законодательства «недопустима замена, если в результате возникнут основания для признания …граждан нуждающимися в улучшении жилищных условий» (Потяркин Д. Замена жилого помещения // Законность. 2005. № 7).

Замену не следует путать с обменом. Разница состоит, прежде всего, в субъектном составе: обмен производится между нанимателями, замена – между нанимателем и наймодателем.

Освободившееся жилое помещение подчиняется режиму свободного помещения, поэтому правила ст.59 ЖК не применяются.

Е. Выселение граждан из жилых помещений, предоставленных по дсн

(см. ст.84-91 ЖК, п.36-40 постановления Пленума № 14).

Выселение – это принудительное освобождение жилого помещения.

Виды выселения (в зависимости от последствий):

1) с предоставлением других благоустроенных жилых помещений по ДСН;

2) с предоставлением других (не обязательно благоустроенных) жилых помещений по ДСН;

3) без предоставления других жилых помещений (ст.84 ЖК).

Новый ЖК допускает выселение только в судебном порядке (ст.84 ЖК). Ранее граждане, самоуправно занявшие помещение, и граждане, проживавшие в домах, грозящих обвалом, выселялись в административном порядке (с санкции прокурора).

Предоставляемое жилое помещение должно быть указано в решении суда о выселении (ч.3 ст.89 ЖК; п.38 постановления Пленума № 14). Поэтому при принятии искового заявления судья должен проверить, указано ли в заявлении конкретное и свободное от прав других лиц жилое помещение, в которое могут быть выселены граждане (иначе – оставление заявления без движения) (п.36 постановления Пленума № 14).

I. Выселение с предоставлением других благоустроенных жилых помещений по дсн

Основания выселения и порядок предоставления жилых помещений (ст.85-88 ЖК):

1) дом, в котором находится помещение, подлежит сносу	помещение предоставляется органом государственной власти и органом местного самоуправления, принявшими решение о сносе дома
2) жилое помещение подлежит переводу в нежилое помещение	помещение предоставляется наймодателем
3) жилое помещение признано непригодным для проживания	помещение предоставляется наймодателем
4) в результате проведения капитального ремонта или реконструкции дома: а) жилое помещение вообще не может быть сохранено, или б) жилое помещение сохранится, но его общая площадь:  уменьшится, в результате чего проживающие в нем наниматель и члены его семьи могут быть признаны нуждающимися в жилых помещениях, либо  увеличится, в результате чего общая площадь занимаемого жилого помещения на одного члена семьи существенно превысит норму предоставления (существенность превышения – оценочное понятие)	помещение должно быть предоставлено наймодателем, причем до начала капитального ремонта или реконструкции. Вместе с тем, после проведения капитального ремонта (реконструкции) дома наниматель и члены его семьи вправе вселиться в помещение, общая площадь которого уменьшилась (но не увеличилась!)
5) жилое помещение подлежит передаче религиозной организации в соответствии с ФЗ от 30 ноября 2010 г. № 327-ФЗ «О передаче религиозным организациям имущества религиозного назначения, находящегося в государственной или муниципальной собственности»	помещение предоставляется наймодателем с учетом требований ч.8 ст.5 указанного ФЗ от 30 ноября 2010 г. № 327-ФЗ, в частности:  передача помещений религиозным организациям возможна только после предоставления гражданам жилых помещения;  такое предоставление производится в соответствии с планом передачи религиозным организациям имущества

Требования к предоставляемому жилому помещению (ст.89 ЖК):

1) благоустроенность применительно к условиям соответствующего населенного пункта. Таким образом, неблагоустроенность помещения, из которого выселяется гражданин, и (или) отсутствие в нем коммунальных удобств не являются основанием для предоставления помещения, не отвечающего требованию о благоустроенности (п.37 постановления Пленума № 14);

2) равнозначность по общей площади ранее занимаемому жилому помещению, тем самым, действует принцип равноценности.

Кроме того, если выселяемые занимали квартиру или комнату (комнаты) в коммунальной квартире, наниматель имеет право на получение соответственно квартиры или жилого помещения, состоящего из того же числа комнат, в коммунальной квартире. Данное предписание обычно трактовалось таким образом, что при выселении из квартиры (не являющейся коммунальной) количество комнат в квартире не имеет значения (главное, чтобы была предоставлена квартира, равнозначная по площади). Однако, новейшая судебная практика в интересах выселяемых выработала иной подход, при котором «предоставление гражданам в порядке ст.89 ЖК равнозначных по общей площади жилых помещений в виде квартир предполагает равнозначность не только в соотношении жилой площади и площади вспомогательных помещений, составляющих общую площадь вновь предоставляемого и ранее занимаемого жилого помещения, но и равнозначность в количестве комнат по сравнению с ранее имевшимся» (Определения Верховного Суда РФ от 9 февраля 2010 г. № 83-В09-11, от 22 июня 2010 г. № 69-В10-8);

3) соблюдение норм предоставления – но лишь (одновременно!):

а) в отношении граждан, которые состоят на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях или имеют право состоять на данном учете, +

б) в случаях, предусмотренных федеральным законом (см., например, ч.8 ст.5 ФЗ от 30 ноября 2010 г. № 327-ФЗ).

!!! В остальных случаях, «поскольку помещение предоставляется не в связи с улучшением жилищных условий, иные обстоятельства, учитываемые при предоставлении помещений гражданам (в частности, нормы предоставления, законные интересы) состоящим на учете, во внимание не принимаются» (п.37 постановления Пленума № 14; Обзор законодательства и судебной практики ВС РФ за IV квартал 2005 г., утв. постановлением Президиума ВС РФ от 01 марта 2006 г.; ответ на вопрос № 33). Несколько иную интерпретацию дает Конституционный Суд РФ: «ст.89 ЖК, - по его мнению, - не исключает возможность ее применения во взаимосвязи со ст.57 ЖК при наличии к тому оснований» (Определение от 16 ноября 2006 г. № 503-О)⁴;

4) соответствие установленным требованиям (т.е. помещение должно быть жилым);

5) нахождение в границах данного населенного пункта. Вместе с тем, в случаях, предусмотренных федеральным законом, помещение с письменного согласия граждан может находиться и в границах другого населенного пункта, но только субъекта РФ, на территории которого расположено ранее занимаемое жилое помещение.