Лекция №5-2 тема: «современный кадастр и его взаимосвязь с системой земельной регистрации»

Процессы интеграции в области управления земельными ресурсами привели мир к пониманию роли земли как источника экономического благополучия стран и народов. В связи с чем большое значение стало придаваться кадастровым систе-мам, во взаимосвязи с системами регистрации прав на недвижи-мость, которые вместе с землеустроительными меропри-ятиями являются основой организации рационального использования и охраны земли в различных странах.

Исторически так сложилось, что появление кадастра было связано с необходимостью определения доходности земель в целях полного и справедливого налогообложения. Поэтому кадастр был всегда связан с инвентаризацией, учетом и оценкой земель.

Регистрация прав на землю представляла собой систему «зе-мельных записей», носящих обязательно публичный, правовой, юридический характер. Эти записи позволяли узаконить права земельной собственности, охранять их, облегчить переход зе-мельных участков от одних лиц к другим, обеспечить установление сервитутов - обременений, ограниче-ний в использовании земельных участков и т. п.

Вне зависимости от того, кем выполнялись в государствах зе-мельно-кадастровые и регистрационные действия, они всегда бы-ли взаимосвязаны и дополняли друг друга. При этом если данные кадастра давали ответы на вопросы: «Где и сколько земли нахо-дится», то регистрационные сведения позволяли оценить; «Кто и как (на каких основаниях, с каким правом) владеет землей».

В 20 веке законодательство большинства экономически развитых государств установило принцип «единства судьбы зе-мельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижи-мости», согласно которому строения, здания и сооружения следуют судьбе земельных участков. Исходя из этого система земельного кадастра постепенно, стала- системой кадастра недвижимости. Сегодня, зару-бежные ученые представляют принципиальную схему построения кадастровой и регистрационной системы сле-дующим образом (рис. 5.1.).

Рис. 5.1. Принципиальная схема построения информационной системы о земле и ином недвижимом имуществе.

Кадастровые и регистрационные системы имеют прямую и об-ратную связь с землеустройством.

Землеустройство отвечает на вопро-сы: «Что было и что стало с земельными участками (объектами землеустройства, недвижимостью)». Именно в процессе земле-устройства образуются новые землевладения и землепользова-ния, устанавливаются их границы и площади, перераспределяют-ся земли, происходит перепланировка участков, физическое и юридическое оформление и согласование размещения границ с установкой на местности межевых знаков.

Данные землеустройства служат основой для учета, оценки и регистрации новых земельных участков, землевладельцев и зем-лепользователей, их прав на землю

Современное понятие кадастра складывалось не сразу. В начале ХХ в. в Европе под кадастром пони-малась классификация земель и их оценка, проведенная -на основе топографической съемки по участкам зарегистрированным в реестре. Таким обра-зом, «кадастр» считался особым типом «земельных записей», до-полненных картами, содержащих не только данные о площади и виде использования земель для каждого участка, но и информа-цию о стоимости земли и собственнике.

В 1985 г. группа экспертов ООН по кадастровому картографированию и земельно-информа-ционным системам предложила следующее определение кадаст-ра. «Кадастр — это определенным образом систематизированный государственный учет данных об объектах недвижимости какой-то страны или района, основанием которого служит съем-ка границ этих объектов. Для обозначения каждой из таких еди-ниц недвижимости используется некий особый знак (идентифи-катор). План объекта недвижимости и идентификатор участка обычно показываются на крупномасштабных картах».

По существу кадастр — это систематическое описание земель-ных единиц какой-либо территории. Описание дается с помощью карт, показывающих местоположение и границы каждого участ-ка, и регистрационных данных.

Среди кадастровых данных наиболее важными являются идентификационный (кадастровый) номер и площадь земельной единицы. Регистрационная информация, содер-жит дату регистрации единицы недвижимости со ссылкой на кон-кретную папку (файл).

Традиционный кадастр предо-ставляет как правило информацию о собственниках, категориях земель, стоимости земель, налогах на землю. Отдельные базы данных создаются для зданий и сооружений, планов застройки и т. д. Та-кой кадастр называют многоцелевым.

Правовые или юридические» земельные записи обычно не слу-жат целям налогообложения или идентификации земельных уча-стков, а предназначены для определения прав и установления обре-менений прав на землю. Как правило, такие «юридические» записи не называют кадастром. Немцы не называют свою земельную книгу «Grundbuch» кадастром, французы не применяют название «кадастр» по отношению к записям, хранящимся в правовом реестре «Bureau des Hypotheques», а в англоязычных странах слово «кадастр» до не-давнего времени вообще не использовалось. Обычно для - правовых или юридических «земельных записей» использу-ется термин «земельно-правовой реестр», под которым понимает-ся государственный реестр документов и прав на недвижимое имущество в зависимости от существующей в той или иной стра-не правовой системы.

В одном случае в реестре регистрируются непосредственно са-ми документы. Документ при этом представляет собой запись о конкретной сделке и служит доказательством соглаше-ния, но сам по себе не является подтверждением законного права договаривающихся сторон. При аль-тернативной системе, основанной на регистрации прав на недви-жимость, процесс прослеживания последовательности сделок не нужен. Регистрация права на недвижимость сама является доказательством права собственности, которое обычно гарантируется и обеспечивается государством.

