Лекция №4-2 тема: «возникновение и развитие кадастРовых систем и регистрации прав на землю»

Первые землеустроительные действия, давшие начала совре-менной регистрации прав на землю и кадастру недвижимости, были связаны с описанием земель и их налогообложением.

В Древнем Риме, начало описанию земель положил Сервий Туллий (IV в. до н. э ). Были заведены специальные го-сударственные реестры, в которые заносились сведения о разме-ре земельных участков, способе их обработки, качестве и доход-ности земель. На бронзовые таблицы наносились планы, названи-ниня, границы и размер землевладений, приводились сведения о качестве земель и о самом хозяйстве. Указанные принципы учета использования земель и организации землевладения распространились впоследствии на все провинции Римской империи.

Перепись земель провинций была проведена уже при Юлии Цезаре, сразу после ее завоевания в 51 г. до н. э. Преемник Цезаря Октавиан Август (правил с 29 г до н. э. по 14 г. н. э.) ввел новую систему измерения земель с составлением их описаний, карт и определением качества, это позволило вдвое увеличить зем-ммельный налог, вносимый деньгами и натурой.

Землеописания имели не только значение для учета земель они представляли собой определенное юридическое действие. Данные землеописаний (книги) подлежали длительному хране-нию, как правило, в государственных, судебных или храмовых ар-хивах. По существу, они служили основой для регистрации земле-владений и землепользований, что обеспечивало более эффективный сбор земельной ренты и налога.

В Стамбульском музее, находится план одного из поместий площа-дью 525 акров (208 га). На табличке изготовленной в 1300 г. до н. э. приводится план земельных угодий с каналами и шестью поселе-ниями.

Греческий историк Геродот после упоминания о египетской си-стеме каналов, созданных Сесострисом (1878 — 1841 гг. до н. э.), приводит слова жрецов, что этот фараон поделил землю страны между египтянами, дав каждому из них равные квадратные участки. За это он заставил их платить уста-новленную ежегодную поземельную подать. Если чья-либо земля разрушалась во время паводка, то о случившемся хозяин сообщал царю. Для измерения участка посылали землемеров, чтобы уста-новить, насколько она стала меньше, и снизить размер подати.

Геродот считал, что «при этом и было изобретено землемерное искусство и затем перенесено в Элладу».

Феодальные фискальные кадастры недвижимости в Англии и странах Западной Европы стали создаваться в 11 веке. Например, в Англии Книга Судного Дня содержала текстовые записи, имеющие полную опись недвижимого и движимого имущества каждого землевладельца. Эта Книга была составлена по повеле-нию Вильгельма Завоевателя почти за один год, в период с 1085 по 1086 г. Она имела пространственную привязку к местным адми-нистративно-территориальным единицам, известным под назва-нием «сотня». «Сотня» представляла собой территорию графства со своим судом.

Вместе с тем, границы отдельных землевладельцев в этой Книге не указывались, что стало в Англии определенной традицией.

В средние века английское государство имело дело только с вла-дельцами крупной земельной собственности или крупных поместий, которые несли ответственность за сбор арендной платы и на-логов с фермеров, а также за привлечение их к различным повин-ностям (военным, трудовым и др.) Крупные землевладельцы, дей-ствуя в качестве агентов государства, освобождали его от необхо-димости создавать пространственную структуру с единицей более мелкой, чем крупное поместье. Подробная информация о более мелких земельных участках фермеров-арендаторов государство-ство не интересовала.

Земельная регистрации как таковая прививалась в Англии с большим трудом, и было сделано немало попыток, прежде чем в 1862 г. был принят Закон о регист-рации прав на землю. В соответствии с этим За-коном в стране также была учреждена Королевская земельная ре-гистрационная палата, ус-пешно продолжающая свою деятельность в настоящее время.

