1. Ценность улучшений (Цулучш.);

1. Транспортная доступность (tдост);

1. Ландшафтные характеристики.

3. Характер градостроительной эволюции и реальные условия жизнедеятельности приводят к неравномерному распределению интегральной ценности между различными участками городской территории, что служит объективной основой зонирования - выделения фрагментов городской территории с различным уровнем ГЦ _общ.. Ни одна из компонент ГЦ _общ не может служить самостоятельным критерием зонирования.

4. Ценность каждой зоны подлежит обязательной стоимостной оценке. Результаты такой оценки представляют собой составную часть стоимостного эквивалента объектов городской недвижимости.

Последовательное соблюдение критерия интегральной градостроительной ценности определяет количество зон. Вопрос о том, сколько их должно быть - как можно больше или как можно меньше (оба варианта имеют свои преимущества), - однозначного ответа не существует. Прежде всего потому, что, как было показано, в формировании градостроительной ценности участвуют многие факторы, которые в реальных условиях могут быть разнонаправленными. Например, на свободных и пригодных для застройки городских землях (а это, как правило, отдаленные от центра районы) возводятся микрорайоны, отражающие новейшие достижения градостроительства и архитектуры: оптимальная планировка, индивидуальные проектные решения, четко выраженная образная составляющая. Вполне вероятно, что в таком районе имеются и благоприятные ландшафтные условия. Таким образом, две первые компоненты интегральной градостроительной ценности превосходят средний для города уровень. Однако третья компонента - транспортная доступность, наоборот, не достигает среднего уровня. Определение итогового значения градостроительной ценности оказывается в подобных ситуациях достаточно сложным делом.

Многое зависит и от "точности измерения" градостроительной ценности, то есть от того, какое количество групп, видов и подвидов показателей используется при ее определении. В реальной практике зонирования это количество периодически увеличивается, что приводит ко все большей дифференцированности территории города, что равнозначно увеличению числа зон. Так, например, в Санкт-Петербурге число зон изменялось от 5 в 1992 до 19 в 1994 году и до 289 в 1997 году. В Москве этот процесс имел двусторонний характер. В 1989 году существовало 5 зон: 4 из них соответствовали упоминавшимся кольцам, а 5-ю составили территории, находящиеся за пределами МКАД и входящие в административно-территориальные границы Москвы. В настоящее время территория Москвы включает 69 зон, из которых 34 - в пределах МКАД, 14 - с внешней стороны МКАД и 21 - территория города - спутника Зеленограда (Зеленоградский административный округ).

На основании анализа этих данных можно сделать следующие выводы:

1. Первоначальное количество зон устанавливалось в соответствии с очевидными этапами градостроительной эволюции без привлечения специального методического аппарата, использования системы показателей и т.п.

2. Основным критерием дальнейшей детализации зон выступает все более дифференцированная ориентация относительно основных внутригородских транспортных магистралей. Определенную роль играет также более детальная оценка существующей застройки. Общая ее ценность за столь короткий срок, в течение которого произошло увеличение числа зон, естественно, почти не изменилась, но за счет использования системы специальных показателей она была ранжирована по определенным уровням. В итоге, одна прежняя большая зона с тем же составом объектов недвижимости трансформировалась в несколько более дробных.

3. Единые апробированные и общепризнанные подходы к зонированию городских территорий в настоящее время в России отсутствуют. Для подтверждения этого вывода достаточно сравнить данные по Москве и Санкт-Петербургу. Совершенно очевидно, что по своей ценности их территории сравнимы между собой. Следовательно, при прочих равных условиях число зон в этих городах должно различаться в той же степени, в какой различаются их размеры. Размеры же города есть функция от численности проживающего в нем населения, т.е.:

N_z = f(S) = f' (P) (2.6)

S = f(P)

где N_z - число зон;

S - площадь города;

Р - численность населения.

Таким образом, N_z для Москвы должно быть примерно в 4 раза больше, чем для Санкт-Петербурга (территория Москвы округленно составляет 900 кв. км, Санкт-Петербурга - 230 кв. км; население, соответственно, 9 млн. чел и 4,7 млн. чел). Однако фактическая ситуация прямо противоположна.

