Гринько С.В. Курс: «Державна реєстрація прав на землю»

Тема №2: Юридична природа державної реєстрації прав на землю та її відмежування від державної реєстрації права власності на нерухоме майно.

1. Термінологічна характеристика складових поняття державної реєстрації прав на землю.

2. Ознаки державної реєстрації прав на землю та державної реєстрації права власності на нерухоме майно. Співвідношення легалізаційних та легітимаційних реєстраційних процедур.

3. Визначення понять “державна реєстрація прав на землю» та «державна реєстрація права власності на нерухоме майно”. Принципи державної реєстрації прав на землю.

___________________

Дзера О.В. Коментар до ст.ст. 182 та 210 Цивільного кодексу України // Науково-практичний коментар Цивільного кодексу України за ред. проф. О.В. Дзери, Н.С. Кузнєцової, Володимира Васильовича Луця – К.: Юрінком Інтер, 2005. - С.316-319; 355-359.

Бабенко Микола Вікторович Проблеми державної реєстрації договорів купівлі-продажу нерухомого майна // Вісник Київського національного університету імені Тараса Шевченка. Серія: Юридичні науки. – 2005. – Вип. 65. – С. 49-51.

Гринько С.В. Правові аспекти відмежування реєстрації прав на земельні ділянки та реєстрації прав власності на нерухоме майно в Україні // Право України. – 2009. - №3. – С.132-135.

1. Термінологічна характерисика складових поняття державної реєстрації прав на землю.

Термін “реєстрація” походить від слова "реєстр", яке з’явилось в українській мові через польське "rejestr", від латинського "regestum" - внесене, записане: "regere" - приносити назад, вносити¹. Воно означає список, письмовий перелік кого-небудь або чого-небудь; книгу для запису справ, документів, майна, земельних володінь тощо. Відповідно, семантично "реєстрація" має такі значення: а) внесення кого-небудь або чого-небудь у реєстр з метою обліку або надання йому законної чинності; б) фіксація, переважно за допомогою приладів, якого-небудь явища, спостереження, факту². Як бачимо, є необхідність визначення співвідношення таких понять як: "фіксація", "облік", "реєстрація", "державна реєстрація". Очевидно, що будь-яка реєстрація - це облік, але не будь-який облік - реєстрація. Отже, поняття "реєстрація" вужче, ніж поняття "облік". У свою чергу, так само співвідносяться поняття "фіксація" і "облік" та "реєстрація" і "державна реєстрація", останнє з яких - вужче стосовно попереднього (Рис.1).

д. р. - державна реєстрація

р. - реєстрація

о. - облік

ф. - фіксація

Рис.1.

Існує думка, що «у найбільш широкому розумінні під державною реєстрацією можна розуміти офіційний дозвіл держави на користування певним статусом, вчинення якихось дій тощо» (Костянтин Пейчев Правове регулювання державної реєстрації прав на земельні ділянки // Предпринимательство, хозяйство и право. – 2003. - №8. – С.58).

Узагальнено під державною реєстрацією можна розуміти визначений законодавчими актами порядок внесення уповноваженими державними органами певних відомостей до державних реєстрів³.

Але для того щоб визначити поняття державної реєстрації прав на землю необхідно з’ясувати значення таких категорій як «земля», «земельна ділянка», «права на землю», виділити ознаки державної реєстрації прав на землю, а також спробувати розглянути це явище як діяльність, що здатне відобразити динаміку реєстрації, на відміну від характеристики державної реєстрації як статичного «визначеного законодавчими актами порядку».

Щодо терміну земля⁴ - див. матеріали лекцій 3-го курсу з земельного права, а також Андрейцев В.І. Земельне право і законодавство суверенної України: актуальні проблеми практичної теорії: монографія. – К.: Знання, 2005. – С.148.

Під земельною ділянкою розуміють територіально-просторову, індивідуально визначену і юридично відособлену поверхневу частину (включаючи ґрунтовий покрив) відповідної категорії земель, межі якої встановлені на місцевості та зафіксовані у земельно-правових документах, що посвідчують її приналежність на підставі відповідного юридичного титулу власникам чи користувачам, для цільового використання як операційної бази, засобу, умови та джерела життєдіяльності та задоволення матеріальних, соціальних, екологічних, духовних, інших потреб та інтересів особи. Див. В.І.Андрейцев. Об’єкти земельних правовідносин за новим Земельним кодексом України. // Науково-практичні коментарі. – 2002. - №2. – С. 16-17. Шульга М.В. Актуальные правовые проблемы земельных отношений в современных условиях. Х.: Фирма "Консум",1998 - С. 18: Як об’єкт земельних правовідносин земельна ділянка є частиною поверхні земної кори, що є основою ландшафту, яка має фіксовану площу, межі та місцезнаходження, а також характеризується певним якісним станом та притаманним їй правовим статусом. У зазначеному контексті див. також Носік В.В. Земля як об’єкт права власності // Вісник Київського національного університету імені Тараса Шевченка. - Юридичні науки. – Випуск 38. – 2000. – С. 37: Земельна ділянка – розташована над надрами частина земної поверхні, нерухома за місцем знаходження, індивідуально визначена в конкретній місцевості за розмірами, межами, цільовим призначенням, встановленими законом, адміністративним актом чи договором, правами та обов'язками на неї громадян та юридичних осіб.