В настоящее время существует несколько разных систем регис-трации недвижимости, в каждой из них по-своему решается во-прос о взаимосвязи с кадастром. Эти различия связаны с истори-ческими и экономическими особенностями развития каждой из стран и отражены в организационных структурах кадастра и сис-тем земельной регистрации.

Так, в странах Северной Европы посредством автоматизации осуществлена тесная интеграция двух систем. Здесь кадастр постепенно эволюционировал и из простого налогового учета, слабо привязанного к картам, превратился в комплексную систему с высокой степенью надежности.

Во Франции кадастр не является всеобъемлющим и не поддерживается в такой мере, как в – странах Северной Европы, он обладает меньшей юридичес-кой силой и до сих пор является преимущественно фискальным кадастром, не имеющим тесной связи с реестром прав.

В Германии, Австрии, Швейцарии и Нидерландах связь между кадастром и реестром прав на землю присутствует давно. В этих странах юридические единицы, регистрируемые в реестре прав-, полностью соответствуют кадастровым единицам. Благодаря использованию уникальных кадастровых номеров, здесь стало возможным ввести систему регистрации прав собственности, обеспечивающую высокую степень безопасности и надежности.

Совершенно иным путем шло развитие систем регистрации прав на землю в англосаксонских странах. Это не в последнюю очередь было связано с тем, что до недавнего времени в англо-язычном мире кадастр был почти неизвестен. В Великобрита-нии главной целью создания и ведения земельного реестра было, во-первых, содействие развитию частной соб-ственности на землю и недвижимость, а во-вторых, — стремле-ние облегчить и упростить систему отношений на рынке недвижимости. Занесение документов в реестр недви-жимости служило лишь целям соблюдения очередности, так как фактическое приобретение прав происходит в Англии при заключении до-говора и передаче подписанных документов. После чего лицо, приобретающее права, может подать заявление о внесении при-обретенных прав в реестр, который, однако, имеет чисто дек-ларативный характер.

С течением времени на все большей терри-тории Англии регистрация стала обязательной, и как только соб-ственность регистрировалась, государство становилось гарантом права собственности, занесенного в реестр.

Английское право и практика жизни оказали большое влияние на страны Британского доминиона. Тем не менее в некоторых из них появились свои системы. В частности, в Австралии нашла применение так называемая система Торренса.

Система Торренса, в более или менее «классическом» виде, дей-ствует на части территории Австралии, и в этой стране в последнее время стремительно развивается кадастровое картографиро-вание. В Новой Зеландии, Канаде, Великобритании и США наря-ду с данной системой, распространена система регистрации документов о правах собственности (Register of Deeds), со-здается система компьютерной картографии.

Таким образом, кадастр представляет собой особую информа-ционную систему, которая содержит систематизированный свод сведений о земельных участках и связанными с ними объектов нед-движимости. В основу земельного кадастра отдельных стран по-ложен либо земельный участок, т. е. часть поверхности земли, на которую распространяются права собственности или пользова-ния; либо подлежащая налогообложению земельная территория, которая на практике может отличаться по размеру от земельного участка, на который распространяются соответствующие права; либо территории с определенным режимом землепользования. По мере исторического развития толкование термина «кадастр» становилось все более емким, отражающим суть явления, однако в разных странах трактовалось по-разному, что часто приводило к путанице.

«Кадастр — это, как правило, информационная система, бази-рующаяся на новейших данных о земельных участках и содер-жащая сведения об имущественных правах на недвижимость (на-пример, права, ограничения и обязательства). Обычно он содер-жит геометрическое описание земельных участков, сопряженное с описанием других данных, касающихся сущности прав, владе-ния этими правами или управления ими; и в большинстве случаев — данные о стоимости участка и связанных с ним улучшениях. Его создание может преследовать фискальные цели (например, оценка и справедливое налогообложение), юридические цели (ре-гулирование перехода права собственности на недвижимость); для оказания содействия в управлении земельными ресурсами и использовании земель (например, для планирования и администрирования); для обеспечения устойчивого развития и защиты окружающей среды».

По определению МФГ, под кадастровой (cadastral system) пони-мают систему, которая «...включает кадастр, регистрацию прав на недвижимость и связанных с ними процессов передачи, раз-деления и правового оформления земельных участков, что в сово-купности часто называют управлением земельными ресурсами». Таким образом, в нашем понимании часть землеустроительных действий, связанных с территориальным землеустройством и ме-жеванием земель, включается в кадастровую систему.

Официально признанное в мире понятие регистрации прав на землю дано в 2000 г. Согласно ему «Регистрация прав на землю представляет собой официальное ведение реестра дан-ных о законно призванных имущественных правах, которое, как правило, является составной частью кадастровой системы. В юридическом смысле между регистрацией документов о переда-че прав на недвижимость и регистрацией права собственности может быть различие. Оно заключается в том, что в первом случае документы, зарегистрированные в рее-стре, являются доказательством права собственности, тогда как во втором случае сам реестр служит основным доказательством существования права. Регистрация права собственности обычно считается более совершенной регистрационной системой, для внедрения которой требуется больше средств, но которая и обес-печивает в принципе более высокую степень защиты землевладе-ния и получение более надежной информации.