26 Метод дисконтированных ден-ых потоков

Доходный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта, основанных на определении текущей стоимости объекта имущества как совокупности ожидаемых доходов от его использования.

Доходный подход — реализуется в методах: Дисконтирование чистых доходов; Прямая капитализация дохода; Метод дисконтированных денежных потоков (ДДП) более сложен, детален и позволяет оценить объе кт в сл учае получения от него нестабильных денежных потоков, моделируя характерные черты их поступления. Применяется метод ДДП, когда: • предполагается, что будущие денежные потоки будут существенно отличаться от текущих ; • имеются данные, позволяющие обосновать размер будущих по токов денежных средств от недвижимости;• потоки доходов и расходов носят сезонный характер; •оцениваемая недвижимость – крупный много функциональный коммерческий объект; •объект недвижимости строится или только что построен и ввод: (или введен в действие). Метод дисконтированных денежных потоков – наиболее универсальный метод, позволяющий определить настоящую стоимость буду щих денежных потоков. Денежные потоки могут произвольно изменять ся, неравномерно поступать и отличаться высоким уровнем риска. Это связано со спецификой такого понятия, как недвижимое имущество. Недвижимое имущество приобретается инвестором в основном изза опре деленных выгод в будущем. Инвестор рассматривает объект недвижимости в виде набора будущих преимуществ и оценивает его привлекательность с позиций того, как денежное выражение этих будущих преимуществ соотносится с ценой, по которой объект может быть приобретен. Метод ДДП позволяет оценить стоимость недвижимости на основе текущей стоимости дохода, состоящего из прогнозируемых денежных потоков и остаточной стоимости.

20. Принцип сравнительного подхода. Сравнительный подход широко используется в странах с развитым земельным рынком, особенно для оценки свободных земельных участков и участков с индивидуальной жилой застройкой. Сравнительный подход основывается на систематизации и сопоставлении информации о ценах продажи аналогичных земельных участ­ков, т.е. на принципе замещения. Принцип замещения предполагает, что благоразумный покупатель за выставленный на продажу земельный участок заплатит не большую сумму, чем та, за которую можно приоб­рести аналогичный по местоположению или плодородию участок земли. Поэтому цены, недавно уплаченные за сопоставимые объекты, отражают рыночную стоимость оцениваемого участка земли: Принцип замещения исходит из того, что рынок является открытым и конкурентным, что на нем взаимодействует достаточное количество продавцов и покупателей, которые действуют в соответствии с типичной мотивацией, экономически рационально и в собственных интересах, не находясь под посторонним давлением. Также подразумевается, что земельный участок будет приобретаться на типичных для данного рынка условиях финансирования и находиться на рынке в течение достаточного периода времени, чтобы быть доступным для потенциальных покупателей. Сравнительный подход при оценке земельного участка включает метод сравнения продаж, метод выделения и метод распределения.

25. Метод капитализации доходов основан на прямом преобразовании чистого операционного дохода (ЧОД) в стоимость путем деления его на коэффициент капитализации. Коэффициент капитализации – это ставка, применяемая для приведения потока доходов к единой сумме стоимости. Однако на наш взгляд данное определение дает понимание математической сущности данного показателя. С экономической точки зрения, коэффициент капитализации отражает норму доходности инвестора. Метод капитализации доходов применяется, если: •потоки доходов – стабильные положительные величины; •потоки доходов возрастают устойчивыми, умеренными темпами. Данный метод не следует использовать, если: а)потоки доходов нестабильны; б)объект недвижимости находится в состоянии незавершенного строительства или требуется значительная реконструкция объекта; в)нет информации по реальным сделкам продажи и аренды объектов недвижимости, эксплуатационным расходам, и другой информации, которая затрудняет расчет чистого операционного дохода и ставки капитализации. Основные этапы процедуры оценки методом капитализации: 1) определение ожидаемого годового (или среднегодового) дохода, в качестве дохода, генерируемого объектом недвижимости при его наилучшем наиболее эффективном использовании; 2) расчет ставки капитализации; 3) определение стоимости объекта недвижимости на основе чисто го операционного дохода и коэффициента капитализации, путем деления ЧОД на коэффициент капитализации

