Тема 2: Затратный подход к экономической оценке предприятий

Методика оценки рыночной стоимости предприятия исходя из затратного подхода базируется на предположении, что владелец собственности при реализации объекта собственности на свободном рынке должен полностью компенсировать собственные затраты, связанные с созданием или приобретением предприятия и вводом его в действие. С учетом фактора времени и изменения экономических условий. В состав затрат, связанных с созданием или приобретением предприятия и вводом его в действие включается стоимость обоснования организационных, разрешительных, плановых и других работ, связанных с вводом предприятия как организационно-штатной единицы в действие. Стоимость разработки проекта создания основных средств предприятия, включая программное обеспечение и другие виды интеллектуальной собственности, создаваемой по заказам предприятия или сотрудниками предприятия.

Стоимость приобретения, строительства, аренды основных производственных средств, стоимость аренды земли под капитальное строительство объектов предприятия, стоимость активов предприятия, включая нематериальные и несвязанные активы.

Затратный подход в оценке бизнеса рассматривает стоимость предприятия с точки зрения понесенных издержек, балансовая стоимость активов и обязательств предприятия в следствие, инфляции, изменение конъюнктуры рынка, используемых методов учета не соответствует рыночной стоимости. При этом возникает необходимость корректировки баланса предприятий. В этих целях предварительно проводится оценка обоснованной рыночной стоимости, каждого актива бананса в отдельности. Затем определяется текущие в стоимости обязательств и из обоснованной рыночной стоимости суммы активов вытекает вычетается текущая стоимость всех его обязательств. В результате данных действий показывается оценочная стоимость собственного капитала.

Эта формула является базовой в затратном подходя, которую представили двумя методами:

1. Метод чистых активов – представляется определение обоснованной рыночной стоимости каждого вида активов.

2. Ликвидационной стоимости

Метод стоимости чистых активов включается следующие этапы:

1. Оценка рыночной стоимости недвижимости

2. Оценка рыночной стоимости машин и оборудования, транспортных средств

3. Оценка рыночной стоимости нематериальных активов

4. Определение рыночной стоимости финансовых вложений, долгосрочных и краткосрочных

5. Определение рыночной стоимости товарно-материальных запасов (переводится в текущую стоимость на дату текущей оценки)

6. Оценка дебиторской задолженности

7. Определение текущей стоимости обязательств предприятия

8. Определеине рыночной стоимости предприятия путем вычитания из рыночной стоимости все активов стоимости обязательств

Затратный подход в оценке предприятия

Метод нетрадиционной стоимости предприятия применяется аналогично методу накопления активо, при жтом из суммы обоснованный рыночрной стоимости преприятия помимо величины всех обязательств вычитается сумматукушиаа.

(… я спал… )

Затратный подход при оценке недвижимости предприятия затраным методом производится в следующей последовательности:

1. Определяется стоимость земли, как свободный и доступный для эффективного использования

2. Оценивается первоначальная, восстановительная или заменяемая стоимость недвижимости на дату оценки

3. Рассчитываются косвенные затраты имеющие место после окончания строительства и до начала нормального функционирования объекта

4. Оценивается подходящая для данного объекта величина предпринимательской прибыли

5. Определяется накопленный износ сооружения, здания

6. Определяется остаточная стоимость с учетом износа

7. Оценивается рыночная стоимость полного права собственности в недвижимости предприятия

В общем виде оценка рыночной стоимости недвижимости производится по формуле:

С=Узатр+М-Им+Кос+П,

где Уз – рыночная стоимость участка земли

М – стоимость первоначальная или восстановительная стоимость объекта оценки

Им – накопленный износ зданий и сооружений

Кос – косвенные затраты

П – предпринимательская прибыль

Косвенные затраты – это расходы в процессе строительства или после завершения строительства необходимо для нормального функционирования предприятия (его недвижимости) или подготовка недвижимости к продаже.

К косвенным расходам можно отнести::

1. Затраты на оформление

2. Регистрацию прав собственности

3. Стоимость инвестиций в землю

4. Расходы на маркетинговые услуги

5. Затраты на рекламу и др.

Прибыль предприятия – это установленная рынком норма прибыли, отражающая сумму, которую собственник недвижимости ожидает получить в виде премии, за использование своего капитала. Средний уровень предпринимательской прибыли составляет от 15 до 30%. Она включает в себя стоимость риска, связанную с реализацией проекта.

