3.5. Оценка стоимости земли

Обязательность оценки земли (точнее, как было показано в гл.1 - сформированных земельных участков) при определении стоимостного эквивалента недвижимости объясняется тем, что под недвижимым имуществом понимается фрагмент земной поверхности со всеми находящимися на нем зданиями, строениями и сооружениями, (естественно, сюда же относятся и те сооружения, которые находятся непосредственно в земле - элементы инженерных сетей, коммуникаций и т.п.).

Однако земельные участки являются настолько специфичным видом недвижимости, что прямое использование тех подходов, которые справедливы для зданий, строений и сооружений, оказывается для них невозможным в силу следующих причин:

во-первых, земля не является продуктом труда. Следовательно, никаких затрат на ее появление как вещи не приводилось (земля "произведена" самой природой). Отсюда можно сделать вывод о неприменимости к земле - благу трудовой теории стоимости и тех подходов к оценке, которые основаны на анализе затрат;

во-вторых, городские земли (земельные участки в составе городских территорий в настоящее время не являются объектов рыночного оборота. Соответственное, отсутствует земля-товар, и исключается возможность применения тех подходов к оценке, которые базируются на анализе цен рыночных сделок купли-продажи;

наконец, в-третьих, абсолютное большинство земельных участков в составе городских территорий сами по себе не порождают (не продуцируют) никакого дохода, доход инзвлекается за счет использования находящихся на участке улучшений (сама земля способны порождать доход только за счет естественного плодородия при производстве сельскохозяйственной продукции). Следовательно, невозможной оказывается оценка на базе соотношения дохода и стоимости.

Таким образом, необходимо предварительно определить некоторые условия и допущения, которые бы позволили применять общие оценочные подходы при определении стоимостного эквивалента земельных участков в составе городских территорий.

Если же рассматривать оценку на процедурном, алгоритмическом уровне (нижний уровень на рис. 3.1), то в этом случае ее содержание является достаточно очевидным. До недавнего времени действовал нормативный документ - Постановление Правительства РФ от 03.11.94 за №1204 "О порядке определения нормативной цены земли", в соответствии с которым в качестве стоимостного эквивалента земельного участка принималась нормативная цена земли (НЦЗ), равная 200-кратной ставке земельного налога (ЗН). В свою очередь, величина земельного налога устанавливалась органами исполнительной власти субъектов РФ по представлению комитетов по земельным ресурсам и землеустройству. При этом размер НЦЗ не мог быть выше 75% от сложившегося в регионе уровня рыночных цен. "Критериями оценки городских территорий являются сравнительная градостроительная ценность земельных участков, возможность коммерческого использования и другие факторы" (цитируется по тексту постановления). Сравнительная ценность земельных участков находит свое выражение в зонировании городской территории, число которых и дифференциация ЗН по ним зависят от конкретных характеристики. В Москве в соответствии с Законом города Москвы "О ставках земельного налога" от 21.01.98 г., определены 69 территориально-экономических оценочных зон (ТЭОЗ), по каждой из которых установлена конкретная ставка (ЗН), которая является единой для всех земельных участков, находящихся в пределах данной ТЭОЗ.

Таким образом, процедура оценки земельного участка была предельно простой: необходимо умножить на 200 действующую ставку ЗН.

НЦЗ = ЗНх200 (3.36)

Если перед этим уже была определена оценочная (рыночная) стоимость находящихся на участке улучшений (Ц_{рын.улучш.}), то сумма НЦЗ и (Ц_{рын.улучш.}) представляет собой рыночную стоимость недвижимого имущества (Ц_{рын.недвиж..}),:

(Ц_{рын.недвиж..})= НЦЗ + (Ц_{рын.улучш..}), (3.37)

Простота алгоритма не должна приводить к отказу от анализа содержательных проблем. Уже указывалось, что, строго говоря, алгоритм, являющийся вычислительной процедурой, всегда приводит к конечному результату и с этой точки зрения является заведомо правильным. Однако этого нельзя утверждать в отношении примененного методического подхода (промежуточный уровень на рис. 3.1). Достаточно указать на то, что изложенный порядок расчета НЦЗ прямо противоположен главному принципу расчета любого налога. Этот принцип состоит в том, что величина налога представляет некоторую часть (%) от налогооблагаемой базы. То есть, ЗН так же, как и другие налоги, должен был бы определяться в %% от НЦЗ, но никак не противоположным образом Недостаточно выверенным оказывается и подход к зонированию территории г. Москвы.