22. Виды поправок, методы их расчета и внесения. Расчет и внесение поправок. Для расчета и внесения поправок используется множество различных методов, среди которых можно выделить следующие: • методы парных продаж; • экспертный метод; • статистические методы. Метод парных продаж. Парными продажами являются продажи двух объектов, которые почти идентичны, за исключением какого-либо одного параметра. Именно этот параметр оценщик должен оценить, чтобы внести правильную поправку. Этот метод применяется в том случае, когда есть возможность подобрать парные продажи, что очень часто представляет собой большую сложность. В основе экспертного метода расчета и внесения поправок лежит субъективное мнение эксперта оценщика о том, насколько оцениваемый объект хуже или лучше сопоставимого аналога. Обычно вносятся процентные поправки. Экспертный метод расчета и внесения поправок обычно используются, когда невозможно рассчитать достаточно точные денежные по правки, но есть рыночная информация о процентных различиях. Статистические методы. Суть статистических методов состоит в проведении корреляционно-регрессионного анализа, который подразумевает допустимую формализацию зависимости между изменениями цен объектов недвижимости и изменениями каких-либо его характеристик. Данный метод достаточно трудоемок

34.Восстановительная стоимость, методы расчета. Под полной восстановительной стоимостью строений понимается смета затрат, стоимость возведение копии оцениваемого здания на дату оценки. В процессе оценки может возникнуть ситуация, при которой строение включает устаревшие строительные материалы, технологии или дизайн, которые нельзя в данное время оценить. Кроме того, некоторые элементы здания могут не соответствовать действующим Строительным нормам и правилам (СНиПам). В таком случае принято рассчитывать сметную стоимость строительства здания, аналогичного по полезности. В последнем случае оценщик получает смету затрат по стоимости замещения. Указанные сметы могут существенно различаться по итоговой величине полной восстановительной стоимости зданий, а также составу и степени учтенного в них износа. Оценка полной восстановительной стоимости здания на дату оценки может проводиться по стоимости воспроизводства либо по стоимости замещения. Выбор вида восстановительной стоимости для конкретного оценочного задания необходимо четко объяснить в отчете во избежание неверного толкования полученного результата. Стоимость воспроизводства представляет смету затрат на строительство точной копии оцениваемого здания с учетом всех его недостатков и избыточных элементов по текущим ценам на дату оценки с использованием тех же строительных материалов, стандартов, дизайна, проекта, качества работ и др

31.Физический износ Под износом имущества понимается снижение его стоимости под воздействием различных причин. Износ определяется на базе фактического состояния имущества, по данным статистического или бухгалтерского учета.

Существует три вида износа недвижимости: 1) физический износ – износ, связанный со снижением работоспособности объекта в результате естественного физического старения и влияния внешних неблагоприятных факторов; 2) функциональный износ происходит из-за несоответствия современным требованиям, предъявляемым к подобным объектам; 3) внешний износ – износ в результате изменения внешних экономических факторов.

Износ подразделяют на: -) устранимый – износ имущества, затраты на устранение которого меньше, чем добавляемая при этом стоимость; -) неустранимый – износ имущества, затраты на устранение которого больше, чем добавляемая при этом стоимость.

Основными методами определения величины накопленного износа являются: метод разбиения, метод срока жизни, метод сравнимых продаж.

Метод разбиения – заключается в определении отдельно трех видов износа с разделением физического и функционального на устранимые и неустранимые типы.Физический износ проявляется в ухудшении физических свойств объекта с течением времени, в потере элементами строения первоначальных технических и эксплуатационных свойств. Физический износ вызван неправильной эксплуатацией, физическим и химическим воздействием.При оценке физического износа учитывают, что элементы здания разделяются на две категории: 1) долговременные: стены, перекрытия, фундаменты; 2) быстроизнашиваемые – элементы со сроком службы меньше срока экономической жизни здания: крыши, трубы, окраска.