На первых порах для осуществления земельной регистрации в Англии не требовалось никаких карт или планов, хотя необходи-мые для этого материалы можно было получить, поскольку уже существовали топографические карты, созданные Государствен-ной топографической службой в период с 1853 по 1893 г. Позднее значение картографической основы возросло. Было принято по-ложение, что точные границы могут быть установлены только в результате официальной проверки и заключения соглашения с соседями относительно отличительных признаков границ на ме-стности и связи этих признаков с юридическими границами. При этом регистрация прав на земельную собственность с установле-нием точных границ должна была проводиться по специальному заявлению, представляемому в регистрационную палату.

В связи с трудоемкостью этой процедуры правилом установле-ния точных границ в Англии к настоящему времени воспользова-лись лишь единицы землевладельцев и землепользователей.

Другим примером построения системы регистрации прав на землю и организации кадастра явилась Франция времен Наполеона. Для континентальной Европы XVIII столетия не было необхо-димости перенимать феодальный подход к кадастру, используе-мый в Англии, поскольку большая часть земель принадлежала, сравнительно независимым и мелким землевладельцам, дела с ко-торыми государство должно было вести напрямую. Эта ситуация требовала более точных, более глубоких и более детальных зна-ний о конкретных земельных участках и их владельцах. В 1789 г. во Франции все феодальные институты были ликвидированы. Принятое законодательство предписывало необходимость регис-трации всех документов о покупке и залоге земли в государствен-ном реестре документов о передаче прав.

В 1807 г. Наполеон I издал распоряжение о проведении съемки земельных участков с це-лью обеспечить привязку фискальных данных к конкретным земельным владениям. Сбор пространственных дан-ных осуществлялся с помощью планшетной съемки и их отобра-жения на поделенном на сектора кадастровом плане с площадью сектора 200 — 400 га, а также на дежурной кадастровой карте мас-штаба 1:5000. Текстовые данные, касающиеся собственников, ха-рактера владения, площади участков, налогов и использования зе-мель, отражались в фискальном или налоговом поименном реест-ре (один лист на каждого собственника), известном под названи-ем матрица. Франции понадобилось более четырех десятилетий для того, чтобы этот кадастр был распространен на всю террито-рию страны. Эта цель была достигнута в 1850 г.

Имперские устремления и кадастровые деяния Наполеона в Ев-ропе обусловили сильное влияние французского кадастра на ка-дастр многих европейских стран - Бельгия, Нидерланды, Италия, Австрия и Люксембург.

Несмотря на имеющиеся положительные стороны, наполеонов-ский кадастр имел также ряд недостатков -. Например, реестр документов о передаче прав не имел прямой связи с кадастровыми картами; дежурной картой и кадастровыми планами. Эти карты не играли роли в юридическом описании не-движимого имущества. Не было предусмотрено ника-ких механизмов, обеспечивающих ведение этих карт. Вследствие указанных недостатков эти карты следовало бы считать не кадас-тровыми, а скорее «фискальными» картами. С другой стороны, матрица (текстовый фискальный реестр) регулярно обновлялась на основе списков, отражающих передачу прав на недвижимое имущество, получаемых ежегодно от регистратора документов о передаче прав. Со временем эти карты все больше устаревали, и к концу XIX столетия отсутствие надежных пространственных дан-ных о земельных владениях стало вызывать серьезные проблемы.

В странах Западной Европы во второй половине XIX в. вопросам регистрации прав на землю, земельного кадастра и землеустройст-ва стали придавать большое значение.

Под земельной регистрацией понимались те меры правитель-ства, которые способствовали концентрации и приданию пуб-личности сведений о землях и земельных правах на них. Эти све-дения относились либо только к части информации о земельных участках и земельных правах, например, со стороны принадлежности или физического состояния недвижимости, налоговых, за-логовых и других обременений, межевых границ и пр., либо к та-ким сведениям в их совокупности.

К первым мерам принадлежали кадастровые реестры, земель-но-податные списки, реестры нотариальных архивов, реестры плановых архивов и др. Ко вторым — земельные и ипотечные книги, в которые вносились сведения о фактическом физическом и юридическом состоянии земель со времени заведения книг.