Еще больший контраст представляет ситуация с зонированием различных территорий Москвы. Если учесть, что площадь Зеленограда составляет порядка 6 % общей площади Москвы, то и количество зон в нем не должно превышать двух. Фактически их 21, т.е. дифференцированность зонирования территории Зеленограда примерно в 40 раз превосходит соответствующий показатель в пределах МКАД.

Разумеется, идеально выстроить зону практически невозможно, главным образом, из-за того, что ни функциональная, ни ландшафтная, ни транспортная выделенность фрагмента городской территории не существует в законченном виде. Положение усугубляется и так называемым "анизотронным эффектом" (от др.-греч. "anizos" - разный и "tropos" - направление). В пределах зоны могут возникать подзоны с противоположной направленностью: вкрапления административных зданий в жилую застройку, нарушения интенсивности транспортной сети и т.п. Возвращаясь к вопросу о требуемом числе зон, можно сказать, что их должно быть не меньше 2-3 для относительно небольших городов с примерно одинаковой градостроительной ценностью территории (2 - в случае, если локальный центр окружен рядовой застройкой, 3 - если вокруг центра существует застройка, представленная объектами, не относящимися к массовой застройке). Для крупных городов число зон должно соответствовать количеству таких фрагментов территории, которые обладают ощутимыми (значащими) отличиями интегральной градостроительной ценности по сравнению с другими (реально эти отличия в большинстве случаев прослеживаются по градостроительной ценности и транспортной доступности).

Зональное расположение оказывает важнейшее влияние на стоимость объекта недвижимости. Это влияние прослеживается для всех видов использования. Если зонирование проведено с учетом всех объективных факторов, то цена недвижимости - товара колеблется строго в соответствии с изменениями интегральной ценности. Это естественно, поскольку разным зонам соответствуют разные удобства проживания (общая полезность) Не может существовать ситуация, когда расположенное в более удобном месте, продается по более низкой цене (имеются в виду средний уровень цен и нормальные условия сделки купли-продажи).

Так же строго соблюдается эта зависимость и при использовании объекта недвижимости в качестве источника дохода: жилье, расположенное в более удобном районе (лучшей зоне) оплачивается по более высоким ставкам арендной платы, предприятия торговли приносят большую прибыль за счет более высоких цен (эта зависимость прослеживается менее строго, чем для жилья).

Может сложиться впечатление, что для недвижимости - блага эта зависимость отсутствует. Поскольку стоимость определяется количеством затраченного при производстве блага труда, то, следовательно, у одинаковых объектов недвижимости вне зависимости от того, в какой зоне города они расположены, стоимость будет одинаковой (V = const). Необходимо, однако, учитывать, что интегральная ценность территории определяется, прежде всего, градостроительной ценностью, а она, в свою очередь, соответствует длительности градостроительной эволюции. Иначе говоря, в центральных зонах города сосредоточены лучшие объекты недвижимости с наиболее высокой стоимостью. По мере продвижения к окраинным районам эта зависимость ослабевает, все большую роль играет транспортная компонента интегральной ценности. Такими образом, можно считать, что V  const для периферийных зон и V = сonst для центральных зон.

Заканчивая анализ проблемы зонирования и методов ее решения, можно отметить, что соотношение объекта и пространства в процессе градостроительной эволюции принципиально меняются. На первых этапах именно объекты формируют пространство города, - город еще "не виден", а объект уже существует как объект восприятия. В дальнейшем уже сложившееся городское пространство "диктует" требования к объекту, не позволяя снижать градостроительную ценность. Т.е. свойства города, как системы, на начальных этапах определяются в большей степени элементами, а затем во все большей степени - связями. Это находит свое отражение и в той развитой системе жестких ограничений, с которыми связано новое строительство в районах исторически сложившейся ценной застройки. В городах с длительным периодом развития ни один объект недвижимости (существующий или создаваемый) нельзя рассматривать, как "отдельно взятый". Он в обязательном порядке должен анализироваться ( в т.ч. и с экономических позиций) как элемент сложившейся пространственной системы. Зонирование представляет собой один из важнейших механизмов организации пространства и играет в экономическом анализе недвижимости существенную роль.