Існує також законодавчо закріплене визначення земельної ділянки як частини земної поверхні з установленими межами, певним місцем розташування, з визначеними щодо неї правами (ч.1 ст.79 Земельного кодексу України).

Щодо співвідношення понять “земля” та “земельна ділянка”, то наведу дві думки акад. Андрейцева В.І.: поняття “земля” включає в себе таку ознаку, як диференціація на окремі частини, під якими і маються на увазі земельні ділянки (Андрейцев В.І. Земельне право і законодавство суверенної України: актуальні проблеми практичної теорії: монографія. – К.: Знання, 2005. – С.148).

І друга теза: поняття "земельна ділянка" співвідноситься з поняттям "земля" як частина до цілого (Об’єкти земельних правовідносин за новим Земельним кодексом України. // Науково-практичні коментарі. – 2002. - № 2. – С. 16.), що обумовлює характер юридичних ознак кожної з цих категорій.

Таким чином, якщо виходити виключно з наукової точки зору назва курсу «Державна реєстрація прав на землю» є до певної міри умовною, оскільки реєстраційні процедури стосуються не прав на землю, а прав на земельні ділянки.

Слід зазначити, що можна застосовувати різні підходи до розуміння терміна “права на землю”. По-перше, термін “права на землю” може виступати як загальна інтегрована соціально-правова категорія, яка включає в себе не тільки сукупність всіх матеріальних правомочностей щодо індивідуально визначених та юридично відокремлених земельних ділянок, а і всі правові можливості процесуального характеру щодо набуття зазначених правомочностей (включаючи і процедуру реєстрації, якою завершується отримання суб’єктом конкретної земельної ділянки на відповідному юридичному титулі).

По-друге, під правами на землю може розумітися сукупність вже набутих (легалізованих) правомочностей щодо конкретних земельних ділянок. Таке розуміння є більш звуженим стосовно попереднього. Тобто, маються на увазі конкретні суб’єктивні права на земельні ділянки як складові статусу землевласника або землекористувача, а, отже, і як складові змісту відповідних земельних правовідносин.

Справді, коли з’ясовується питання, чи має конкретна особа право на землю, то, залежно від того, як юрист зрозуміє обсяг поняття “право на землю”, він, у межах пошуку відповіді, може з’ясувати, чи має ця особа конкретний вид права (наприклад, власності) на індивідуально визначену земельну ділянку, або просто може з’ясувати питання земельної правосуб’єктності цієї особи і проконсультувати її щодо можливості отримати різні земельні ділянки на різних правових титулах.

На нашу думку, в контексті реєстрації логічним було б розглядати “права на землю” у вузькому розумінні.

Аналізуючи чинне законодавство у цій сфері, можна дійти висновку, що права на землю диференціюються на дві основні групи: право власності на землю та право користування землею.

При цьому потребує з’ясування питання, чи охоплює термін “права на землю” і право на земельну частку (пай)? Щодо юридичної природи земельної частки паю та права на земельну частку (пай) в науці немає єдиної точки зору, про що зазначають у юридичній літературі. У цій частині див. систематизацію підходів викладену у статті Носік В.В., Коваленко Т.О. Щодо правової природи земельної частки (паю).// Право України. – 2000. - №3. – С. 48-53.

Зокрема, наводяться думки, що земельна частка (пай) є об’єктом права спільної часткової власності (Дзера О.В. Розвиток права власності громадян в Україні.- К., 1996. – С. 166.), об’єктом права колективної власності (Вівчаренко О.А. Право власності на землю в Україні (актуальні проблеми). - Івано-Франківськ, 1998. – С. 170.), щодо права на земельну частку (пай), то існує думка, що воно «як речове право вимоги є своєрідним різновидом так званих «прав на чужі речі» (Мірошниченко А.М. Правова природа та проблеми реалізації права на земельну частку (пай) // Вісник КНУТШ.- 2005. - Вип. 63. – С.37), але більш слушною видається думка, за якою право на земельну частку (пай) має зобов’язальний характер і полягає у правомочності вимагати виділення конкретної земельної ділянки в натурі (на місцевості) (Андрейцев В.І., Носік В.В., Коваленко Т.О., Кулинич П.Ф.). Це думка переважної більшості вчених.