Земельно-регистрационные действия по определению и укреп-лению прав собственности на недвижимое имущество, в странах Западной Европы, ориентировавшихся на Пруссию, базировались на системе земельных книг. В других- странах, они имели отражение в ипо-течных книгах. В России они назывались крепостными.

Уже в конце XIX в. сложились следующие принципы регистра-ции прав на землю в странах Западной Европы.

1. Принцип обязательного или начального внесении, в силу которого все права на не-движимое имущество должны быль внесены в реестры (поземель-ные книги). Это необходимое условие самого приобретения пра-ва. Другими словами, принцип выражается так: права, записан-ные в реестре, имеют все преимущества перед незаписанными правами. Моментом записи права определяются его начало и старшинство перед другими записанными правами.

2. Принцип законности записи или проверки права, выражающийся в том, что всякое внесение записей в по-земельные книги совершается на основании законных актов при-обретения прав с предварительной проверкой компетентной вла-стью личностей и правоспособности сторон.

3. Принцип публичности, заключаю-щийся в том, что поземельные книги являются открытыми для всех, а их содержание считается известным. Этот принцип вытекает-кает из самого назначения поземельных книг — служить источни-ком сведений о юридическом состоянии и переходах прав на зе-мельные участки (имения) от одних лиц к другим. В этой связи принцип публичности предполагает, что данные поземельных книг служат гарантией и опорой земельного кредита, залога (ипо-теки) и всяких сделок с недвижимостью.

4. Принцип бесповоротности и убедительности, в связи с которым права, внесенные в поземельные книги, считаются прочно установленными, бесспорными и не подлежащими отмене по причинам, не записанным в книги.

5. Принцип специальности, определенности, на основании которого в поземельную книгу вносятся права, относящиеся к строго определенному земельному участку (имению) и лишь определенного, установленного объема. Выпол-нение этого принципа позволяло однозначно идентифицировать любые земельные участки по названиям, местоположению, пло-щадям, составу, определить относящиеся к ним обременения, данные по залогам и др.

Кадастром в Западной Европе в это время называли совокупн-ность мер и действий, направленных на определение доходов с земель в целях правильного установления земельного налога.

В ходе кадастровых действий определялись: фактическое состо-яние землевладений, их местоположение, название, площадь, со-став угодий; давалась характеристика почвам, культурам, вычис-лялись стоимость, доход, устанавливались землевла-дельцы, сервитуты, наличие залога и т.п. Такого рода данные по-лучались на основе точной съемки земельных участков и нанесения их на план, подробных таксационных (оценочных) описаний, соразмерных и сопоставимых денежных оценок и постоянного надзора за происходящими изменениями в составе владельцев и в самих земельных участках.

Известные в Западной Европе системы кадастра в зависимости от способов определения доходности земель делили на два вида: парцеллярный, или участковый кадастр, и реальный кадастр.

При парцеллярном кадастре доходность определялась по раз-личным разрядам земель на основании урожайности сельскохо-зяйственных культур по средним ценам на продукцию сельского хозяйства и средним расходам на обработку земель.

При реальном кадастре стоимость земельных участков (имений) определялась по фактическим продажным ценам на земли и по ана-логии с подобными имениями, стоимость которых была известна.

Учреждения регистрации земель (поземельных и ипотечных книг) обычно работали отдельно от учреждений кадастра, меже-вания и землеустройства. Однако действия тех и других учрежде-ний всегда дополняли и служили основой друг для друга.

На основании кадастра, межевания и землеустройства собира-лись сведения, необходимые для ведения поземельных книг и ка-сающиеся физического состояния имений: их названий, местопо-ложения, площадей, доходности земель. В свою очередь из позе-мельных книг кадастровые и землемерные учреждения получали данные о зарегистрированных правах участников землеустройст-ва, обременениях, залогах и т. п.

Земельные дела в Западной Европе значительно отличались от измененной и современной для того времени системы регистра-ция прав, начавшей внедряться в колониальном австралийском штате Новый Южный Уэльс.

