Вопрос 4. Права и обязанности сторон по договору аренды

Обязанности арендодателя по договору начинаются с передачи контрагенту арендованного имущества в состоянии, отвечающем его назначению и условиям договора. Имущество передается арендатору по акту сдачи-приемки. В обязанности арендодателя может входить страхование объекта аренды.

На арендодателя по общему правилу возлагается обязанность производить капитальный ремонт сданного в аренду имущества, при этом в интересах арендатора в договоре можно предусмотреть период времени, в пределах которого имущество окажется во внерабочем состоянии. По соглашению сторон капитальный ремонт может быть возложен и на арендатора.

Обязанности арендатора состоят, прежде всего, в своевременном внесении арендной платы. Он также должен пользоваться имуществом в соответствии с договором, поэтому ему возбраняется, допустим, использовать легковой автомобиль, арендованный для перевозки пассажиров, для доставки грузов.

На арендатора возлагается обязанность производить текущий ремонт имущества, что обеспечивает поддержание имущества во время аренды в рабочем состоянии и возможность его возврата по окончании срока действия договора в том же виде, в каком оно было получено арендатором, с учетом нормального износа.

Завершает исполнение обязательства обязанность арендатора возвратить имущество арендодателю.

Права сторон договора аренды, как и во всяком другом обязательстве, корреспондируют обязанностям, тем не менее, на рассмотрении отдельных прав арендатора мы остановимся отдельно.

Так, арендатор с согласия арендодателя может быть наделен (помимо прав владения и пользования имуществом) в ограниченных пределах и правом распоряжения (правом на субаренду и поднаем). Если это предусмотрено договором, арендатор вправе сдавать имущество в субаренду, оставаясь ответственным по обязательству перед арендодателем как за свои собственные действия, так и за поведение субарендатора. Срок субаренды, поскольку она носит зависимый от аренды характер, не может превышать срока арендного договора. По той же причине досрочное прекращение аренды влечет те же последствия и для субаренды. Однако субарендатор в этом случае вправе претендовать на заключение с ним договора аренды на имущество, которым он пользовался в силу субаренды, в пределах ее оставшегося срока, но на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды.

Индивидуальная особенность аренды, присущая, кроме нее, только коммерческой концессии, состоит в преимущественном праве арендатора на заключение его на новый срок. Законодатель в порядке привилегии для арендатора, который исполнял обязательство аренды надлежащим образом, предоставил ему по истечении срока договора при прочих равных условиях преимущественное право перед другими лицами на заключение такого договора на новый срок. Иными словами, прежний арендатор обладает преимущественным правом, однако оно может быть реализовано лишь в том случае, если предлагаемые им условия не хуже тех, которые выдвинуты другими претендентами. В данной ситуации законодатель решил в определенной степени пожертвовать свободой договора¹⁷.

Данное правило диспозитивно и может быть блокировано законом или договором. Арендатор, намеренный им воспользоваться, должен письменно уведомить арендодателя о желании заключить договор в срок, указанный в действующем договоре, либо в так называемый разумный срок до окончания действия обязательства. Арендодатель, отказавший арендатору в возобновлении договора, должен в течение года воздерживаться от вступления в арендные отношения с иными субъектами. Нарушение им этого правила дает возможность арендатору требовать возмещения убытков, возникших, например, по той причине, что аренда в другом месте обошлась ему дороже. Кроме того, он вправе требовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному арендодателем договору.

Арендатор вправе за свой счет, если иное не предусмотрено договором, внести в арендуемое имущество улучшения, которые могут быть отделимыми либо неотделимыми. Отделимые улучшения потому так и называются, что по завершении аренды могут быть отделены от имущества арендодателя (например, установленные в помещении кондиционеры). Неотделимые улучшения с технической точки зрения не могут быть отделены от арендованного имущества без вреда для него, либо такое отделение объективно не имеет смысла. Арендатор имеет право забрать отделимые улучшения. На возмещение стоимости неотделимых улучшений арендатор имеет право только в том случае, если арендодатель дал на них согласие. В ином варианте такие улучшения достаются арендодателю без компенсации с его стороны.

Ответственность сторон по договору аренды.

Арендодатель, который не предупредил арендатора о правах третьих лиц на сданное в аренду имущество, несет риск обращения к нему требования об уменьшении арендной платы или расторжения договора и возмещения убытков.

Ответственность за недостатки переданного имущества, препятствующие (полностью или частично) пользованию им, возлагается на арендодателя. В том случае, если арендатор обнаружит недостатки, которые не дают возможности пользоваться имуществом, он вправе требовать досрочного расторжения договора при условии, что эти недостатки не были ему заранее известны (арендодатель не сообщил о них, а характер недостатков не позволяет обнаружить их при приемке имущества (скрытые недостатки).

Следовательно, арендодатель не отвечает за недостатки, если он еще до заключения договора сообщил о них арендатору, или тот, независимо от сообщения, располагал информацией о данных недостатках. Он не несет ответственности и за явные недостатки, которые должны были быть обнаружены арендатором в ходе приемки объекта.

При наличии недостатков арендованного имущества арендатор также вправе потребовать от арендодателя их безвозмездного устранения или соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение.

Проблема досрочного расторжения договора может возникнуть, если арендодатель не производит входящий в его обязанности капитальный ремонт объекта или, если последний в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, оказывается в состоянии, не пригодном для использования.

Конфликты сторон вызываются также стремлением арендодателя увеличить арендную плату в период действия договора и склонностью арендатора к ее уменьшению или задержкам платежей. Арендатор правомочен требовать уменьшения арендной платы, если вне зоны его ответственности условия пользования имуществом или его состояние существенно ухудшились. Так, например, стоимость аренды загородного оздоровительного центра должна быть снижена, если на его территории судебным решением открыт сервитут, и участок не может быть использован по первоначальному назначению. Арендодатель, со своей стороны, имеет право потребовать от арендатора досрочного внесения арендной платы, но не более чем за два срока подряд, если он существенно нарушает сроки платежей.

Более серьезные нарушения договора арендатором дают основание арендодателю потребовать досрочного прекращения обязательства. Основанием к тому служат пользование имуществом с серьезным отступлением от условий договора, существенное ухудшение имущества арендатором, неисполнение им обязанности по капитальному ремонту, если соглашением сторон данная обязанность возложена на него.

Договор аренды может быть расторгнут, если арендатор более двух раз подряд по истечении предусмотренного договором срока не внес арендную плату. При включении в арендный договор соответствующего условия, он может быть расторгнут уже при однократном не внесении арендной платы.

Ответственность сторон по договору аренды законодательно не ограничена, по общему правилу каждая из сторон вправе требовать от стороны, нарушившей обязательство, возмещения убытков в полном объеме.