В.І.Андрейцев Об’єкти земельних правовідносин за новим Земельним кодексом України. // Науково-практичні коментарі. – 2002. - № 2. – С. 16-17; Носік В.В., Коваленко Т.О. Цитована праця - С. 48-53; Кулініч П.Ф. Ефективність правового забезпечення земельної реформи в Україні. // Аграрне законодавство України: проблеми ефективності. – К., 1998. – С. 98.

Тому право на земельну частку (пай) не є «правом на землю» в його власному (вузькому) розумінні, не є титулом на юридично-відокремлену земельну ділянку. Відтак, реєстрація прав на земельні частки (паї) не охоплюється поняттям реєстрації прав на землю і, відповідно, не є предметом нашого дослідження. (Законодавство передбачало необхідність здійснення державної реєстрації права на земельну частку (пай) у п. 5 Указу Президента України від 8 серпня 1995 р. № 720 "Про порядок паювання земель, переданих у колективну власність сільськогосподарським підприємствам і організаціям", у Постанові КМУ «Про затвердження форми сертифіката на право на земельну частку (пай) і зразка Книги реєстрації сертифікатів на право на земельну частку (пай)» від 12 жовтня 1995 р. № 801).Отже, реєстраційні процедури ,що стосуються земельної частки (паю) не охоплюються предметом нашого курсу.

Термін права на землю не охоплює також прав юридично визначених суб’єктів на набуття⁵ земельних ділянок у процесі приватизації. Зазначене право також не є правом на індивідуально-визначену та юридично-відокремлену земельну ділянку, оскільки воно не є правом на землю у його буквальному розумінні (якого вимагає законодавство у сфері реєстрації прав на землю), але є правом на отримання землі, тобто, суб’єктивним земельним правом. Аналіз співвідношення цих двох понять (“право на землю” та “суб’єктивне земельне право”), на відміну від лінгвістичної, показує, що вони не є тотожними. Саме тому, з огляду реєстрації прав на землю, право на набуття права власності на землю у процесі приватизації є суб’єктивним земельним правом, а не правом “на землю”.

Отже, поняття “суб’єктивні земельні права” більш широке за своїм змістом порівняно з поняттям “права на землю”. Зазначені поняття відрізняються, у першу чергу, характером зв’язку з таким об’єктом як земля. Наприклад, якщо йдеться про право на землю, то зв’язок між суб’єктом та об’єктом такого права більш тісний та неопосередкований, оскільки земля виступає безпосереднім об’єктом суб’єктивного права на землю, у той час як суб’єктивне земельне право, зокрема, згадане право на отримання землі у процесі приватизації передбачає вже опосередкований зв’язок із зазначеним об’єктом.

Земельний кодекс України від 25 жовтня 2001 року⁶ не дає визначення прав на землю у статтях однойменного розділу, але із змісту цього кодексу випливає, що права на землю знаходять свій вияв у визначених титулах на індивідуально визначені земельні ділянки. Такими титулами відповідно до чинного Земельного кодексу є право власності (приватної, комунальної, державної) на земельну ділянку, а також право користування земельною ділянкою (право постійного користування земельною ділянкою, право оренди земельної ділянки). Безперечно, до категорії прав на землю входять і права відповідних осіб, що випливають з встановлених обтяжень, обмежень. Але особливістю земельно-правового регулювання на сьогодні є те, що окремого визначеного титулу чинний Земельний кодекс не передбачає. Це обумовлено тим, що у Земельному кодексі хоча і передбачено можливість існування договорів, на підставі яких встановлюються земельні сервітути та обмеження прав на земельні ділянки, але не встановлено можливості посвідчення ними земельних прав, оскільки зазначені договори поки що не віднесені цим кодексом до документів, що посвідчують права відповідних суб’єктів на чужі земельні ділянки (див. ст. 126 ЗК). Аналогічна ситуація з емфітевзисом та суперфіцієм.

Підсумовуючи викладене, можна зробити висновок, що з точки зору реєстрації, права на землю – це передбачена чинним законодавством сукупність суб’єктивних можливостей щодо землі, яку становлять: право власності (державної, комунальної, приватної) на індивідуально визначені земельні ділянки, право користування (право постійного користування та право оренди) земельними ділянками, а також права відповідних осіб, що випливають зі встановлених обтяжень та обмежень.