1.2. Определяющие факторы недвижимого имущества

Если проанализировать основное содержание и характер изменения юридических норм, устанавливающих понятие «недвижимость», то можно сделать следующие выводы:

1. Главным критериальным признаком, позволяющим классифицировать недвижимость как отличительный от других объект правового регулирования, является ее неразрывная связь с землей. Эту связь можно считать родовым признаком недвижимости, главной ее специфической особенностью. Конечно, связь эту нельзя понимать буквально, как абсолютную и принципиальную невозможность пространственного перемещения. Достаточно вспомнить два примера из истории Москвы: в 30-х годах была осуществлена передвижка нынешнего здания мэрии на расстояние 14 м вверх по нечетной стороне ул. Тверской, а всего за период 1937-41гг. в Москве было передвинуто 22 каменных здания. В конце 70-х годов на втрое большее расстояние передвинули здание редакции газеты «Труд», при этом персонал не прекращал своей деятельности, рабочий день шел как обычно.

Современные технические возможности в принципе позволяют осуществлять перемещение многих объектов недвижимости на достаточно большие расстояния. Понятно, что подобное перемещение представляет отклонение от нормального режима использования объекта недвижимости, нарушение его обычной эксплуатации. Нормальным состоянием любого объекта недвижимости является именно стационарное состояние.

Связь объекта недвижимости с земельным участком может быть прямой и косвенной. Так, например, квартиры напрямую не связаны с земельным участком, - они расположены в доме, который в свою очередь, занимает определенный участок земли. Эту цепочку можно удлинить: комната находится в квартире, которая расположена в доме, занимающем земельный участок. Можно привести и другого рода пример опосредованной связи с землей. Из практики хорошо известен такой вид жилых построек, как свайные дома. Прямой связи с землей здесь нет, однако речное, озерное, морское дно, которое служит опорой для свай, является таким же фрагментом земной поверхности, как и земельный участок, т.е. в конечном итоге все равно имеет место неразрывная связь объекта с землей. Сколько бы ни было звеньев в подоб­ных "цепочках", первичным звеном всегда будет являться земельный участок, на котором располагаются самые различные объекты недвижимости. Именно поэтому сами земельные участки представляют собой важнейший вид объектов недвижимости.

Таким образом, юридически здания и сооружения, как объекты недвижимости, рассматриваются отдельно от земельных участков, на которых они расположены. Согласно законодательству, существуют земельный участок и прочно связанная с ним недвижимость. В мировой же практике земельный участок рассматривается не как самостоятельный объект, а как основной атрибут объекта недвижимости «застроенный земельный участок». Земля не может быть продана или сдана в аренду без соответствующей передачи прав на расположенные на ней здания и соору­жения, и наоборот. Подобный подход полностью соответствует понятию "имущественный комплекс".

2. Особая роль земли, как определяющего фактора недвижимого имущества, требует дополнительного анализа понятия «земельный участок». Следует учитывать, что в российском законодательстве это понятие трактуется не совсем так, как в законодательстве большинства зарубежных стран. В зарубежном законодательстве под земельным участком понимают фрагмент земной поверхности с определенными в пространстве гра­ницами. Что же касается размеров «в глубину», то считается, что никаких границ в этом направлении земельный участок не имеет, и условной границей считается геометрический центр земли. Соответственно, права собственника участка распространяются на любые находящиеся в земле независимо от глубины залегания. В российском же законодательстве разграничены понятия «земельный участок» и «недра». Главной причиной такого разграничения являются права собственности, - недра в РФ принадлежат исключительно государству, тогда как земельные участки могут находиться в частной собственности. Таким образом, возникает необходимость разграничения от «недр» и в натуре. На практике это достигается введением понятия "земельная парцелла", которая устанавливает границы заглубления, в пределах которых земная толща считается относящейся к земельным участкам. Это понятие использовано, например, в Уставе г. Москвы для юридического описания городской земельной собственности. Величина земельной парцеллы для различных видов участков может быть неодинаковой, но обычно составляет 6 м. Таким образом, если, согласно зарубежному законодательству, земельный участок в объеме представляет собой m-гранную пирамиду с вершиной в геометрическом центре земли, то в соответствии с российским законода­тельством это m-сторонний многогранник. Величиной парцеллы ограничивают­ся и права собственника земельного участка, - все, что расположено глубже, ему не принадлежит. Что же касается включения в состав недвижимости «участков недр», то под ними понимаются поверхностные выходы полез­ных ископаемых. Главным свойством, определяющим понятие земельного участка, служит то, что это не просто фрагмент земной повер­хности, а такой фрагмент, который однозначно определен на местности и в документах. Про такой земельный участок говорят, что он сформирован. Благодаря сформированности зе­мельный участок обладает конкретными характеристиками - местополо­жением, конфигурацией, пространственной ориентацией, размерами, а так­же правами собственности. Таким образом, существует необходимая юри­дическая база для регулирования различных процессуальных отношений.