Всего на территории Москвы выделены 69 территориально-экономических оценочных зон, из которых 34 находятся в пределах Московской кольцевой автомобильной дороги (МКАД), 6 непосредственно примыкает к ней, а остальные 29 относятся к территориям, удаленным от МКАД, но входящим в административные границы г. Москвы (из них 21 - в Зеленограде). Приведенных цифр достаточно, чтобы сделать вывод об отсутствии единых принципов и методов зонирования по всей территории г. Москвы: если на территории Зеленограда, составляющей 3,4% общей площади Москвы расположена 21 оценочная зона, а в пределах МКАД - 34, то сравнительная точность, дифференцированность зонирования и, как следствие, результатов оценки различают более чем в 15 раз.

Что же касается конфигурации оценочных зон, то их границы определяются существующими внутригородскими магистралями, а, следовательно, границы оценочных зон нельзя понимать как линии разделения участков с различной градостроительной ценностью (по обеим сторонам улицы в преобладающем числе случаев находится одинаковая застройка). В этой связи следует напомнить, что ранее в Москве действовал иной порядок территориально-экономического зонирования, определенный постановлением б. Моссовета (1989 г.). В соответствии с этим порядком устанавливались 5 оценочных зон:

1-я - в границах Бульварного кольца;

2-я - между Бульварным кольцом и Садовыми кольцом;

3-я - между Садовым кольцом и окружной ж/д;

4-я - между Окружной ж/д и МКАД;

5-я - территории г. Москвы, находящиеся за МКАД.

Такой вариант зонирования учитывал логику исторического развития Москвы как города с ярко выраженной радиально-кольцевой структурой и соответствовал критерию градостроительной ценности, поскольку очевидно, что ценность ранее застроенных и освоенных территорий, проявляющаяся в количестве р качестве основных и инфраструктурных объектов (жилищный и нежилой фонд, объекты социально-бытового и культурного назначения, транспортные магистрали, инженерные коммуникации, сети связи и т.д.) выше, чем у районов последующей застройки.

Именно такой подход следует признать наиболее оправданным при осуществлении территориально-экономического зонирования городских территорий.

Естественным следствием зонирования в соответствии с критерием градостроительной ценности является такое соотношение величин НЦЗ, которое примерно совпадает с диапазоном реальных цен на объекты недвижимости, находящихся в рыночном обороте (здания, строения и помещения различного функционального назначения, т.е.:

(3.38)

где - размах вариации значений НЦЗ (НЦЗ_max - НЦЗ_min);

- то же, рыночных цен объектов недвижимости.

В Москве НЦЗ_max и НЦЗ_min различается в 54 раза (в том числе, по зонам в пределах МКАД - в 13,6 раза), что примерно в 2-3 раза превышает R_Ц .

Объяснения такого положения могут быть сведены к следующему:

1. Налогообложение является главным механизмом фискальной политики (от лат. "Fiscus" - государственная казна) и в целях пополнения бюджета налоговые ставки стремятся к максимуму.

2. Удельный вес участков, реально оплачиваемых пользователями, относительно невелик, практически никто из проживающих в городах граждан (физических лиц) ЗН не платит, что также побуждает к максимизации величины ЗН.

3. Величина ЗН отражает сравнительную интенсивность и потенциальную доходность не всех видов использования, а только тех, которые связаны с предпринимательской деятельностью.

В целом можно сделать вывод, что узость налогооблагаемой базы вынужденно компенсируется увеличением налоговой ставки по ряду ТЭОЗ сверх объективно обусловленных пределов.

Сделать однозначный вывод о степени обоснованности такого диапазона не представляется возможным, поскольку, как уже отмечалось, неизвестны факторы зонирования. Отметим также, что абсолютные значения ставок земельного налога в Москве не столь велики, как могут показаться. Если принять, что площадь земельного участка, включая землю, находящуюся под жилым зданием, и придомовую территорию, составляет 0,5 га (размеры заведомо завышены), а в доме расположены 100 приватизированных квартир, то ежегодный платеж ЗН в расчете на одного собственника по наиболее дорогой оценочной зоне (исключая 1-ю) составит порядка 50 долларов США.