Перед применением затратного подхода оценки недвижимости, эксперт-оценщик может применять три метода определение первоначальной, восстановительной стоимости объекта недвижимости:

1. Метод сравнительной единицы. На практике является наиболее точным и оперативным и включает в себя три этапа:

1. Рассчитываются нормативы затрат на строительные работы, т.е. на 1 м3 или м2 здания на основе данных об издержках строительство аналогичных объектов.

2. Рассчитываются нормативы удельных затрат, которые умножаются на общую площадь или объем оцениваемого здания

3. Вносятся поправки на особенности оцениваемого объекта

2. Поэлементный метод, с помощью его определяется стоимость объекта, исходя из поэлементных затрат, на земельные, монтажные, отделочные работы, материальные затраты, затраты на оплату труда.

3. Сметный метод. Применение сметного метода определение первоначально-восстановительной стоимости недвижимости предприятия сводится к оценке затрат, которые должен понести типичный покупатель на строительство, для получения на дату оценки на этом же участке земли, зданий, сооружений, адекватных по своей полезности объекта оценки.

В зависимости от наличия сметных документации по объекту оценки, или по объекту аналогу, оценщик может рассматривать 2 вида стоимости: восстановительную или заменяющую. Выбор типа стоимости должен быть обоснован оценщиком в соответствии с конкретной ситуацией.

Восстановительная стоимость – это стоимость нового строительства в текущих ценах на дату оценки точной копии оцениваемого здания, сооружения и с таких же материалов, с соблюдением таких же стандартов строительства и по такому же проекту.

Заменяющая стоимость – это оцениваемая стоимость нового строительства в текущих ценах на дату оценки здания, сооружения, с полезностью, равной полезности оцениваемого здания, с употреблением аналогичных материалов, стандартов, проектов.

Оценка зданий сооружений должна проводиться в действующих на момент оценки ценах. Восстановительная стоимость, заменяющая стоимость должна рассчитываться как стоимость, воспроизводства данного объекта на момент оценки, с учетом действующих норм, цен на материально-технические трудовые ресурсы. Восстановительная стоимость рассчитывается по формуле: В=П*Ки,

Где П – первоначальная стоимость объекта, при вводе объекта в эксплуатацию, ценах 01.01.1991года.

Ки – коэффициент индекса строительно-монтажных работ

Если по оцениваемому зданию сооружению имеется балансовая стоимость, в ценах на дату ввода в эксплуатацию, то оценщик выбирает для расчета стоимости улучшений восстановительную стоимость. Оценщик за основу расчета восстановительной стоимости принимает первоначальную стоимость этого объекта в ценах 01.01.1991года.

Если по оцениваемому зданию сооружению, нет документов бухгалтерской отчетности таких как, инвентарная карточка объекта, акт ввода объекта, в ценах ввода объекта в эксплуатацию. Сметной документацией на строительство этого объекта, то оценщик может использовать сметную документацию по объекту аналогу (заменяющий метод стоимости).

По объекту оценки, по которому нет документов, оценщик может воспользоваться одним из следующих методов расчета стоимости здания:

1. Оценки объектов по процентовкам или справкам о выполненных работах. Этот метод заключается в том, что сметная стоимость работ по процентовкам или справкам за выполненные работы суммируются помесячно, и с помощью коэффициента индексации строительно-монтажных работ, объемы работ переводятся в базисные цены 1991года. Все стоимости 1991 года суммируются и определяется сметная стоимость объекта оценки в ценах 01.01.1991года. затем определяется восстановительная стоимость на дату оценки, путем пересчета первоначальной сметной стоимости в ценах 1991года, цены действующих на дату оценки объекта.

2. Натурального обследования, заключается в том, что объемы выполненных строительно-монтажных работ определятся в натуре и оценивается путем составления смет, с применением индексного или ресурсного метода или с использованием укрепленных показателей восстановительной стоимости. Данный метод применяется при отсутствии процентовок и проектно-сметной документации или для технически не сложных объектов.

3. Метод аналога, заключается в том, что объемы выполненных работ определяются в натуре и сравниваются с объемами работ, предусмотренными при составлении проектно-сметной документации объектов аналогов. Если проект аналога отличается конструктивными решениями, такими как площадью объекта, объемами, то оценщик должен произвести корректировку объекта аналога, оцениваемого объекта.

Особенности определения износа недвижимости предприятия в оценочном объекте.

В оценочном объекте износ можно разделить на три части:

1. Физический износ – это разрушение или деформация конструкции в результате эксплуатации.

2. Функциональный износ – это несоответствие здания, сооружения современным рыночным требованиям. Он заключается в потере потребительской стоимости, недвижимости предприятия, в результате строительства новых зданий с улучшенной планировкой и производственными требованиями.

