Жилых помещений в коммунальной квартире

Субъекты и условия предоставления

Юридическое основание и порядок предоставления

1 очередь

проживающие в квартире наниматели и (или) собственники, которые на момент освобождения признаны или могут быть признаны (т.е. формальный момент – принятие на учет – не обязателен):

- малоимущими¹ и

- нуждающимися в жилых помещениях

ДСН; порядок предоставления – заявительный²

2 очередь

проживающие в квартире наниматели и (или) собственники, которые:

- могут быть признаны малоимущими и

- обеспечены общей площадью на одного члена семьи менее нормы предоставления

ДСН; порядок предоставления – заявительный

3 очередь

граждане, которые обеспечены общей площадью на одного члена семьи менее нормы предоставления.

Из ч.4 ст.59 вытекает, что речь идет лишь о гражданах, проживающих в квартире

Договор купли-продажи; порядок предоставления – заявительный

4 очередь

действуют общие правила вселения по ДСН³

ДСН; применяется общий порядок вселения на основании ДСН

Поднаниматели

Временные жильцы

1. Правовое регулирование

ст.76-79 ЖК, ст.685 ГК РФ, иные нормативные правовые акты (ч.4 ст.77 ЖК)

ст.80 ЖК, ст.680 ГК РФ

2. Основание и условия вселения

Основание вселения – договор поднайма, заключаемый в письменной форме; экземпляр – передается наймодателю. Договор должен содержать указание граждан, вселяемых совместно с поднанимателем (за которых отвечает поднаниматель).

Условия вселения:

1) письменное согласие членов семьи;

2) письменное согласие наймодателя (основания для отказа законом не нормируются);

3) для коммунальной квартиры – согласие (форма законом не оговаривается) всех нанимателей, собственников и членов их семей, проживающих в коммунальной квартире;

4) после заключения договора общая площадь помещения на одного проживающего составит не менее учетной нормы, а в коммунальной квартире – не менее нормы предоставления;

5) не допускается передача помещения в поднаем, если в нем проживает или в него вселяется гражданин, страдающий одной из тяжелых форм хронических заболеваний (согласно перечню), а также в иных предусмотренных федеральными законами случаях

Заключение специального договора в письменной форме законом не предусмотрено (хотя вселение осуществляется на договорной основе).

Условия вселения:

1) взаимное согласие (форма законом не оговаривается) нанимателя и членов его семьи;

2) предварительное уведомление (а не согласие!) наймодателя. При этом наймодатель вправе запретить проживание жильцов, если после их вселения общая площадь помещения на каждого проживающего составит для отдельной квартиры менее учетной нормы, а для коммунальной квартиры – менее нормы предоставления

3. Возмездность (безвозмездность) проживания

Договор поднайма является возмездным; порядок, условия, сроки внесения и размер платы устанавливаются по соглашению сторон в договоре.

В литературе спорным является вопрос о том, является ли условие о плате существенным (из закона вытекает положительный ответ)

Проживание – безвозмездное.

При этом плата за коммунальные услуги, предоставляемые временным жильцам, вносится нанимателем в соответствии с дополнительным соглашением с наймодателем, заключенным на срок проживания жильцов (ч.12 ст.155 ЖК)

4. Срок проживания

Договор поднайма – срочный.

Срок договора определяется сторонами, а если он не определен – договор считается заключенным на один год

Не может превышать шесть месяцев подряд

5. Выселение

Договор поднайма, в частности, прекращается:

а) по истечении установленного срока; в случае заключения договора без указания срока инициатор прекращения договора (как правило, наниматель) обязан сделать предупреждение за три месяца;

б) досрочно – по соглашению сторон или при невыполнении поднанимателем условий договора поднайма.

При отказе освободить помещение – выселение в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения

Жильцы обязаны освободить помещение:

а) по истечении согласованного с ними срока;

б) если срок не согласован - не позднее чем через 7 дней со дня предъявления соответствующего требования (как нанимателем, так и любыми членами его семьи!).

При отказе освободить помещение – выселение в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения