Оценка стоимости недвижимости

1. Определить стоимость земельного участка, используя технику физического остатка, если известно:

Земельный участок	4000 м2
Использование	Жилая застройка
Наиболее эффективное использование	Жилой дом площадью 10000 м2
Данные о рынке квартир
Рента	600 руб. за м2
Расходы	50 руб. за м2
Налоги на недвижимость	47 руб. за м2
Резервы	3 руб. за м2
Недогрузка	5%
Коэффициент капитализации	33%
Затраты на строительство	10000 руб. за м2
Прибыль	20%

2. Инвестор платит за здание и землю 2000 руб., ожидаемая ставка процента 12%. Рыночная стоимость земельного участка – 1000 руб., срок износа здания 4 года. По истечению 4 лет здание полностью теряет свою стоимость. Определите коэффициент капитализации используя метод разделения на составляющие.

Решение:

3. Определите цену объекта оценки (1 м²) методом сравнительного анализа продаж, если известно:

Факторы	Объект	Продажа 1	Продажа 2	Продажа 3
Район	московский	Московский	Центр	Центр
Состояние	Хорошее	неплохое	хорошее	Неплохое
цена	720 руб.	600 руб.	960 руб.	800руб.

4. Определить коэффициенты: недоиспользования и потерь, самоокупаемости, операционных расходов, покрытия долга, по следующим данным:

Показатель	Сумма (руб.)
Потенциальный валовой доход	16000
Потери при сборе	1000
Действительный валовой доход	15000
Операционные расходы	2500
Налог на недвижимость	2000
Расходы на управление	500
Чистый операционный доход	10000
Расходы по обслуживанию долга	1500
Чистый денежный поток	8500

Цена продажи объекта 80000 руб.

Коэффициент недоиспользования и потерь=1000/16000=6,25%

Коэффициент самоокупаемости=(2500+1500)/16000=25%

Коэффициент операционных расходов=2500/16000=15,63%

Коэффициент покрытия долга=10000/1500=666,67%

5. Определить цену объекта по следующим данным:

Показатели	Сравниваемые объекты
	1	2	3	4	5
Цена продажи	374000	400000	230000	420000
ЧОД	65000	72000	55000	74000	60000
Ставка капитализации	65000/374000 =0,17	72000/400000 =0,18	55000/230000 =0,24	74000/420000 =0,17

R_ср=(0,17+0,18+0,24+0,17)/4=0,19

Т.о. цена объекта равна: 60000/0,19=315789,47 руб.

Ответ: 315789,47 руб.

6. Оцените стоимость объекта исходя из стоимости квартир, комнат и на основе валового рентного мультипликатора. Обоснуйте свой вывод

Показатель	Оцениваемый объект	Сопоставимый №1	Сопоставимый №2	Сопоставимый №3
Цена		800000	860000	660000
Число комнат	135	165	170	125
Число квартир	44	50	49	40
Бассейн	Есть	Нет	Есть	Нет
Валовой доход	150000	160000	168000	136000

Стоимость бассейна 16000 руб.

7. Объект имеет хронологический реальный возраст 15 лет при остающемся сроке полезной жизни – 45 лет. Офисное помещение требует 1500 руб. на немедленную замену коврового покрытия. Производственное оборудование имеет физический износ 25%, а на его немедленный ремонт необходимо затратить 2000 руб. Стоимость производственного оборудования (стоимость полного восстановления) 50000 руб., а стоимость всего объекта 300000 руб. Устранение, связанное с влиянием внешней среды, снижает арендную плату за 1 м² - 0,2 руб. (при валовом рентном мультипликаторе, равном 5, а стоимость 1 кв.м объекта 200руб.). Определить устранимый и неустранимый износ.

Решение:

Стоимость оборудования 50000 руб., физический износ 25%:

50000*0,25=12500 руб.

Устранимый износ:

1500+2000+12500=16000 руб.

Неустранимый износ:

300000/200=1500 кв.м, что снижает арендную плату на 300 руб (1500*0,2=300 руб.)

Ответ: устранимый износ: 16000 руб.; неустранимый износ: 300 руб.

8. Для приобретения объекта недвижимости инвестор привлекает ипотечный кредит в 400000 руб. под 12% годовых на 25 лет. Собственность приносит ежегодный операционный доход и составит 65000 руб., а будет продана за 500000 руб. через 10 лет. Остаток, ипотечного долга через 10 лет составит 351000 руб., а ежемесячный платеж составляет 4212,9 руб. Инвестор намерен получить 15% - конечную отдачу. Определить стоимость собственности.

9. По данным упрощенного баланса определить и дать характеристику полученных значений коэффициента улучшения, ипотечной задолженности, коэффициентам покрытия долга, коэффициентам самоокупаемости.

Активы	Собственный капитал
Здания и сооружения 450000	Ипотечный капитал 400000
Земля 50000	Капитал 100000
Всего 500000	Всего 500000

Кроме того известно, что операционные расходы составляют 33000 руб., расходы по обслуживанию долга 5000 руб., операционный доход 65000 руб.

Задача. Застройщик приобрел земельный надел, стоимостью 750 тыс. руб. площадью 150 соток для разбивки на дачные участки и строительства на них домов. Площадь общественной территории (дороги, территория, занятая техническими сооружениями) – 1 сотка на каждый участок. При разбивке на участки площадью 9 соток, затраты на строительство одного дома составляют 40 тыс. руб., а ожидаемая стоимость продажи – 110 тыс. руб. При разбивке на участки площадью 5 соток, затраты на строительство одного дома уменьшаться на 5 тыс. руб., а ожидаемая стоимость продажи – 80 тыс. руб. Участки площадью 14 соток с домом будут продаваться за 165 тыс. руб. при затратах на строительство дома – 50 тыс. руб. Определить наиболее прибыльный вариант разбивки земельного надела.

Для решения данной задачи исходные и расчетные данные оформим в таблице 4.

Таблица 4 - Исходные и расчетные данные о возможных улучшениях земельного участка

Показатели	Площадь участка, соток
	5	9	14
Стоимость земельного участка, тыс. руб.	750
Предполагаемая цена продажи одного дома, тыс. руб.	80	110	165
Затраты на строительство одного дома, тыс. руб.	35	40	50
Количество домов, шт	25	15	10
Выручка от реализации домов, тыс. руб.	2000	1650	1650
Затраты на строительство домов, тыс. руб.	875	600	500
Прибыль от реализации домов, тыс. руб.	375	300	400

Ответ. Исходя из принципа предельной продуктивности наиболее целесообразным является строительство домов на участках площадью 14 соток, так как в данном случае у застройщика есть возможность получить максимальную прибыль.