Износ каждого элемента объекта оценивают отдельно. Процент износа определяется в результате осмотра и переводится в денежное выражение методом умножения процента износа на стоимость воспроизводства каждого элемента с учетом косвенных затрат на строительство. Функциональный износ может возникнуть, если объект не будет соответствовать современным функциональным требованиям или из-за неэффективной планировки здания, плохого дизайна. Метод срока жизни базируется на определении накопленного износа в результате непосредственного осмотра строений. Если износ определяется таким методом, то используется ряд основных понятий: срок экономической жизни, хронологический и эффективный возраст. Срок экономической жизни – промежуток времени, в течение которого объект можно использовать и получать прибыль, вклад улучшений в стоимость земельного участка больше нуля. Метод сравнимых продаж заключается в определении износа в результате анализа рыночных данных о текущих сопоставимых продажах.

30. Затраты, себест-сть. Себест-ть стр-ых работ - затраты строительной организации их права и сдачу заказчику (расходы на связи, транспорт). Перем.затраты— виды расходов, величина которых изменяется пропорционально изменению объемов продукции. и постоян.- расходы предпр-ия, не зависящие непосредственным образом от объема произв-ой продукции, которые не могут быть в течение короткого периода времени ни увеличены, ни уменьшены с целью роста или сокращения выпуска продукции. Прям. - это затраты, которые связанные с производством строительных работ, к-ые можно непосредственно отнести в их себестоимость Косвенные затраты - это такие затраты которые связанные с организацией и управлением производством строит-ых работ ,где относится к д-ти строительной организации в целом. статьи:1)материалы-доставка до склада,расходы на приобретения,расходы назаготовления; 2)расходы на оплату раб-их-расхоры определяют по тарифар,ставкам,поощерит-ым расходам,з/п,льготам.и т.д.;3)накладные расходы-оплаты труда, адм-но хоз-ого персонала.раб-их,расходы на соц.отчисления,налоги,на услуги и т.д.;4)расх. по сдерж.и эксплуат. строительных машин и механизмов-расходы машин от начала и до конца их раб-ого вр-ни

накладные расходы представляют собой совокупность затрат, связанных с созданием необходимых условий для выполнения строительных, ремонтно-строительных и пусконаладочных работ, а также их организацией, управлением и обслуживанием

32. функциональный износ. Под износом имущества понимается снижение его стоимости под воздействием различных причин. Износ определяется на базе фактического состояния имущества, по данным статистического или бухгалтерского учета.

Существует три вида износа недвижимости: 1) физический износ – износ, связанный со снижением работоспособности объекта в результате естественного физического старения и влияния внешних неблагоприятных факторов; 2) функциональный износ происходит из-за несоответствия современным требованиям, предъявляемым к подобным объектам; 3) внешний износ – износ в результате изменения внешних экономических факторов.

Износ подразделяют на: -) устранимый – износ имущества, затраты на устранение которого меньше, чем добавляемая при этом стоимость; -) неустранимый – износ имущества, затраты на устранение которого больше, чем добавляемая при этом стоимость.

Основными методами определения величины накопленного износа являются: метод разбиения, метод срока жизни, метод сравнимых продаж.

Метод разбиения – заключается в определении отдельно трех видов износа с разделением физического и функционального на устранимые и неустранимые типы.

Физический износ проявляется в ухудшении физических свойств объекта с течением времени, в потере элементами строения первоначальных технических и эксплуатационных свойств. Физический износ вызван неправильной эксплуатацией, физическим и химическим воздействием.

При оценке физического износа учитывают, что элементы здания разделяются на две категории:

1) долговременные: стены, перекрытия, фундаменты;

2) быстроизнашиваемые – элементы со сроком службы меньше срока экономической жизни здания: крыши, трубы, окраска.