Следует четко разграничивать подходы, применяемые для индивидуальной и для массовой оценки земли. В силу отмеченных ранее объективных причин именно массовая оценка должна преобладать при определении стоимостного эквивалента городских территорий (за исключением тех случаев, когда участки находятся в собственности приватизированных предприятий).

К отличительным особенностям массовой оценки относятся:

а) меньшее количество учитываемых факторов, при этом главным условием включения в "массив" является однородность объектов по принятым качественным характеристикам;

б) оперирование не с отдельными объектами, а с некоторым их "массивом" (он может насчитывать сотни единиц);

в) целевая ориентация - массовая оценка проводится, в основном, для целей налогообложения недвижимости;

г) меньшая точность получаемых результатов.

Остановимся на характеристике основных методов, применяемых для массовой оценки.

Экстрополяционный подход заключается в распространении известных цен на объекты недвижимости на неизвестную ситуацию. Например, его применяют, если нужно установить стоимость земельного участка на территориях, по которым отсутствуют данные о продажах. Сложности применения данного метода проявляются в ситуациях, когда отсутствует исходный статистический материал, а именно это характерно для современного этапа в России. В качестве возможного выхода из подобной ситуации иногда предлагается оценивать земельные участки по косвенному признаку - ценам на квартиры (учитывая, что рынок квартир развит в значительно большей степени, чем земельный, и, следовательно, имеется возможность получения необходимой информации). Однако и в этом случае имеется ряд трудностей. В частности, данные обследований, проведенных в ряде городов РФ, показывают, что цены на квартиры зависят от местоположения далеко не в той мере, как цены на земельные участки. В Твери, например, разброс цен на квартиры и земельные участки между зонами, находящимися в 1,5 кв. и 5 кв. от центра составляет, соответственно, 15% и 30%. Столь резкое расхождение исключает саму постановку вопроса о местоположении, как исчерпывающем факторе сравнительной ценности жилья. Из всех возможных объяснений отмеченного явления наиболее соответствующим истинному положению дел является, очевидно, четкая градация жилья и земельного участка в системе потребительских ценностей. Если жилье воспринимается всеми, как абсолютно бесспорное, самоочевидное благо (сознание это закрепилось уже на уровне национального менталитета, поскольку на протяжении жизни, как минимум, четырех поколений не было ни одного, даже самого краткого периода, в течение которого удовлетворение потребности в жилье происходило бы нормально), то владение землей рассматривается как некая "квази" - ценность, выгоды обладания которой не столь очевидны. Насколько плохо в городе без жилья - ясно каждому, а насколько плохо в городе без земли - вразумительный ответ на этот вопрос у абсолютного большинства граждан отсутствует.

Это позволяет применить экстрополяционный метод для оценки городских территорий.

Факторный подход. Данный метод предполагает покомпонентный учет различных факторов, например, затрат на освоение участка, выигрыша от его местоположения, экологической обстановки и т.п. с дальнейшим сведением их в одну итоговую оценку, которое выполняется в соответствии со стандартными экспертными процедурами (ранжирование, определение удельного веса, расчет средневзвешенных показателей). Недостатки факторного метода общеизвестны. Он разрабатывался для применения в тех ситуациях, когда отсутствует законченная теория анализируемого явления. Это, в частности, относится к проблеме стоимости земли. Таким образом, обоснование состав учитывается при стоимостной оценке факторов и характер их взаимосвязи заведомо не является исчерпывающим. Следовательно, не могут быть теоретически обоснованы и итоговые результаты (что, собственно, и имеет место в случае территориально-экономического зонирования г. Москвы). Кроме того, установлено, что введение нескольких факторов в модель приводит к усреднению результатов. Разброс расчетных значений оказывается, как правило, значительно ниже того, который наблюдается фактически. Вместе с тем, результирующий оценочный критерий, декларируемый в факторном методе - градостроительную ценность - следует считать вполне соответствующим целям оценки городских территорий.