3. Внешний износ – это убытки, вызывными внешними по отношению к границам недвижимости, факторами. Данный вид износа присущ недвижимости в силу его фиксированного местоположения такого, как ближайшее окружение, район, город, транспортные развязки и различного рода экономические факторы. Принимается во внимание непосредственная близость к природным или искусственным объектам, которые могут повлиять на стоимость имущества предприятия.

При оценки недвижимости предприятия используются следующие методы определения износа:

1. Метод бухгалтерского учета – который заключается в начислении износа, начиная с момента ввода здания или сооружения в эксплуатацию. Сумма годовой амортизации исчисленной за период эксплуатации рассчитывается линейным методом, который определяется следующей формулой: отношение стоимости к сроку полезного использования объекта оценки. Срок полезного использования недвижимости предприятия и норма амортизации рассчитывается и зависит от группы недвижимости, которая находится на балансе предприятия.

2. Метод срока жизни – определяет износ путем расчета типичного срока экономической жизни недвижимости и ее эффективного возраста, при оценке учитываются следующие сроки жизни недвижимости: типичный срок физической жизни; экономической жизни; действительный возраст; остаточная экономическая жизнь.

Типичный срок физической жизни – это период, в течении которого то, или иное строение реально существует и годно для организации производства в нем.

Экономическая жизнь – это период в течении которого улучшение в недвижимость предприятия дают вклад в ее стоимость.

Экономическая и физическая жизнь могут сильно отличатся друг от друга, ожидаемая физическая жизнь может превосходит эконом жизнь объекта .

Эффективный возраст - это возраст отражающий состояние и полезность сооружения. Он может отличаться от действительного возраста, если здание эксплуатировали на уровне выше среднего или оно имеет отличия в качестве дизайна, или существует недостаток подобных зданий на рынке.

Действительный возраст – называют фактический возраст, а иногда исторический и хронологический возраст. Он определяется количеством лет, которые прошли с момента завершения строительства здания или сооружения.

Остаточная экономическая жизнь – это период, в течении которого улучшения продолжают вносить вклад в стоимость собственности (ремонт, модернизация, перевооружение), с помощью которых осуществляется увеличение срока жизни недвижимого имущества. Отсутствие нормального ухода за зданиями и сооружениями, сокращает и экономическую жизнь. Постоянно изменяющиеся экономические условия могут так же влиять на оставшийся срок экономической жизни недвижимости предприятия.

Метод срока жизни применяется при расчете суммарного износа, либо определении износа одного вида оценки объектов – что эффективный возраст, выраженный в %, отражает типичный срок экономической жизни, так как % накопленного износа отражает часть общих издержек производства. Этот метод эффективен для определения % износа на дату оценки объекта и определяется по формуле: И/В=Тэффект/Тэк.жизни,

Где И – износ стоимостного выражения в текущих ценах

В – восстановительная стоимость в стоимостном выражении

Тэффект – эффективный возраст

Тэк – типичный срок экономической жизни

3. Метод разбивки применяется при необходимости точного расчета износа, конструкций зданий сооружений и его частей, наличие заключения по техническому состоянию зданий и сооружений, в случае высокой степени износа и разрушении конструкции, реконструкции и модернизации объекта, в случае аварийного состояния здания и сооружения или др.

Исправимый физический износ – потеря стоимости в результате плохой эксплуатации объекта оценки, определяется путем обследования объекта оценки. Определение стоимости ремонтных работ проводится путем составления смет, производится объем ремонтных работ, рассчитанных путем обмеров или в % отношении в стоимости работ по смете затрат для возведения зданий или сооружений.

Неисправимый физический износ – это снашивание, не поддающийся ремонтному восстановлению, как из-за срока службы интенсивности в условиях эксплуатации, так и из-за стоимости ремонтных работ. Неисправимый физический износ связан с определением срока фактической жизни отдельных компонентов улучшений. Для этого элементы недвижимости подразделяются на 2 категории:

1. Долгоживущие (фундаменты, несущие конструкции)

2. Краткоживущие (крыша, покрытие пола, отделка и другие элементы)

Функциональный исправимый износ – это ликвидация различного рода, функциональных недостатков недвижимости предприятий. (перекрыть крышу, поменять полы).

Неисправимый функциональный износ – это снашивание, не поддающийся ремонтному восстановлению из-за избытка или недостатка качественных характеристик недвижимости предприятия (несоответствие внутреннего и внешнего восстановления объекта недвижимости).