- •1. Субъекты оценочной деятельности: оценщики, заказчики.
- •3.Саморегулируемая организация оценщиков
- •4. Объекты оценки
- •5. Виды вещных прав, право собственности и иные вещные права на имущество.
- •6. Понятие движимого и недвижимого имущества.
- •17. Сбор, обработка и проверка информации для оценки.
- •11. Последов-ть основных этапов оц-ных работ
- •10. Страхование гражданской ответственности оценщика
- •12. Постановка (определение) задании на оценку.
- •18. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта оценки.
- •19. Сравнительный подход: определение, область применения и ограничение
- •35. Земельный участок: определение. Категории земель.
- •26 Метод дисконтированных ден-ых потоков
- •24Принципы доходного подхода
- •28Принципы затного подхода
- •29. Алгоритм затратного метода оценки недвиж-ти. Оценка земельного участка
12. Постановка (определение) задании на оценку.
Постановка задания на оценку является начальным этапом, на котором определяются и формулируются базовые параметры оценочного проекта. Четкая постановка задачи необходима для исчерпывающей и недвусмысленной трактовки характера задания на оценку, выбора методов оценки и толкования результатов, отраженных в отчете. Наиболее важные компоненты задания на оценку включают:
идентификацию объекта оценки;
идентификацию подлежащих оценке имущественных прав;
назначение (сфера применения) результатов оценки;
выбор и определение вида стоимости;
уточнение даты оценки;
описание объема оценки;
уточнение иных ограничений.
18. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта оценки.
Анализ наиболее эффективного использования объекта недвижимости предполагает проведение подробного исследования рыночной ситуации, характеристик оцениваемого объекта, идентификации востребованных рынком вариантов, совместимых с параметрами оцениваемого объекта, расчет доходности каждого варианта и оценку стоимости недвижимости при каждом варианте использования. Таким образом, окончательный вывод о наиболее эффективном использовании может быть сделан только после расчета стоимости.
Наилучшее и наиболее эффективное использование объекта недвижимости представляет вариант использования свободного или застроенного участка земли, который юридически возможен и соответствующим образом оформлен, физически осуществим, обеспечивается соответствующими финансовыми ресурсами и дает максимальную стоимость. Оптимальное использование участка земли определяется конкурирующими факторами конкретного рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект собственности, и не является результатом субъективных домыслов собственника, девелопера или оценщика. Поэтому анализ и выбор наиболее эффективного использования является, по сути, экономическим исследованием рыночных факторов, существенных для оцениваемого объекта.
19. Сравнительный подход: определение, область применения и ограничение
Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость
Сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов.
Применяя сравнительный подход к оценке, оценщик должен:
а) выбрать единицы сравнения и провести сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения. По каждому объекту-аналогу может быть выбрано несколько единиц сравнения. Выбор единиц сравнения должен быть обоснован оценщиком. Оценщик должен обосновать отказ от использования других единиц сравнения, принятых при проведении оценки и связанных с факторами спроса и предложения;
б) скорректировать значения единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и объекта-аналога по данному элементу сравнения. При внесении корректировок оценщик должен ввести и обосновать шкалу корректировок и привести объяснение того, при каких условиях значения введенных корректировок будут иными. Шкала и процедура корректирования единицы сравнения не должны меняться от одного объекта-аналога к другому;
в) согласовать результаты корректирования значений единиц сравнения по выбранным объектам-аналогам. Оценщик должен обосновать схему согласования скорректированных значений единиц сравнения и скорректированных цен объектов-аналогов.