Родоначальником системы регистрация прав считается сэр Ро-берт Торренс. Работая в качестве Главного регистратора в Юж-ной Австралии и используя практические знания системы, приме-няемой для регистрации кораблей, он разработал и внедрил с 1863 г., свою гарантируемую государством систему регистрации прав на землю, известную под названием «Система регистрации прав Торренса». В ее основе лежали три основных принципа:

— зеркальный принцип, в соответствии с которым реестр прав должен отражать текущее юридическое состояние земельных участков;

— принцип шторы, означающий, что право на недвижимость не должно быть ретроспективным, т. е. не должно отслеживаться до первоначального;

— принцип страхования, подразумевающий, что государство должно гарантировать законность (неоспоримость) права, зане-сенного в реестр и должно выплачивать компенсацию любому ли-цу, понесшему ущерб от ошибок в реестре.

Кроме того, в системе Торренса заложена необходимость опре-деления границ участка посредством наземной съемки, обяза-тельной регистрации и сохранения оригинала свидетельства о праве собственности в регистрационном бюро.

При этом свидетельство о праве собственности на землю явля-ется главенствующим в системе Торренса. Оно включается в ре-естр, образуя отдельный его лист. На каждый участок имеется только одно свидетельство, которое заменяет собой документ о передаче прав, главенствующий в системе регистрации документов. Информация, имеющая отношение к праву владения участком, извлекается в результате простого просмотра реестра.

Преимущества системы регистрации прав Торренса заключа-лись в более высокой эффективности и простоте, снижении за-трат на ведение реестра и его обслуживание по сравнению с сис-темами регистрации документов, существующих в странах Запад-ной Европы.

В 1900 г. своя система регистрации прав на землю была введена на территории Германии. Центральным компонентом этой систе-мы является Поземельная книга (Grundbuch) или Реестр земель. В отличие от реестра Торренса, она создана на основе записей (из-влечений отдельных деталей из документов о передаче прав) и со-стоит из четырех разделов, включающих: описание недвижимого имущества; собственников недвижимости; формы владения; пра-ва, имеющие меньшую юридическую силу, чем право собственно-сти (сервитуты, аренду и т.п.), а также обременения (залоги, пра-во удержания недвижимости до выплаты должником долга и т.п.). Поземельная книга была связана с комплектом точных кадастро-вых карт на основе уникального идентификатора земельного уча-стка — кадастрового номера. Эти карты вместе с соответствую-щей информацией, полученной при съемке земель, определяли текущее состояние границ земельного участка и служили юриди-ческим описанием земельных участков.

Некоторые регионы в Германии уже более 100 лет пользуются высокоточными кадастро-выми картами. Бавария, например, уже к 1860 г. имела полный комплект кадастровых карт, которые использовались для создания интегрированного и содержащего точные сведении фискального и юридического кадастра. В ходе дальнейшего развития происходи-ло наполнение этого кадастра информацией о почвах (1934) и ин-формацией об использовании земель (1974). При этом информа-ция о природных ресурсах, как правило, имела привязку к едини-цам недвижимого имущества, что и позволило в итоге от фискаль-но-юридической системы перейти к системе, которую, скорее, можно назвать земельно-информационной и многоцелевой.

К середине 1970-х годов концепция многоцелевого кадастра ста-ла доминирующей кадастровой моделью не только в Германии, но и в Швейцарии, Швеции и ряде других стран, (и в России).

Несмотря на то, что подходы к развитию кадастра и земельного реестра в англоязычных и континентальных европейских странах были разными, в настоящее время системы, существующие в этих странах, имеют много сходного. Прежде всего обеспечиваются систематический охват всей территории и постоянное обновле-ние собранных и зарегистрированных данных. Дается описание участков, включая такие данные, как тип их использования, пло-щадь и налоговая стоимость, здания и топография. Права собст-венности регистрируются, устанавливаются их связи с другими административными реестрами и базами данных.

-