Износ каждого элемента объекта оценивают отдельно. Процент износа определяется в результате осмотра и переводится в денежное выражение методом умножения процента износа на стоимость воспроизводства каждого элемента с учетом косвенных затрат на строительство. Функциональный износ может возникнуть,

если объект не будет соответствовать современным функциональным требованиям или из-за неэффективной планировки здания, плохого дизайна.

Метод срока жизни базируется на определении накопленного износа в результате непосредственного осмотра строений. Если износ определяется таким методом, то используется ряд основных понятий: срок экономической жизни, хронологический и эффективный возраст.

Срок экономической жизни – промежуток времени, в течение которого объект можно использовать и получать прибыль, вклад улучшений в стоимость земельного участка больше нуля.

Хронологический возраст – фактический возраст здания, т. е. количество лет, прошедших со дня постройки. Эффективный возраст – возраст здания, определяемый исходя из его внешнего вида.

Метод сравнимых продаж заключается в определении износа в результате анализа рыночных данных о текущих сопоставимых продажах.

С течением времени стоимость недвижимости может уменьшаться, тогда при оценке объекта на основе затратного подхода учитываются затраты на возможное новое строительство, накопленный строением износ

33.внеший износ Под износом имущества понимается снижение его стоимости под воздействием различных причин. Износ определяется на базе фактического состояния имущества, по данным статистического или бухгалтерского учета.

Существует три вида износа недвижимости: 1) физический износ – износ, связанный со снижением работоспособности объекта в результате естественного физического старения и влияния внешних неблагоприятных факторов; 2) функциональный износ происходит из-за несоответствия современным требованиям, предъявляемым к подобным объектам; 3) внешний износ – износ в результате изменения внешних экономических факторов.

Износ подразделяют на: -) устранимый – износ имущества, затраты на устранение которого меньше, чем добавляемая при этом стоимость; -) неустранимый – износ имущества, затраты на устранение которого больше, чем добавляемая при этом стоимость.

Основными методами определения величины накопленного износа являются: метод разбиения, метод срока жизни, метод сравнимых продаж.

Метод разбиения – заключается в определении отдельно трех видов износа с разделением физического и функционального на устранимые и неустранимые типы. Физический износ проявляется в ухудшении физических свойств объекта с течением времени, в потере элементами строения первоначальных технических и эксплуатационных свойств. Физический износ вызван неправильной эксплуатацией, физическим и химическим воздействием. При оценке физического износа учитывают, что элементы здания разделяются на две категории:1) долговременные: стены, перекрытия, фундаменты;2) быстроизнашиваемые – элементы со сроком службы меньше срока экономической жизни здания: крыши, трубы, окраска. Износ каждого элемента объекта оценивают отдельно. Процент износа определяется в результате осмотра и переводится в денежное выражение методом умножения процента износа на стоимость воспроизводства каждого элемента с учетом косвенных затрат на строительство. Функциональный износ может возникнуть, если объект не будет соответствовать современным функциональным требованиям или из-за неэффективной планировки здания, плохого дизайна. Метод срока жизни базируется на определении накопленного износа в результате непосредственного осмотра строений. Если износ определяется таким методом, то используется ряд основных понятий: срок экономической жизни, хронологический и эффективный возраст.

Срок экономической жизни – промежуток времени, в течение которого объект можно использовать и получать прибыль, вклад улучшений в стоимость земельного участка больше нуля. Метод сравнимых продаж заключается в определении износа в результате анализа рыночных данных о текущих сопоставимых продажах.

8.стандарты оценки. ФСО включает в себя общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки, цель оценки и виды стоимости, требования к отчету об оценке. При определении рыночной стоимости объекта оценки определяется наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:1) одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; 2) стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; 3) объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; 4)цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; 5)платеж за объект оценки выражен в денежной форме. Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устаревании. Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий. Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки.