2.1.2. Структура и функция городского пространства

Что является результатом градостроительной эволюции? Прежде всего - форма города, зримое воплощение организации пространства для целей жизнедеятельности. Она определяет наиболее обобщенные характеристики местоположения объектов недвижимости, влияя тем самым и на их стоимость. Типология форм города (называемых также структурами) многообразна. Основные типы структур (на примере городов РФ) представлены на рис. 2.1.

Не меньшую роль играет и взаимосвязанный с формой размер города: чем он больше, тем значительнее расхождения в местоположении конкретных объектов недвижимости и, следовательно, изменяется диапазон значений стоимости. Наличие у каждого города формы и размеров позволяет говорить о сравнительных преимуществах тех или иных фрагментов городской территории. Естественно, что для проведения такого сравнения необходим критерий, который считается наиболее существенным для местоположения объекта недвижимости.

Самостоятельным результатом градостроительной эволюции является градостроительная ценность территории города. Проанализируем эту категорию с позиций цели и задач экономики недвижимости.

Прежде всего, данная категория включает ранее рассмотренное понятие "ценность", которое отражает две главные характеристики - овеществленный труд и редкость. Овеществленным трудом в городе являются все имеющиеся улучшения его территории: наземные и подземные здания и сооружения, транспортная и инженерная инфраструктура, объекты благоустройства и озеленения. Таким образом, с экономической точки зрения та часть ценности улучшений, которая отражает ее "трудовую" компоненту, равна величине присоединенного к земле капитала, т.е. стоимости всех существующих улучшений. Эта составляющая зависит, главным образом, от длительности освоения территории: чем срок освоения дольше, тем значительнее затраты по ее улучшению. Таким образом,

Ц_улучш. = f (С_l) = f '(t_осв) (2.1)

где Ц_улучш - ценность улучшений;

С_l - суммарная стоимость всех существующих улучшений;

t_осв - период освоения территории (время, в течение которого осуществляются улучшения).

Однако величиной С_l градостроительная ценность территории не исчерпывается. Существенную роль, как уже неоднократно указывалось, играет фактор редкости. Разумеется, в буквальном смысле объекты недвижимости редкостью не обладают - их в городе многие тысячи. Однако существует свойство, которое можно определить, как относительную редкость: принадлежность объекта давней исторической эпохе, архитектурному стилю, своеобразие декоративного решения (отделка фасада, интерьеры и т.п.), - то есть все то, что формирует индивидуальный образ объекта делает его "штучным", не рядовым. Это относится не только к памятникам исторического и культурного наследия, а ко всем композиционно, стилистически и образно выразительным зданиям, становящимся локальными или общегородскими архитектурными и градостроительными доминантами. Ценность подобных объектов будет превышать суммарные затраты по возведению на некоторую величину (денежный эквивалент редкости), а общая ценность улучшения территории Ц_улучш , на которой эти объекты расположены, составит:

ГЦ_общ = С_l + V_b (2.2)

где V_b - денежный эквивалент редкости зданий, ценных в историческом,

культурном и архитектурном отношении.

Различие в градостроительной ценности различных участков (фрагментов) территории города вызваны тем, что эти участки осваивались в течение неодинакового времени. Наибольший период освоения соответствует тому территориальному фрагменту, который является центром города. Можно сказать, что он потому и является центром, что здесь освоение территории продолжается в течение всего существования (жизни) города, т.е. для центра t_осв = t_ж.г. Как правило, центр города четко выражен в планировочной структуре, является "ядром" этой структуры и отличается наивысшей концентрацией объектов недвижимости. Наиболее зримо наличие центра прослеживается в городах с так называемой радиально-кольцевой структурой. Наглядным примером такого города служит Москва. Можно сказать, что в Москве различные периоды градостроительной эволюции четко закреплены в территориальных фрагментах кольцевидной формы, каждый из которых соответствует определенному периоду развития города: Бульварное кольцо - Садовое кольцо - окружная железная дорога - московская кольцевая автомобильная дорога (МКАД). Каждое из предшествующих "колец" обладает более высоким уровнем градостроительной ценности, т.к. занимаемая ими территория представляет собой результат более длительной и интенсивной градостроительной эволюции.

Центр города характеризуется не только насыщенностью объекта недвижимости, их многообразием, но также и максимальной ценностью. В данном случае главенствует тот аспект ценности, который связан с редкостью. Именно в центре сосредоточено максимальное число объектов, являющихся культурным и историческим наследием. Центр города - единственный фрагмент его территории, который обладает "исторической многослойностью": здесь можно обнаружить по соседству здания, принадлежащие к отстоящим на многие века историческим эпохам, самым различным архитектурным стилям и школам; отличительной особенностью центра следует считать 100%-но авторскую архитектуру. Все это многократно увеличивает его градостроительную ценность и служит объективной основой максимизации стоимости находящихся в центре города объектов недвижимости. По существу именно центр делает город узнаваемым, создает неповторимость его зримого облика. Особенно это характерно для практики отечественного градостроительства прошлых лет: засилье образно монотонных объектов недвижимости, построенных по растиражированным типовым проектным решениям привело к тому, что лишь наличие центра со "знаковыми" объектами недвижимости (архитектурными доминантами) позволяло отличить один город от другого, - периферийные районы массовой застройки почти идентичны (ситуация, знакомая всем по кинофильму "Ирония судьбы или с легким паром").

Приемлемым уровнем градостроительной ценности должны обладать все участки города, центр в этом отношении не должен абсолютно доминировать. Неправомерен резкий спад градостроительной ценности в районах массовой застройки большинства российских городов, который порождает ситуацию, когда, по словам выдающегося французского архитектора и реставратора Виолле-ле - Дюка "наши города становятся похожими на шахматные доски, а улицы превращаются в пустыни для мысли".

Необходимо, однако, учитывать, что градостроительная эволюция - процесс сложный и достаточно противоречивый. Ни в коем случае нельзя утверждать, что развитие города представляет собой непрерывный переход от хорошего к лучшему, что все без исключения факторы развития имеют только положительную динамику. Само пространственное расширение города, рост размеров его территории зачастую носит экстенсивный характер. Отсутствие оптимальный решений по плотности и высотности застройки приводило к тому, что разрастание города приобретало неконтролируемый характер, создавая серьезные проблемы в обеспечении доступности различных частей города. В условиях централизованной плановой экономики экстенсивный характер развития городов усугублялся "бесплатностью" (для населения, но не для государства)_ городских земель. Очень тяжелые негативные воздействия оказывает развитие многих городов на экологическую обстановку. Причем в наихудшей экологической ситуации оказываются во многих случаях центральные районы городов, что связано, главным образом, с интенсивностью проходящих через центр транспортных потоков.

Поэтому действия различных факторов пространственной среды на стоимость объектов недвижимости весьма противоречиво, и эти противоречия должны быть правильно учтены в различных оценках городского пространства (экономическом, социальном, экологическом и др.).

Последовательное развитие формы и увеличение размера города, полноценный учет характера и содержания градостроительной эволюции, создает необходимые предпосылки для комплексного анализа местоположения объекта недвижимости.