3. Достаточно интересной представляется эволюция самого определе­ния недвижимости. В Своде Законов определение больше похоже на перечисление конкретных объектов, перечень которых весьма подробен. В дальнейшем определение меняется в сторону большего обобщения. Эти изменения вполне логичны, поскольку позволяют избежать негативного эффекта, именуемого «за деревьями не видеть леса»: юридическое поня­тие должно основываться на том признаке, который для определяемого объекта является главным. Как отмечалось ранее, для недвижимости таким признаком является неразрывная ее связь с землей. Вместе с тем, среди конкретных перечисленных в статье 130 ГК РФ объектов недвижи­мости отсутствуют железные и автомобильные дороги, которые играют важнейшую роль в экономике страны. Вряд ли можно признать значение дорог меньшим, чем у многолетних насаждений, которые прямо названы как объекты - представители недвижимости. Их протяженность постоян­но возрастает, более того, - именно развитие дорожной сети является одним из обязательных условий и характерных свидетельств экономического роста. Можно с уверенностью утверждать, что вся история промышлен­ного развития общества, начиная с XVIII века по сегодняшний день, ха­рактеризуется превращением дорог в один из наиболее типичных объек­тов недвижимости.

Возможное объяснение заключается в том, что ГК предназначен для правового регулирования гражданского оборота, то есть, отношений «меж­ду лицами, осуществляющими предпринимательскую деятельность или с их участием», «основания возникновения и порядок осуществления права собственности и других видов прав». Как известно, дороги в РФ в настоящее время в частной собственности не находятся, чем может объясняться отсутствие этих объектов недвижимости в ст.130 ГК РФ. Признать подобной объяснение удовлетворительным нельзя хотя бы по той причине, что леса в РФ также являются исключительной собственностью государства, однако они входят в перечень, содержащийся в ст. 130 ГК РФ.

4. Очень важным является то обстоятельство, что закон не рассматри­вает объект недвижимости изолированно от его использования. Нарушение неразрывной связи с землей трактуется как главная причина несоразмерного ущерба не собственно объекту, а именно его назначению. Действительно, как было показано выше, переме­стить многие объекты недвижимости, не нарушая их целостности, техниче­ски вполне возможно. Однако, отвечать своему назначению в полной мере объект недвижимости может лишь в стационарных условиях. Рассмотрение в неразрывном единстве самого объекта недвижимости и его назначения является обяза­тельным. Термин «здание» встречается только в сочетании с такими оп­ределениями как «жилое», «нежилое».

Важнейшей частью юридического понятия недвижимости является сис­тема государственной регистрации объектов недвижимого имущества, прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Чем вызвана необходимость существования подобной взаимосвязи? Прежде всего, одной из важнейших функций государства в условиях рыночной экономики является обеспече­ние и защита прав собственности. Это означает, что любой объект недвижимости со своими конкретны­ми характеристиками должен не только существовать «в натуре», но и быть зафиксированным документально в соответствии с требованиями, установ­ленными законодательством. Другое столь же важное требование - доку­ментальное оформление прав собственности на объект недвижимости, а именно - право владения, пользования и распоряжения объектом собственности. Собственник у недвижимости существует всегда, хотя основания для возникновения прав собственности могут быть различ­ными. Таким образом, по отношению к объек­ту недвижимости может осуществляться право передачи собственности в аренду, право сдавать в наем. Все эти действия подлежат обязательной регистрации. Следовательно, с юридической точки зрения не может быть объекта недвижимости без тех или иных прав на него и наобо­рот. При этом сам объект, права на него и совершаемые с ним сделки должны пройти государственную регистрацию, то есть быть юридически оформленными. В противном случае объект как бы не существует, а права и сделки с ним являются недействительными.

С учетом вышеизложенного, под недвижимостью понимается объект гражданских прав, отличительными особенностями которого являются вещная природа и неразрывная связь с землей, зарегистрированный в соответствии с действующим законодательством.