Рассмотрим порядок определения НЦЗ как n-кратной ставки. ЗН действовал около двух с половиной лет. Затем вышло Постановление Правительства РФ под тем же названием (№319 от 15.03.97г.), в котором непосредственная связь НЦЗ с каким-либо видом платежей за землепользование не оговаривается. Устанавливается лишь, что НЦЗ "ежегодно определяется... для земель различного целевого назначения по оценочным зонам, административным районам, поселениям или их группам" (п.1 постановления). На практике оценка земель с использованием в качестве базового показателя ЗН во многих городах осталась без изменений.

Побочный негативный эффект определения НЦЗ во взаимосвязи с ЗН заключается во влиянии паритета рубля и свободно конвертируемых валют (главным образом, доллара США). Ранее связь валютного курса с платежами за землю, например, в Москве прослеживалась напрямую: в 1994-1996 гг. Ставки ЗН устанавливались в ЭКЮ (аббревиатура английского наименования условной расчетной европейской валютной единицы - "Evropian Currency Unit"). В условиях регулируемого валютного коридора рублевый эквивалент мог считаться приемлемым. Дефолит 17.08.98 привел к ситуации, когда простой перерасчет рублевых значений ЗН по изменившемуся курсу делает платежи за землю непосильными для абсолютного большинства пользователей.

Тем не менее, несмотря на наличие очевидных недостатков подход к оценке городских земель на базе ЗН вполне возможен при условии правильной трактовки понятий "нормативная цена земли" и "земельный налог". При этом должны учитываться следующие основные моменты:

1. Необходимо, по возможности, разделить земельный участок в составе территории города, как обязательное "физические" условие, делающее возможным тот или иной вид использования, и само использование. Последнее становится возможным потому, что земельный участок является сформированным (юридический аспект). Кроме того, конкретный вид и эффективность использования напрямую зависят от тех улучшений, которые находятся непосредственно в "теле" земли, т.е. от степени инженерной подготовки (освоения) участка (экономический аспект).

2. Нормативной может считаться такая цена, которая определена на основе некоторых регламентированных показателей (нормативов).

В качестве нормативов целесообразнее всего использовать показатели инженерного освоения участков (степень развития инженерной инфраструктуры) в расчете на единицу площади. Целесообразно включать в состав инфраструктурных элементов все автомобильные и железные дороги, т.к. они построены за счет средств собственника земли, принадлежат ему и по существу представляют собой объекты недвижимости (см. гл.1).

Такой подход учитывает главную особенность городской территории - это, в сущности, искусственная среда обитания, результат целенаправленных человеческих усилий по преобразованию природного пространства, т.е. результат труда. Разумеется, это не относится абсолютно ко всем землям; но к тем землям, которые активно используются в конечном и, тем более, производственном потреблении относится самым непосредственным образом.

3. Если значительная часть территории города в ее существующем состоянии представляет собой продукт труда, то, следовательно, могут быть определены и затраты этого труда. В денежном выражении они равны фактическим издержкам на создание инженерной инфраструктуры, включая автомобильные и железные дороги. Именно эти затраты целесообразно принять в качестве НЦЗ, т.е.:

(3.39)

где З_{инфр i} - фактические затраты на i-й вид инженерной инфраструктуры

в пределах ТЭОЗ;

S - площадь ТЭОЗ;

n - общее число видов инфраструктуры.

С этих позиций становится очевидным и подход к определению ЗН. Он должен обеспечивать финансирование расширенного воспроизводства инженерной инфраструктуры, т.е. ставка ЗН должна равняться усредненному нормативу амортизационных отчислений, скорректированному на ускорение амортизации;

(3.40)

где Н_а.о - средневзвешенная величина норматива амортизационных

отчислений по всем видам инженерной инфраструктуры, т.е.:

(3.41)

где Н_{а.о (i)} - норматив амортизационных отчислений i-го вида инженерной

инфраструктуры;

_i - удельный вес З_{инфр i} в общих затратах на инженерную

инфраструктуру ( в долях единицы).

При подобном подходе обеспечивается правильная причинно-следственная связь между НЦЗ и ЗН, согласно которой ЗН=f(НЦЗ). Обеспечивается возможность оценки городских земель с использованием основных положений трудовой теории стоимости и, следовательно, реализуется вся логическая "цепь", представленная на рис. 3.1 - "теория метод алгоритм".

Учет только затратной составляющей землепользования не дает возможности оценить сравнительные преимущества местоположения, т.е. различия в конечной эффективности использования, вызываемые рентными факторами.

