Вопрос 2. Общая характеристика договора аренды (правовое регулирование, понятие, виды)

Арендные отношения в настоящее время регулирует Гражданский кодекс РФ (глава 34 части 1 ГК РФ).

Необходимость установления специальных правил применительно к договорам, представляющим собой отдельные виды договора аренды, диктуется особенностями указанных видов договоров. К ним законодатель относит прокат, аренду транспортных средств, зданий, сооружений, предприятий и финансовую аренду (лизинг).

Какой-либо единый критерий для разграничения отдельных видов договора аренды отсутствует. Глава 34 ГК РФ, регламентирующая договор аренды и его отдельные виды, строится по другому принципу: в отношении отдельных видов договора аренды определяется набор характерных особенностей (квалифицирующих признаков), выделяющих соответствующий договор в отдельный вид аренды либо в аренду отдельного вида имущества при сохранении с договором аренды отношений рода и вида. Причем применительно к различным видам договора аренды квалифицирующие признаки обнаруживаются в самых разных элементах договора: его субъектах, предмете, существенных условиях и т.п.

Выделение названных видов договора аренды служит, прежде всего, целям наиболее простого и оптимального правового регулирования сходных правоотношений. Сходство соответствующих правоотношений позволило законодателю установить правило, согласно которому к указанным договорам подлежат субсидиарному применению общие положения ГК РФ, регулирующие договор аренды (ст. 625). Такой подход избавил законодателя от необходимости всякий раз воспроизводить в ГК РФ одни и те же нормы, регулирующие большую часть условий этих договоров, что было бы неизбежно в случае придания им наряду с договором аренды самостоятельного характера. Рассматривая названные договоры в качестве отдельных видов договора аренды, Кодекс мог ограничиться лишь указанием на их квалифицирующие признаки и установлением применительно к этим договорам некоторых подлежащих приоритетному применению специальных правил, учитывающих специфику регулируемых правоотношений¹².

Видовая характеристика договора.

Необходимо отметить, что ГК РФ, определяя договор аренды, исходит из того, что данный договор представляет собой обычный самостоятельный вид договорных обязательств наряду с договорами купли-продажи, подряда и др. По содержанию договор аренды относится к группе договоров, направленных на передачу вещей в пользование (наряду с договорами найма и безвозмездного пользования). Договор аренды является возмездным, взаимным (двусторонне-обязывающим), взаимосогласованным, консенсуальным. Один из видов договора аренды – прокат является согласно ГК РФ публичным договором.

Вопрос 3. Содержание договора аренды

По общему правилу существенным условием договора аренды является его предмет. Для договора аренды недвижимого имущества (зданий, сооружений, предприятий) помимо предмета существенным условием выступает цена (арендная плата).

Предмет договора служит существенным условием договора, поэтому его следует определить с максимально возможной точностью. Объектом аренды может быть любая вещь, но обязательно из числа не потребляемых. В противном случае арендатор после использования возвратил бы арендодателю не ту же самую, а другую равноценную вещь (а такого рода отношения по содержанию являются договором займа, а не арендой). Предмет данного вида договора по общему правилу также не должен быть ограниченным в оборотоспособности.

Отдельные виды аренды предъявляют к ее предмету и другие дополнительные требования. Так, объектом договора проката может являться лишь движимое имущество, арендуемое для потребительских целей, т.е. предназначенное только для личного, семейного, домашнего или иного использования, не связанного с предпринимательской деятельностью. Предметом договора лизинга не могут выступать земельные участки и другие природные объекты.

Стороны договора представлены арендодателем - собственником имущества или лицом, уполномоченным собственником на вступление в арендный договор, и арендатором, который связан при заключении договора только объемом своей правоспособности. Таким образом, по общему правилу сторонами договора аренды (арендодателем и арендатором) могут быть любые физические и (или) юридические лица.

Применительно к отдельным видам договора аренды из этого правила установлены исключения. Так, в качестве арендодателя по договору проката может выступать только коммерческая организация или индивидуальный предприниматель, осуществляющие сдачу имущества в аренду в качестве постоянной предпринимательской деятельности.

Цена договора

Арендная плата не относится к существенным условиям договора аренды, поэтому теоретически арендный договор может обойтись без пункта о плате, и тогда считается, что в обязательстве установлены порядок, условия и сроки платежей, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах (ст.424 ГК РФ). Арендная плата является существенным условием в силу закона лишь для договоров аренды предприятий, зданий и сооружений, но во избежание судебных споров целесообразно включать условие о цене в договоры аренды независимо от их вида.

Статья 614 ГК РФ представляет широкий спектр вариантов по выбору форм арендной платы: от твердой суммы платежей, вносимых периодически или, что почти не встречается на практике, единовременно, до предоставления арендатором взамен платы каких-либо услуг (смешанный договор), передачи арендодателю обусловленной договором вещи или возложения на арендатора затрат по улучшению арендованного имущества¹³. По договору проката цена устанавливается исключительно в твердой сумме.

В судебной практике имел место казус, когда в договоре аренды здания (где установление арендной платы согласно ст. 654 ГК РФ обязательно) плата за аренду сводилась к расчетам арендатора за коммунальные платежи и прочие целевые услуги. ВАС РФ не признал данное условие обязательства арендной платой, поскольку арендодатель фактически не получил встречного удовлетворения за переданное в аренду здание, а оплата арендатором коммунальных услуг сама по себе не означает возмездности договора.

В законе содержится также императивная норма о запрете на изменение арендной платы чаще, чем 1 раз в год. Данная норма не распространяется (согласно сложившейся судебной практике) на изменение арендной платы вследствие изменения валютного курса (если она поставлена в зависимость от него), в результате корректировки на проценты индексации и т.п.

Срок договора

Договор аренды может быть заключен на определенный либо неопределенный срок. Определенный срок устанавливается в договоре либо нормативным правовым актом предусматривается предельный срок (например, аренда участков лесного фонда). В этом случае договоры с неопределенным сроком или заключенные на срок, превышающий установленный законом предельный срок, действуют только до истечения предельного срока.

Если срок аренды в договоре не определен, обязательство считается возникшим на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону в срок, предусмотренный обязательством, а за его отсутствием - за один месяц до прекращения договора при аренде движимого и за три месяца - недвижимого имущества.

Если арендатор продолжает пользоваться имуществом по истечении срока договора и арендодатель не имеет по этому поводу возражений, договор следует считать возобновленным на прежних условиях на неопределенный срок.

Форма договора

Договор аренды заключается в письменной форме. Когда речь идет об аренде государственного или муниципального имущества, по общему правилу его заключению предшествует конкурс.

Договор аренды недвижимого имущества заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Договор аренды предприятия заключается в указанной форме и с обязательным приложением к нему акта инвентаризации, бухгалтерского баланса, заключения независимого аудитора о составе и стоимости предприятия, перечня всех долгов, включаемых в состав предприятия¹⁴.

Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации. Исключение из этого общего правила предусмотрено лишь для аренды зданий, сооружений при условии, что срок аренды составляет менее года. В ГК РФ отсутствуют специальные нормы об аренде нежилых помещений, согласно разъяснением ВАС РФ при заключении договора аренды нежилого помещения следует руководствоваться правилами об аренде зданий¹⁵. Не требуется государственная регистрация при продлении договора аренды здания (сооружения, нежилого помещения), заключенного на срок менее года срок, на тот же срок, равно как и договора, заключенного на неопределенный срок¹⁶.

Требования гражданского законодательства о регистрации договора аренды распространяются также на договор субаренды.