2.1. Общие положения

При анализе недвижимости в качестве таких "пространственных рамок" выступают границы поселений (по-латыни "municipia"). Поэтому в российском законодательстве для обозначения поселений используется термин «муниципальные образования». Главной характеристикой поселений является постоянство проживания людей на их территории. В ходе исторического развития возникла и закрепилась основная форма расселения - город. Развитие городов (урбанизация - от лат. "Urbs", город) стало одним из главных признаков современной цивилизации. Именно в городах сосредотачиваются основные процессы жизнедеятельности человека, сами города непрерывно разрастаются, порождая принципиально новые виды поселений глобального масштаба. Если рассматривать содержательную сторону урбанизации, то она может быть охарактеризована, как процесс неуклонного нарастания организованности пространства, процесс формирования и развития территории расселения. Этот процесс весьма сложен и противоречив, различные его аспекты являются предметом изучения целого ряда самостоятельных научных дисциплин (география городов, градостроительство, городское планирование и т.д.). Предметом изучения в экономике недвижимости должны являться факторы городского пространства, влияющие на стоимостной эквивалент недвижимости. Отметим наиболее существенные с этой точки зрения отличительные особенности городов.

2.1.1. Основные характеристики городского пространства

Прежде всего, город обладает таким фундаментальным признаком, как урбанистическая концентрация, то есть размещение на ограниченной территории большого количества объектов недвижимости самого различного функционального назначения. Они должны обеспечить осуществление всех видов жизнедеятельности человека - собственно его проживание, экономический достаток, культурный уровень и т.д. Степень урбанистической концентрации весьма высока: занимая по площади лишь около 3% территории РФ, города являются местом проживания 3/4 населения, в них производится около 2/3 валового национального продукта. В столицах некоторых небольших по размеру государств проживает до половины всего населения страны (например, в Копенгагене проживает 40% населения Дании). С учетом изложенного можно утверждать, что именно город является той формой расселения, которая должна являться объектом анализа в экономике недвижимости - все экономические закономерности проявляются здесь в наиболее развитом и законченном виде. Это отнюдь не означает, что не может быть определен стоимостной эквивалент объекта недвижимости, находящегося на территории сельского поселения. Однако, влияние пространственного фактора, то есть, различие в стоимости, вызываемое конкретным местоположением, в данном случае или вообще отсутствует, или крайне незначительно. Согласно действующему Градостроительному кодексу РФ к сельским отнесены те из поселений, в которых проживает от 200 до 5 тысяч человек. Такая незначительная величина населения предполагает, что территория сельского поселения весьма компактна, а следовательно, и любое местоположение объектов недвижимости на ней по существу имеет одинаковые (или весьма схожие) характеристики.

Результаты экономического анализа недвижимости будут корректными только при учете факторов городского пространства. Иначе говоря, понятие "объект недвижимости" более точно следует трактовать как "объект недвижимости, находящийся в городе", а местоположение объекта может быть охарактеризовано только через факторы влияния городского пространства. В этом и заключается конкретное содержание той неразрывной связи с землей, которая служит "родовым признаком" недвижимости.

Другая важнейшая характеристика состоит в том, что город представляет собой результат градостроительной эволюции, последовательного непротиворечивого развития на протяжении длительного времени. Главным в понятии "эволюция" является естественный характер развития, направление которого на первом этапе преимущественно определяется природными (ландшафтными) характеристиками, а впоследствии - историческими условиями (город может либо возвыситься с течением времени подобно Москве, либо утерять свои некогда передовые позиции, как это случилось с Великим Новгородом, или вообще исчезнуть с лица Земли - как это произошло с Вавилоном, Пальмирой, Мервом и многие др.). С самого начала XVIII века в России появляется новый тип градостроительной эволюции - т.н. "регулярные" города, возводимые по заранее составленным регулярным планам, утверждавшимся лично императором. Классическим примером такого города является Санкт-Петербург. В соответствии с "регулярными планами" проводилась и перестройка многих существовавших городов. Планирование городских территорий стало обязательным элементом развития городов - сначала наиболее крупных, а затем и всех остальных.