Решение данной проблемы может быть достигнуто на основе ранее проанализированной теории ренты. В соответствии с этой теорией "ренту всегда составляет разница продукции, полученной при затрате двух одинаковых количеств труда и капитала" (определение принадлежит Д.Рикардо). Рента является следствием наличия земельных участков, различающихся своими естественными, назависимыми от труда и капитала свойствами, - плодородием и местоположением (дифференциальная рента I- RI). Помимо этого, к образованию ренты приводят улучшения земельного участка, достигаемые в результате присоединения к земле капитала и труда (дифференциальная рента II -RII).

Дальнейший анализ предпринят, исходя из следующих предпосылок:

1. Определяется рента, порождаемая свойствами самого земельного участка, а не дополнительной эффективностью его использования. Единственным таким свойством для земельных участков в составе городских территорий, как было показано ранее, является местоположение (одна из компонент дифференциальной ренты I).

2. Единственным вариантом использования, позволяющим выявить рентную составляющую, является аренда находящихся на земельном участке объектов недвижимости, а показателем, используемым для дальнейших расчетов - арендная плата (АП). Размер АП, разумеется, нельзя считать полностью независимым от вида использования и его эффективности, однако в данном случае этим можно пренебречь.

3. При аренде двух сравнимых по своим характеристикам (и, следовательно, по уровню полезности в конечном или производственном потреблении) объектов недвижимости разница в величине АП (АП) целиком относится к земельному участку и представляет собой количественное (денежное) выражение ренты по местоположению.

4. Для преобладающей части территории любого города характерны примерно одинаковые уровни инженерного обустройства и, следовательно, данный показатель не влияет (дополнительно к местоположению) на величину АП и не может считаться реальным рентообразующим фактором. Таким образом, дифференциальная рента II (т.е. З_инфр) из рассмотрения исключается. Следовательно, можно сделать вывод, что рента земельных участков в составе городских территорий практически полностью формируется под влиянием единственного фактора - сравнительных преимуществ местоположения.

5. Худшие по местоположению участки имеют ренту (R_зем) равную нулю, что равнозначно минимальному размеру АП. Однако при R_зем=0 стоимостной эквивалент участка не будет равен нулю. В противном случае остается совершенно непонятным, излишком чего является R_зем. Т.е. стоимость худшего земельного участка (С_зем) будет минимальной, но С_зем=С_min>0. Величина С_min принимается равной затратам на инженерную инфраструктуру участка.

С учетом изложенного можно записать ряд количественных соотношений:

С_min= З_инфр АП=АП_minR_зем=0 (3.42)

С _i > C_min АП_i =АП_min+АПR_зем=АП (3.43)

Можно заметить, что в отношении городских земель несколько изменяется последовательность формирования земельной ренты по сравнению с сельскохозяйственными землями. Для сельскохозяйственных земель причинно-следственная связь выглядит следующим образом:

-ОНЗТ +D_x R_зем=RI+RII C_зем (3.44)

Для городских земель увеличение дохода за счет фактора местоположения (+D_x) проявляется непосредственно в АП (поскольку АП и есть доход) т.е.:

+АП(=+D_x)R_зем = R`IC_зем (3.45)

R`I - единственная реальная компонента RI.

Преобразование R_зем C_зем осуществляется посредством процедур капитализации, которые рассматриваются в п.4.6. В этом и заключается оценка земельных участков городских территорий на основе приносимого при их участии дохода.

ГОРОДСКОЕ ПРОСТРАНСТВО И ЕГО ВЛИЯНИЕ

НА СТОИМОСТЬ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ

При рассмотрении общих вопросов, составляющих содержание экономики недвижимости (разд. 1.2) главный акцент был сделан на характеристиках жизненного цикла, т.е. на анализе фактора времени. Вместе с тем, как известно, любой материальный объект имеет две формы своего существования - время и пространство, и поэтому анализ влияния пространства является обязательным. Для объектов недвижимости данное требование имеет особенное значение, поскольку практически все объекты недвижимости существуют в особым образом организованном пространстве, представляющем собой территории расселения людей. Само слово "территория" происходит от лат. "Terra" (земля) и обозначает ограниченную по различным признакам часть земной поверхности. Это может быть территория государства, территориально-производственного комплекса, ареала проживания различных народов и т.д.